開征房產(chǎn)稅 能否解土地出讓金續(xù)期之困？

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◎每經(jīng)記者 王杰

連日來，因土地使用年限到期或即將到期，溫州部分市民面臨要花費(fèi)數(shù)十萬元高額土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證的遭遇，就像往平靜的湖水里扔了一顆深水炸彈，在房產(chǎn)市場(chǎng)上激起千層浪并引發(fā)激烈討論。

對(duì)于很多人來說，窮其半生的積蓄，最大的一次投資或許就是買房子。而目前對(duì)于購(gòu)房者來說，面臨的最大困惑是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿后是否還需交巨額出讓金續(xù)費(fèi)？已繳納土地出讓金的房產(chǎn)是否還要繳納房產(chǎn)稅？房產(chǎn)稅是否可取代土地出讓金？

土地出讓金該不該續(xù)交？

公開資料顯示，土地出讓金，實(shí)際上就是土地所有者出讓土地使用權(quán)若干年限的地租之總和。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授認(rèn)為，土地出讓金是政府一次性出讓一定時(shí)期的土地使用權(quán)的收入。出讓時(shí)間越長(zhǎng)，則出讓金越多。目前住宅土地的批租年限為70年，政府一次性收取70年的土地出讓金，因此，地價(jià)在房?jī)r(jià)中占的比重較大，大約為30%~40%左右。

土地出讓金是否該續(xù)交？北京市中唐律師事務(wù)所王佳紅律師列出了兩條規(guī)定。

《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。”

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。”第41條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。”

王佳紅表示，上述法律規(guī)定，土地使用權(quán)到期的，土地使用權(quán)人需要提出申請(qǐng)，政府批準(zhǔn)續(xù)期的需要重新簽署合同并支付費(fèi)用。但是，物權(quán)法公布后卻發(fā)生了變化。

《物權(quán)法》第149條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”可見，物權(quán)法規(guī)定住宅的建設(shè)用地使用權(quán)屆滿的，是自動(dòng)續(xù)期，無需提出申請(qǐng)，也沒有提及需要再行支付費(fèi)用。

房產(chǎn)稅能否代替土地出讓金？

王佳紅表示，法律之間規(guī)定的不一致，且法律規(guī)定的也不明確，導(dǎo)致了沒有人能正式就該問題進(jìn)行權(quán)威解釋和說明，所以溫州土地出讓金問題眾說紛壇。“若是堅(jiān)持住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后無償永久使用，則可能會(huì)使土地性質(zhì)淪為私人所有的嫌疑；若是堅(jiān)持住宅建設(shè)用地土地使用權(quán)到期后有償使用，則老百姓私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的這個(gè)權(quán)利就失去了物權(quán)的穩(wěn)定性和確定性?！?/p>

房產(chǎn)稅，是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

王佳紅建議，最好的方法是能找到平衡兩者利益的方法。目前很多國(guó)家都開征了房產(chǎn)稅，一方面可以增加所有權(quán)人保有成本的增加，一方面可以保持土地所有權(quán)人的利益，同時(shí)可以促進(jìn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化分配，所以，房產(chǎn)稅也是能夠平衡兩者利益的方法之一。

用房產(chǎn)稅平衡各方利益看起來很美，但操作起來是否可行？趙秀池認(rèn)為，降低房?jī)r(jià)的一個(gè)辦法就是對(duì)土地出讓金制度進(jìn)行改革，把土地批租改為年租，即征收房產(chǎn)稅（物業(yè)稅），每年向政府繳納一定的稅金。目前來看，房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）代替土地出讓金不太可能。因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)稅收體系改革的頂層設(shè)計(jì)還沒有完成，房產(chǎn)稅與土地出讓金的關(guān)系還需要理順，土地財(cái)政問題也需要假以時(shí)日。

上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平也直言“不太可能”。杜躍平說，相關(guān)土地方面的法律法規(guī)沒有出臺(tái)，而且物權(quán)法頒布前的土地法規(guī)沒有廢除。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，以房產(chǎn)稅的方式來替代土地出讓金續(xù)交，只是其中一種可能的方向。

那么國(guó)外又是如何處理土地使用年限和房屋產(chǎn)權(quán)的問題？陳晟表示，新加坡99年產(chǎn)權(quán)也是在到期后由新加坡政府收回。那么，99年或以上產(chǎn)權(quán)的房子到期了該怎么辦？普通處理方法：99年到期之后，業(yè)主可以湊錢申請(qǐng)延長(zhǎng)產(chǎn)權(quán)，但是政府不一定批準(zhǔn)。普通處理方法：政府收回土地，會(huì)以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格賠償。

陳晟表示，新加坡回購(gòu)流程：90%業(yè)主同意，銀行進(jìn)行估價(jià)，雙方討價(jià)還價(jià)。開發(fā)商一般會(huì)以高于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)15%~ 30%的價(jià)格回購(gòu)?；刭?gòu)之后業(yè)主不再享有原有房屋的產(chǎn)權(quán)，如果仍想住在原先地方，需要重新購(gòu)買。發(fā)展商回購(gòu)支付的價(jià)錢有可能買到的新房，也有可能買不到，這要根據(jù)回購(gòu)的價(jià)錢、地段、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情等很多因素來看，即使買不到，居民也不需動(dòng)用大量的儲(chǔ)蓄來購(gòu)房，只需補(bǔ)足小部分差價(jià)即可，但居住環(huán)境得到大幅改善。