溫州土地使用權(quán)應(yīng)先無償自動(dòng)續(xù)期

◎歐陽捷

溫州一例20年的住宅土地使用權(quán)的到期續(xù)期，引起了巨大轟動(dòng)。類似的案例不僅是溫州，還有深圳、青島等，但深圳卻沒有引起轟動(dòng)，這是為什么？

因?yàn)樵谏钲诶m(xù)期的案例中，土地出讓金每平方米只補(bǔ)繳了557 元，補(bǔ)繳款不過4萬多元，住宅總價(jià)680萬元，房東轉(zhuǎn)手就可以加價(jià)凈賺30萬元。而溫州的業(yè)主補(bǔ)交出讓金估算30萬元，總房價(jià)卻只有65.8萬元！原來轟動(dòng)是因?yàn)殄X交得太多了，如果少了就不會(huì)轟動(dòng)了嗎？可見這是一件多么令人啼笑皆非之事啊！

溫州市國土局說：制度上還不明確，需要頂層設(shè)計(jì)，所以要請(qǐng)示上級(jí)，我們突破不了。同時(shí)卻又說：“隨時(shí)歡迎續(xù)期，并給予優(yōu)先辦理?！弊屓瞬唤蠡蟛唤?，既然需要頂層設(shè)計(jì)，又要請(qǐng)示上級(jí)，卻如何能做到隨時(shí)、優(yōu)先辦理呢？

不過，溫州市國土局要請(qǐng)示上級(jí)肯定也是沒有答復(fù)的。

為什么？因?yàn)榉稍诖蚣埽?/p>

2007年發(fā)布執(zhí)行的《物權(quán)法》上規(guī)定的很明確：“土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期”。但是，隨后的《城市房地產(chǎn)管理法》（2009年08月27日第十一屆人大常委會(huì)第十次會(huì)議《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改部分法律的決定》第二次修正）第二十二條卻又規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。

“前法”很明確地表述為“自動(dòng)續(xù)期”，顯然至少是不需要被批準(zhǔn)的。并且自動(dòng)續(xù)期也沒有明確包含重新簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金的意思。但是，“后法”卻在否定“前法”，明確要求“重新簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金”。

從法理來說，《物權(quán)法》是全國人民代表大會(huì)通過的，屬于上位法，而《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大常委會(huì)通過的，屬于下位法，以法的效力位階來論，上位法效力高于下位法，《立法法》第九十六條明確：法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章有下列情形之一的，由有關(guān)機(jī)關(guān)依照本法第九十七條規(guī)定的權(quán)限予以改變或者撤銷：（二）下位法違反上位法規(guī)定的。

誰是有關(guān)機(jī)關(guān)？

第九十七條 改變或者撤銷法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章的權(quán)限是：全國人民代表大會(huì)有權(quán)改變或者撤銷它的常務(wù)委員會(huì)制定的不適當(dāng)?shù)姆伞?/p>

當(dāng)然，改變需要時(shí)間。問題是，為什么會(huì)有當(dāng)初的“后法”否定“前法”？

因?yàn)?，在出臺(tái)房地產(chǎn)稅之前，還需要維持土地財(cái)政。如果房地產(chǎn)稅立法之后不需要再繳納土地出讓金，土地財(cái)政就難以為繼，地方政府就要破產(chǎn)，因而房地產(chǎn)稅法遲遲不能出臺(tái)。

話再說回來，土地出讓金本身是一種資源稅，而房地產(chǎn)稅也是一種資源稅，房地產(chǎn)稅要立法，就要先跨過土地出讓金這道門檻，否則就是重復(fù)征稅。如果房地產(chǎn)稅立法之后還要補(bǔ)交土地出讓金，在法理上是說不通的，這也是《物權(quán)法》立法時(shí)爭議最大的一個(gè)焦點(diǎn)。所以土地使用權(quán)到期屆滿續(xù)期合理的辦法或許是：改為按年收取房地產(chǎn)稅的方式，不再補(bǔ)繳土地出讓金，這樣既有利于銜接現(xiàn)行土地出讓制度，不至于讓土地財(cái)政立刻枯竭，又可以為地方政府保留長期穩(wěn)定的稅源，也確保國有土地增值收益不流失（前提是保持國有、集體土地制度）。

溫州市當(dāng)然要解決現(xiàn)實(shí)問題，不過全國人民代表大會(huì)短期內(nèi)不會(huì)開會(huì)討論法律修正案，當(dāng)然相關(guān)部門也無法做出任何指示，甚至法院也不能依法判決。

怎么辦呢？最好的辦法就是先實(shí)行無償自動(dòng)續(xù)期，實(shí)操上可以確定續(xù)期期限一年，每年自動(dòng)續(xù)期一年，直到法律有了明確的規(guī)定之后再按法律規(guī)定免繳或者補(bǔ)繳土地出讓金。這樣既不違法，也得民心，還為未來的變化留下伏筆。

當(dāng)然，如果是這樣的話，轉(zhuǎn)讓或購買二手房時(shí)，買賣雙方可要多個(gè)心眼，增加一個(gè)土地出讓金的附加合同條款，盡量明確土地出讓金法定繳款義務(wù)的分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

（作者為新城控股高級(jí)副總裁 更多精彩觀點(diǎn)，請(qǐng)關(guān)注“新城歐陽捷”公眾號(hào)）