李宇嘉：基建被激活 騰挪出樓市政策“糾偏”空間

◎李宇嘉

一季度，中國經(jīng)濟實現(xiàn)“開門紅”，觸底反彈跡象顯現(xiàn)，至此，去年四季度以來出現(xiàn)的“滯脹論”、“硬著陸”等論調(diào)煙消云散。在解讀一季度經(jīng)濟數(shù)據(jù)時，國家發(fā)改委用6個“回升”來論證“開門紅”有充足依據(jù)。時隔一個季度，經(jīng)濟能觸底回升，并非自然度過了低迷周期，應(yīng)該是見效快、引擎強的投資明顯回升了。結(jié)合樓市走勢及數(shù)據(jù)，業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)是經(jīng)濟回升的最大功臣。

從數(shù)據(jù)看，“V型”反轉(zhuǎn)、增幅陡升是一季度房地產(chǎn)的兩個特征。一季度，商品房銷售面積同比增長33.1%，而去年一季度是下滑9.2%。3月當(dāng)月的銷售面積1.3億平米，創(chuàng)歷史新高；從2014年“9.30”開始，房地產(chǎn)已連續(xù)回升18個月。按照三項現(xiàn)行指標(biāo)（拿地、新開工和開發(fā)投資）滯后銷售6~12個月的規(guī)律，開發(fā)投資在去年四季度開始筑底，2015年1%的投資增速當(dāng)屬中期底部。

由于基數(shù)較低，重點城市銷售快速回升、“去庫存”利好不斷，“補庫存”開啟，帶動三項先行指標(biāo)快速反彈。其中，新開工同比增長19.2%，去年同期則是下降18.4%；土地購置面積同比下降11.7%，比去年底收窄20個百分點。新開工和拿地快速反彈，直接表現(xiàn)在開發(fā)投資觸底回升。一季度，開發(fā)投資同比增長6.2%，增速比1~2月及去年底提高了3.2和5.2個百分點。

國家發(fā)改委提及的“6個回升”中，談到房地產(chǎn)市場交易明顯回升。一季度，開發(fā)投資占總投資的比重已從去年的17.4%上升到20.6%，再考慮到樓市對于制造業(yè)的帶動作用，房地產(chǎn)是經(jīng)濟回升最大功臣的論點或許站得住腳。但事實上，若觀察基建投資和房地產(chǎn)投資，會發(fā)現(xiàn)一季度二者的體量差不多，前者和后者分別為1.54萬億和1.77萬億元，但基建投資增幅達到19.2%，為開發(fā)投資的3倍多。一季度，固定資產(chǎn)投資增幅達到10.7%，遠高于房地產(chǎn)開發(fā)投資，基建投資的增量貢獻或許更大。

2015年下半以來，財政支出增速明顯高于收入增速，當(dāng)年地方債務(wù)置換了2.5萬億元。今年，中央將赤字率提高到3%，3月份地方債發(fā)行達到了7887億元的歷史最高水平、政策性金融債達到4070億元，再加上去年土地出讓依舊保持在高位，地方基建配套到位資金明顯改善，從而促成了基建投資的高增長。今年一季度，新開工項目計劃總投資同比增長39.5%，增速比去年大幅提升34.5個百分點，貢獻了7成左右的投資，預(yù)示著海綿城市、地下管廊、農(nóng)村公路等新的基建領(lǐng)域投資被激發(fā)。

根據(jù)中金的報告，2015年地方發(fā)起大量PPP項目。截至今年2月底，財政部政府和社會資本合作中心PPP項目庫收錄了7110個項目，總投資8.3萬億元。其中，6000多個項目是2015年后發(fā)起，總投資6.8萬億元。今年一季度，人民幣貸款增加4.61萬億元，同比多增9301億元，創(chuàng)歷史新高；一季度，社會融資規(guī)模增加6.59萬億元，比去年同期多1.93萬億元。新增社融放量部分印證，基建投資在被激活。

據(jù)此，可以判斷，一季度經(jīng)濟觸底反彈，基建投資發(fā)揮關(guān)鍵作用，開發(fā)投資發(fā)揮托底作用。這一判斷很重要，因為涉及到未來樓市的政策走向。目前，盡管樓市回升，但結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重，“該回升的不回升、該降溫的不降溫”，一邊“去庫存”難度在加大，一邊樓市泡沫在吹大。一季度，商品房成交金額增速（54.1%）遠大于銷售面積增速（33.1%），說明高單價房源占比大幅上升，這意味著，銷售主要集中在一二線熱點城市，占庫存70%的三四線城市成交并無顯著起色。

土地市場也證明這一點。一季度，開發(fā)商土地購置3577萬平方米，同比下降11.7%，但土地成交1165億元，增長3.7%，意味著土地出讓基本集中在一二線城市。土地市場火熱已蔓延至二線城市。一季度，二線城市樓面價同比上升112%，溢價率達到36%。百城房價顯示，3月份，房價漲幅TOP10城市，居前的都是二線城市。

隨著一線城市政策收緊，資金向二線城市及三大都市圈轉(zhuǎn)移，但投資炒作泛濫，東莞和惠州70%的房子被深圳人買走，90%是投資客；“環(huán)京縣”特別是“北三縣”（三河市、大廠縣、香河縣）房價之所以在一年內(nèi)翻番，投資客推動是主因。據(jù)悉，滬浙蘇投資客已經(jīng)從蘇州、杭州、南京等高房價區(qū)域殺到了價格“洼地”的無錫、南通，今年以來，蘇州和無錫投資客占比分別達到40%和47%。但是，一季度商品房待售面積同比增加13%，庫存去化壓力未減。

因此，若經(jīng)濟觸底反彈，韌性足的基建投資被激活，樓市托底使命亟待減負。特別是，重點城市樓市火爆、投機泛濫，無論對實體，還是三四線去庫存，其明顯的“脫實向虛”、虹吸效應(yīng)都是不能容忍的。結(jié)合3月份以來，一線城市收緊限購和杠桿，重點二線城市也相繼跟進，再考慮到4月份二線城市樓市火熱已星火燎原，樓市政策將進入“糾偏期”，而反向調(diào)控的案例會越來越多。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）