“地王”效應(yīng)顯現(xiàn) 門頭溝跑步進(jìn)入9萬(wàn)+時(shí)代

每經(jīng)編輯 王杰    

每經(jīng)記者 王杰

在房地產(chǎn)市場(chǎng)，有這樣一種邏輯，“新地王的東風(fēng)，能讓老地王解套”。同樣，“地王”的出現(xiàn)，也可以使周邊項(xiàng)目應(yīng)聲而漲。

早在2月26日，中駿置業(yè)以39.48億元，配建5萬(wàn)平米公租房，競(jìng)得門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)MC00-0003-0026等地塊，溢價(jià)率50%。據(jù)業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，剔除無(wú)償還建設(shè)的安置房和商業(yè)之外，純商品住宅部分實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)4.1萬(wàn)元/㎡。

門頭溝成交套數(shù)是去年同期4倍

地?zé)嵯蚍繜醾鲗?dǎo)，5月15日，金地在門頭溝的項(xiàng)目西山藝境兩棟樓取證，其中036-2#樓預(yù)售價(jià)93239元/平方米，這個(gè)預(yù)售價(jià)格創(chuàng)造了門頭溝新高，門頭溝也挺進(jìn)9萬(wàn)+時(shí)代。

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，早在2012年1月1日到5月24日，門頭溝區(qū)商品住宅工成交22套，成交面積0.72萬(wàn)平米，成交均價(jià)24568元每平米，成交金額為1.78億元；而在2015年1月1日到5月24日，門頭溝區(qū)商品住宅工成交447套，成交面積4.71萬(wàn)平米，成交均價(jià)31300元每平米，成交金額為14.73億元; 2016年1月1日到5月24日，門頭溝區(qū)商品住宅工成交1949套，成交面積18.61萬(wàn)平米，成交均價(jià)33900元每平米，成交金額為63.09億元。

5月24日，2016年剛剛過(guò)去145天，門頭溝商品住宅銷量高達(dá)1949套，同比爆增336%，創(chuàng)下歷史的同期銷量新高。門頭溝區(qū)今年1月1日到5月24日這個(gè)時(shí)間段的成交金額是去年同期的4倍。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，門頭溝的熱度來(lái)源于區(qū)域規(guī)劃的利好。

據(jù)了解，北京市政府在2020年新城規(guī)劃中提出將門頭溝龍泉、永定兩鎮(zhèn)87平方公里的行政范圍作為西長(zhǎng)安街新城規(guī)劃,預(yù)計(jì)2020年整個(gè)區(qū)域?qū)⒂?span lang="EN-US">25萬(wàn)常住人口。

關(guān)于金地本次預(yù)售價(jià)破9萬(wàn)元的產(chǎn)品，金地華北區(qū)域營(yíng)銷總監(jiān)于海波表示，一方面該產(chǎn)品為示范區(qū)的現(xiàn)房聯(lián)排，現(xiàn)房較此前期房?jī)r(jià)格自然要高些；另一方面，這次推出的產(chǎn)品位于示范區(qū)核心位置，景觀資源非常好，花園庭院等附加值也更多。此外，該聯(lián)排產(chǎn)品為200平的聯(lián)排別墅，是市場(chǎng)極稀缺的產(chǎn)品類型。在上述多方面條件助力下，預(yù)售價(jià)破9萬(wàn)也在情理之中。“金地（產(chǎn)品）一直是區(qū)域最高價(jià)，不會(huì)是低價(jià)快銷的。”

北京二手房占比高達(dá)86.3%

據(jù)了解，金地在京項(xiàng)目主要定位于改善和高端。今年在京新推的項(xiàng)目西二環(huán)金地華著和西長(zhǎng)安街電建·金地華宸，還有未未來(lái)項(xiàng)目，持續(xù)銷售的項(xiàng)目包括中央世家、世家廣場(chǎng)、西山藝境、格林云墅和朗悅。除了同產(chǎn)品最高價(jià)的未未來(lái)和朗悅項(xiàng)目外，其余均為高端產(chǎn)品。

據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至日前，北京年內(nèi)二手房住宅簽約114408套，新房住宅簽約18226套，整體看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.3%，進(jìn)入全面存量住宅時(shí)代。這一比例在過(guò)去幾年一直在70%上下。

上述機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至5月23日，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向改善化，以500萬(wàn)元為界限，在2016年，已經(jīng)成交的18127套商品房住宅中，套總價(jià)在500萬(wàn)以上的合計(jì)有5124套，占成交比例為28.3%，成交金額達(dá)到了576億，占市場(chǎng)的比例高達(dá)64.2%。整體看北京已經(jīng)進(jìn)入了高端年，市場(chǎng)成交均價(jià)也明顯上漲，2016年成交均價(jià)為34765元每平米，這也是北京首次成交均價(jià)突破3萬(wàn)的年度。

即便是產(chǎn)品日益高端化，但北京豪宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。

對(duì)于高端產(chǎn)品如何營(yíng)銷，于海波表示，營(yíng)銷策略是靠產(chǎn)品和服務(wù)取勝，針對(duì)財(cái)富階層的營(yíng)銷，未來(lái)會(huì)做一個(gè)高端客戶俱樂(lè)部。之前也在做金地世家私家宴、西山藝境山上朋友圈，以及入駐小區(qū)的客戶云服務(wù)。也會(huì)有專門的大客戶經(jīng)理進(jìn)行高凈值客戶（主要是2000萬(wàn)以上的客戶），進(jìn)行一系列的高端專屬服務(wù)，這種服務(wù)不以賣房為目的，主要以提高粘性和滿意度為目標(biāo)。營(yíng)銷講究平衡，不會(huì)為規(guī)模低價(jià)傾銷也不會(huì)為利潤(rùn)高價(jià)滯銷。