馮焱東：商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存仍嚴(yán)重 去化周期遠(yuǎn)超住宅

◎馮焱東

上周五，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)令人眼前一亮。一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資17677億元，同比名義增長(zhǎng)6.2%，增速比上年全年加快5.2個(gè)百分點(diǎn)。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速一直在下降，一季度可能是投資企穩(wěn)、溫和反彈的拐點(diǎn)。全國(guó)商品房銷售面積24299萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.1%，為2009年之后最高增速，其中住宅面積增長(zhǎng)35.6%。全國(guó)商品房銷售額18524億元，同比增長(zhǎng)54.1%，其中住宅銷售額增長(zhǎng)60.3%。3月末全國(guó)商品房待售面積73516萬(wàn)平方米，雖然同比增長(zhǎng)13.1%，但環(huán)比2月末下降了415萬(wàn)平方米。

以上數(shù)據(jù)表明，去庫(kù)存政策已取得階段性成效，特別是3月份庫(kù)存下降來(lái)之不易。我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存2011年來(lái)一直在不斷增長(zhǎng)，2011年、2012年、2013年、2014年、2015年、2016年3月末的待售面積分別為2.72億、3.65億、4.93億、6.22億、7.19億和7.35億平方米，逐年走高。2011~ 2015年每年庫(kù)存凈增長(zhǎng)面積分別為0.54億、0.93億、1.28億、1.29億和0.97億平方米，今年1~3月庫(kù)存增長(zhǎng)勢(shì)頭明顯趨緩，僅比年初增長(zhǎng)1663萬(wàn)平方米。

3月底庫(kù)存環(huán)比下降，其實(shí)并不是近年來(lái)首次出現(xiàn)下降。去年5月末，房地產(chǎn)庫(kù)存出現(xiàn)過(guò)短暫下降，當(dāng)時(shí)商品房待售面積為65666萬(wàn)平方米，比4月末減少15萬(wàn)平方米。但到2015年6月，庫(kù)存又現(xiàn)反彈，一直持續(xù)到今年2月都在增長(zhǎng)。這次庫(kù)存下降很可能是5年多來(lái)首次實(shí)質(zhì)性逆轉(zhuǎn)。

原因很簡(jiǎn)單，一是中央去庫(kù)存的政策力度比較大，激發(fā)了居民的購(gòu)房熱情，去年常駐人口城鎮(zhèn)化率只有56.1%，剛需和改善性住房需求潛力還比較大，房地產(chǎn)購(gòu)買力往往會(huì)被低估；二是房地產(chǎn)投資增幅明顯回落，2014年為10.5%，2015年僅1%，今年3月為6.2%，遠(yuǎn)低于前些年動(dòng)輒20%~30%的增長(zhǎng)率。投資回落在土地購(gòu)置和新開(kāi)工方面表現(xiàn)明顯。土地購(gòu)置方面，2014年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積負(fù)增長(zhǎng)14%，2015年負(fù)增長(zhǎng)31.7%，今年1~3月繼續(xù)下降11.7%。新開(kāi)工上，2015年房屋新開(kāi)工面積15.4億平方米，下降14%，2014年新開(kāi)工17.96億平方米，下降10.7%，新開(kāi)工面積連續(xù)兩年下降，這對(duì)去庫(kù)存是有利的。不過(guò)每年新開(kāi)工仍大于年度銷售面積，說(shuō)明去庫(kù)存不可能一蹴而就，即使庫(kù)存增長(zhǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，但去庫(kù)存將是一個(gè)緩慢艱難的過(guò)程。

庫(kù)存下降是好事，但遠(yuǎn)未到樂(lè)觀的時(shí)候，仍有幾大問(wèn)題需要解決。首先，這次庫(kù)存下降是在銷售高速增長(zhǎng)、投資低位增長(zhǎng)的背景下實(shí)現(xiàn)的，但區(qū)域分化很明顯，銷售大幅增長(zhǎng)主要發(fā)生在一線城市、南京蘇州杭州等部分熱點(diǎn)二線城市和部分三線城市。據(jù)上海易居統(tǒng)計(jì)，上海、南京、杭州一季度銷售面積分別增長(zhǎng)130%、125、137%。大部分三至五線城市（特別是中西部）銷售雖也有起色，不過(guò)回暖程度明顯弱于上述城市，而三至五線城市包括縣城恰恰是庫(kù)存的主要集中地和重災(zāi)區(qū)，如何讓三至五線城市的銷售進(jìn)一步提升起來(lái)正是去庫(kù)存的重點(diǎn)。

當(dāng)前大部分三至五線城市銷售回暖沒(méi)有一二線城市明顯，與這些城市房地產(chǎn)的發(fā)展節(jié)奏與大城市不同有關(guān)。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)一般滯后于大城市，且波動(dòng)幅度比大城市小一些。預(yù)計(jì)三至五線城市的表現(xiàn)會(huì)越來(lái)越好。

