溫州房價更便宜 估算的續(xù)期費為何比深圳還高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡

近日，一則溫州住宅土地使用權(quán)到期的新聞，引發(fā)軒然大波。眾所周知，因為涉及老百姓最重要的資產(chǎn)——房子，土地使用權(quán)的問題，歷來備受關(guān)注。如何處理這個問題，不僅事關(guān)老百姓切身利益，更考驗主管部門的智慧和能力。

不少人覺得，在房價已經(jīng)高企的情況下，如果滿70年后還要支付高額土地出讓金續(xù)期，有些難以接受。甚至有人質(zhì)疑，購買房產(chǎn)是否還有價值。如果土地使用權(quán)到期后需要續(xù)費，這對運營商來說，是否還愿意長期持有、運營商業(yè)物業(yè)？

溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，根據(jù)估算，居民需要再繳納30萬元才能“續(xù)期”的新聞引發(fā)輿論高度關(guān)注，而溫州市國土局打算對20年住宅土地使用權(quán)期滿征收高額續(xù)費，瞬間成為全國焦點。

盡管溫州國土部門出來辟謠說，所謂要付房價1/3才能住下去都是外界的誤讀，目前連溫州的國土部門都不知道應(yīng)該怎樣征收土地出讓金，但是“土地使用權(quán)到期，就要花費總房價1/3，才能獲得續(xù)期”，這條微信像蠕蟲般肆虐著微信朋友圈，并演化出各種版本，讓所有擁有房屋的人們不得不焦慮。

《法制日報》更是刊文直指，“溫州市國土局官員試圖鉆法律的空子，打著方便群眾的幌子，參照國有土地出讓的做法，繼續(xù)搜刮地皮錢。”此外，“溫州國土局在法無授權(quán)、不具資格、沒有經(jīng)過任何法律程序的前提下，就自說自話、隨心所欲地解釋法律，試圖高額收費，這就是違法行政。”對此，溫州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士表示，該國土局官員的表態(tài)沒有站在老百姓角度考慮問題。

和溫州高昂的土地續(xù)期費用相對應(yīng)的是，深圳的續(xù)期成本幾乎可以忽略不計。按照深圳已經(jīng)公開的部分土地使用權(quán)續(xù)期案例，大部分業(yè)主在土地使用權(quán)到期后所補(bǔ)繳的地價其實并不高?！赌戏饺請蟆肪团?，《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地在補(bǔ)繳地價數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價的35%。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)土委最新發(fā)布的2013年深圳市基準(zhǔn)地價，各個區(qū)根據(jù)商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等土地用途的不同，基準(zhǔn)地價從1000元/平方米~5000元/平方米不等。

以已經(jīng)完成土地使用權(quán)續(xù)期的福田香蜜湖為例，房屋銷售均價為65000元/平方米左右，按照深圳最高的基準(zhǔn)地價5000元/平方米計算，僅需要補(bǔ)繳大約1750元/平方米，相當(dāng)于總房價的7%。

為什么平均房價更便宜的溫州，估算的土地金補(bǔ)交金額卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過平均房價更貴的深圳？

●溫州市政府有點“窮”

搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房成交均價33426元/平方米，同比上漲39.4%；而同期，溫州市區(qū)住宅年度成交均價18345元/平方米，同比下跌5%。在地方財政收入方面，溫州也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過深圳。

2015年，溫州全年財政總收入僅677.92億元，但全年一般公共預(yù)算支出569.43億元。由于財政收入和支出接近。這使得溫州在基礎(chǔ)設(shè)施投入中，不得不利用PPP模式引入更多社會資本。《法制日報》指出，前幾年，溫州一些地下錢莊、投資公司遍地開花，但相關(guān)管理機(jī)構(gòu)聽之任之、熟視無睹，一些官員甚至暗中搭股、從中牟利，終至資金鏈斷裂，危及千家萬戶，經(jīng)濟(jì)元氣至今未恢復(fù)。

由于近年來，世界經(jīng)濟(jì)的不景氣和國內(nèi)房地產(chǎn)市場的低迷，使得喜歡動用配資杠桿炒房的溫州炒房團(tuán)蒙受巨大損失。

以小民營企業(yè)為主的溫州近些年來財政緊張，這幾年財稅征收也相對困難，受2010年資金斷裂影響?；ハ鄵?dān)保、連環(huán)擔(dān)保的斷裂，使得小微企業(yè)經(jīng)營出現(xiàn)了很大的難度。溫州沒有更多大企業(yè)，可以斥巨資進(jìn)行大規(guī)模城市拆遷改造。

去年，溫州全年固定資產(chǎn)投資3052.81億元，其中，民間投資就達(dá)到1911.86億元，占全部投資比重為62.6%。在溫州這個以民營經(jīng)濟(jì)為主的城市，靠政府財政撥款很少。

相比之下，深圳要比溫州有錢得多。2015年，深圳的公共財政收入達(dá)到7240億元，地方級公共財政支出3587億元，財政收支盈余很多。也因為財政收入有較高盈余，深圳去年花了大量資金用于城市更新改造，總投資573.02億元，占固定資產(chǎn)投資的比重為17.4%。

