二線城市調(diào)控加碼 蘇州撤銷5宗掛牌土地

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

◎每經(jīng)記者 吳若凡

受國家去庫存政策推動，去年6月以來，蘇州樓市迎來一波火爆行情。尤其是今年上海出臺“3·25新政”之后，當(dāng)?shù)赝恋毓?yīng)明顯收緊，4月新房成交量更是大幅下滑五成以上。在此情況下，距離上海只有100多公里，但房價卻大幅低于上海的蘇州，成為上?！?·25新政”外溢之下，眾多投資客以及房企的關(guān)注焦點(diǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地使用權(quán)，有12宗地價比起始價翻倍，總出讓金共約250.76億元，相當(dāng)于蘇州近三年年度賣地收入的一半左右。

不過，在投資客和房企的瘋狂之下，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙變化。比如，雖然4月蘇州房價繼續(xù)上漲，但成交量已經(jīng)明顯下滑，部分樓盤價格甚至出現(xiàn)跳水。業(yè)內(nèi)人士指出，這或許表明部分投資客已經(jīng)開始撤離蘇州樓市，尋找新的炒作熱點(diǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，蘇州市國土局昨日（5月17日）發(fā)布公告，宣布暫緩5宗地塊掛牌。記者了解到，其中包括被業(yè)界認(rèn)為是“準(zhǔn)地王”的蘇地2016-WG-38號地塊（以下簡稱38號地），5宗土地總面積達(dá)24.34萬平方米。此外，另有媒體報道稱，蘇州擬從5月24日起執(zhí)行限購政策，但記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí)，并未獲得確認(rèn)。

值得注意的是，自今年4月份以來，上海、深圳、南京、武漢已經(jīng)相繼出臺樓市調(diào)控新政。蘇州此前雖然出臺了“限漲令”但效果不佳。

五宗撤銷地塊包含“準(zhǔn)地王”

據(jù)記者了解，今年蘇州4月拍賣出去的13宗土地，有12宗地價比起始價翻倍，最高溢價率為318.85%?？偝鲎尳鸸布s250.76億元，平均樓面價18829.82元/平方米，平均溢價率195.21%。

這意味著什么呢？數(shù)據(jù)顯示，蘇州市(不含吳江區(qū))在2013~2015年三年的賣地收入分別為449.8億元、403.5億元和514.5億元。也就是說，蘇州4月的土地出讓收入，是其前三年每年土地出讓總額的一半左右。

此外，記者了解到，4月7日~8日，在蘇州2016年首場大型土地拍賣會上，有超過40家房企參與其中。其中住宅性質(zhì)的土地拍賣溢價率全部超過100%，合計拍賣總價超過100億元。事實(shí)上，國內(nèi)前二十強(qiáng)房企已經(jīng)全在蘇州拿地了，其中不少房企的利潤中心都在蘇州。

對此，克而瑞華東二區(qū)總經(jīng)理王新科表示，目前來看，短期內(nèi)蘇州樓市供求矛盾依舊非常突出，只有從需求側(cè)來解決問題。以上海為例，“3·25新政”出臺之后，上海的新房成交量便明顯下降。

實(shí)際上，昨日下午，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》便發(fā)文稱，蘇州擬推出限購政策。該報道顯示，當(dāng)日下午，蘇州市房管局召開了一個小型的內(nèi)部會議，擬定了蘇州的新一輪限購方案，方案將于5月23日公布，5月24日執(zhí)行。就此，記者向蘇州市政府和蘇州住建局相關(guān)人士核實(shí)，但未獲得確認(rèn)。不過，記者注意到，蘇州市國土局官方網(wǎng)站昨日發(fā)布的一則公告顯示，因規(guī)劃優(yōu)化原因，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，蘇州市國土局?jǐn)M暫緩5宗地塊轉(zhuǎn)讓。

其中包括被業(yè)內(nèi)稱之為“絕版準(zhǔn)地王”的38號地。據(jù)了解，該地塊位于蘇州高新區(qū)獅山街道，位置極佳。

克而瑞蘇州副總經(jīng)理韓云霞表示，上述地塊一旦出讓，樓面價大概率會達(dá)到35000元/平方米，必將成為房企爭奪的焦點(diǎn)。

業(yè)內(nèi)：蘇州樓市來客量驟減

值得注意的是，在房企在蘇州土地市場瘋狂拿地的同時，蘇州樓市近期卻出現(xiàn)了一些微妙的變化。比如，雖然4月蘇州房價依然上漲，但當(dāng)月蘇州樓市成交量已經(jīng)有明顯下滑。來自中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月30日，蘇州住宅市場成交均價為18148元/平方米，環(huán)比上升7.74%。但住宅成交面積為84.05萬平方米，比上月少35.75萬平方米，環(huán)比下降29.84%。

中原地產(chǎn)蘇州一片區(qū)張姓經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年春節(jié)過后，蘇州樓市出現(xiàn)了一些“跳躍性”暴漲和“日光盤”現(xiàn)象，但從4月開始，公司所代理的一些售樓處來客量明顯不足，一些樓盤一天才來三四組客戶。

張經(jīng)理指出，蘇州樓市已經(jīng)更多地沾染了投資屬性，雖然資本的不斷注入使得地價、房價高漲，但有效購房需求經(jīng)過這段時間的消耗，已稍顯疲累，出現(xiàn)透支。之前的投資客高度聚集板塊會最先受到影響，一些承接核心板塊溢出的板塊，承接外溢性的板塊會首先撐不住。

優(yōu)淘城總裁薛建雄表示，近期蘇州部分樓盤價格的跳水，至少給市場敲響了一個警鐘：市場行情再好，也不是所有盤都能不顧實(shí)際情況瘋漲的，尤其是一些規(guī)劃配套啥都沒有的遠(yuǎn)郊板塊。

張經(jīng)理也表示，隨著一些投資客撤出，降價將是必然趨勢。雖然蘇州傳統(tǒng)市區(qū)并沒有出現(xiàn)樓盤降溫的信號，但從目前來看，降價只是時間問題。此外，投資客已經(jīng)從原先的熱炒區(qū)域向蘇州傳統(tǒng)的房價高地轉(zhuǎn)移。