作為影響溫州財稅重要因素的土地財政，近幾年也一直不理想，自2010年下半年以來，“勾地現(xiàn)象”頻出，拍地幾乎中斷。

溫州好望角房產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陳德賺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，像甌海區(qū)這樣的溫州市中心區(qū)域，之前曾經(jīng)拍出過16000元每平方米的樓面價，但其后攔腰一刀，樓面價驟降到7500元/平方米。

土地財政如此，開發(fā)商的日子也不好過，溫州當(dāng)?shù)匾婚_發(fā)商告訴記者，彼時，對于開發(fā)商來說連議價權(quán)都沒有，交易權(quán)在購房者手中。

在此情景下，政府把土地作為招商引資的資源，一些官員甚至奔赴全國各地去尋找項目。根據(jù)《溫州日報》報道，去年舉辦的第三屆世界浙商大會上，溫州共有14個PPP項目參加推介。其中，中心片區(qū)污水處理廠遷建工程BOT項目、溫州市甌江口新區(qū)一期市政工程、臨江生活垃圾焚燒發(fā)電廠三期工程BOT項目成功簽約，開啟溫州市政府和社會資本合作模式的序幕。2015年溫州共有25個項目列入國家PPP項目庫，38個項目列入省PPP項目庫，項目數(shù)和總投資均列浙江省第一，全年有10個項目簽約落地，涉及農(nóng)業(yè)水利、市政、交通、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、物流等六大領(lǐng)域。

甚至連停車場投資，也要依賴社會募資。溫州市先后組織4只城市停車場專項債券上報國家發(fā)改委，其中溫州市城投集團(tuán)40億元、甌海城投集團(tuán)17億元等2只停車場債券已獲國家核準(zhǔn)。根據(jù)發(fā)改部門介紹，下一步，溫州將組建平安—溫州城市基金二期，募集設(shè)立軌道交通發(fā)展基金。

土地出讓收入較少，一定程度上也給溫州的地方財政帶來了壓力。來自溫州網(wǎng)《樓市白皮書》的數(shù)據(jù)顯示，2015年，溫州的土地市場全市成交總金額只有282.34億元，有多幅地塊流拍，一共掛牌出讓土地152宗，成功出讓的地塊113宗，流拍率高達(dá)25.7%。

土地流拍率高的趨勢仍然在繼續(xù)，根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，溫州共推出23宗土地，成交17宗。

●高額續(xù)期費用是誰的盛宴

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時間漲了3倍左右。而自2011年下半年起，短短兩年時間，溫州市區(qū)房價比最高峰時，普遍下跌了30%~50%。

該情況一直持續(xù)到2015年初才有所好轉(zhuǎn)。據(jù)陳德賺介紹，從2015年底開始，溫州市區(qū)推出的地塊都會有超過10家以上開發(fā)商去爭奪。另一方面，溫州的庫存開始略有好轉(zhuǎn)，截至2015年底，市區(qū)累計待售商品房27685套，同比下降4.75%；建筑面積231.72萬平方米，同比下降6.86%。其中商品住房庫存6789套，同比下降65.04%；建筑面積93.13萬平方米，同比下降54.03%。按照前12個月平均銷售面積計算，市區(qū)商品住房庫存去化周期僅為7.4個月，已經(jīng)到了要增加供應(yīng)的時候；而商品房（商辦物業(yè)）去化周期仍需16個月(已經(jīng)超過15個月的警戒線)。

2010年9月，溫州房價均價已經(jīng)突破30000元/每平米。直到2015年，房價也沒有恢復(fù)到2011年前的水平，2015年，溫州市區(qū)住宅年度成交均價18345元/平方米，同比下跌5%。在這樣的一個大環(huán)境下，為何溫州還要對土地使用權(quán)到期的房屋征收高額的續(xù)期費用？

有言論認(rèn)為，溫州房管局試圖收取這一費用是源于土地財政吃緊，但這一說法遭到了反駁，溫州一業(yè)內(nèi)人士表示，即便每套房收取幾十萬元的土地款，總共1000套房子也就一兩億元的收入，這對土地財政收入來說也是杯水車薪。

上海復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅表示，征收高額土地使用權(quán)續(xù)期費用，只會對溫州的二手房市場產(chǎn)生沖擊，勢必將拉高二手房交易的成本，整個存量房市場的交易量就會大幅下降。對新房和土地市場卻沒有任何影響。

從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，溫州尚存在去庫存的壓力。溫房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：至今年3月末，全市累計待售商品房77746套，建筑面積858.32萬平方米。其中商品住房38789套，同比下降18.11%，建筑面積533.86萬平方米，同比下降14.63%。

按照前12個月月平均銷售面積計算，全市商品房庫存去化周期為18.65個月,其中商品住房庫存去化周期為13.57個月，較2015年底分別下降了2.42和1.69個月。其中，商品住房庫存去化周期超過20個月的有洞頭區(qū)（30.55個月）、平陽縣（21.79個月）、蒼南縣（20.52個月）。就目前情況來看，仍然需要更多的刺激政策，讓庫存消化得快一點。