大部分三到五線城市銷售回暖相對(duì)不明顯，還與去庫(kù)存政策沒(méi)完全落實(shí)到位有關(guān)，這正是需要改進(jìn)的地方。比如按揭政策是房地產(chǎn)調(diào)控最有效的手段之一，但三至五線城市的金融資源總體比較薄弱，金融供給遠(yuǎn)不如一二線城市那樣充足，所以在按揭資格、首付成數(shù)、利率執(zhí)行的要求上一般都比較保守，銀行可能會(huì)用大城市的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求中小城市的客戶，中小城市的按揭規(guī)模也受到限制，導(dǎo)致很多人包括農(nóng)民工不一定能申請(qǐng)到貸款，就算能申請(qǐng)到貸款條件可能也苛刻，這對(duì)住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)較大制約。

因此，筆者建議銀監(jiān)會(huì)給予各家銀行政策指導(dǎo)，對(duì)中小城市的按揭實(shí)行差別化政策，制定符合中小城市人群特征包括農(nóng)民工的按揭受理標(biāo)準(zhǔn)（大城市也需要針對(duì)農(nóng)民工制定一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，有穩(wěn)定職業(yè)的農(nóng)民工不能被排除在按揭貸款條件之外），在不違背商業(yè)化大原則的前提下，適當(dāng)提高中小城市按揭的風(fēng)險(xiǎn)容忍度，提高中小城市按揭規(guī)模的占比，對(duì)于中小城市的按揭不良資產(chǎn)也給予特別政策，提高商業(yè)銀行在中小城市做按揭的積極性。這點(diǎn)很重要，如能落實(shí)將對(duì)中小城市房地產(chǎn)銷售發(fā)揮很大促進(jìn)作用。

其次，在去庫(kù)存大背景下還要警惕和防止部分城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)泡沫。近一年多來(lái)，上海、北京、深圳、南京、蘇州、合肥、東莞等部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)十分火爆，庫(kù)存短缺，房?jī)r(jià)飆升。如深圳的新房成交均價(jià)從2014年10月23000元/平方米飆升到今年3月的50000元/平方米，出現(xiàn)了明顯的泡沫，連深圳高科技兼高收入代表華為公司的員工都抱怨買不起房了，這是個(gè)大問(wèn)題。

據(jù)上海易居統(tǒng)計(jì)，深圳的房?jī)r(jià)收入比高達(dá)27.7，遠(yuǎn)超國(guó)際上3~6倍的合理范圍，高房?jī)r(jià)會(huì)直接抬高城市綜合商務(wù)成本，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力，降低人才吸引力，增加市民購(gòu)房壓力，對(duì)城市長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和民生改善不是好事。地方政府要有更大的責(zé)任心、更有力的措施來(lái)防范房?jī)r(jià)的暴漲。我們不能在解決一個(gè)問(wèn)題的同時(shí)制造另外一個(gè)問(wèn)題，供應(yīng)泡沫和房?jī)r(jià)泡沫都有很大危害，都必須重視并努力避免。這些熱點(diǎn)城市要堅(jiān)決貫徹中央分類調(diào)控、因城施策的政策精神，及時(shí)出臺(tái)一些力度足夠大的反周期措施，積極擴(kuò)大供給，要補(bǔ)庫(kù)存而不是去庫(kù)存，適時(shí)抑制過(guò)熱需求，而不是盲目執(zhí)行去庫(kù)存的鼓勵(lì)需求政策，以確保供求基本平衡，房?jī)r(jià)與市民收入大體相匹配。

最后，去庫(kù)存要關(guān)注產(chǎn)品業(yè)態(tài)。3月庫(kù)存下降，主要是住宅去化加速造成的，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存當(dāng)前十分嚴(yán)重，去化周期遠(yuǎn)超過(guò)住宅。地方政府必須嚴(yán)格控制商業(yè)用地的出讓，在加快住宅去庫(kù)存的同時(shí)高度重視商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過(guò)剩的問(wèn)題，不可等問(wèn)題集中爆發(fā)了再來(lái)被動(dòng)應(yīng)付和處理，應(yīng)該主動(dòng)想多種辦法來(lái)盤活商業(yè)地產(chǎn)，其中把空置商業(yè)地產(chǎn)改造為創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地是一個(gè)很好的探索和實(shí)踐。

總之，房地產(chǎn)庫(kù)存下降是一個(gè)積極信號(hào)，但我們決不可掉以輕心，要充分認(rèn)識(shí)到去庫(kù)存仍是一個(gè)艱巨任務(wù)，商業(yè)庫(kù)存不可忽視，各地必須更好地貫徹分類調(diào)控，因城施策的政策精神，該去庫(kù)存的去庫(kù)存，該補(bǔ)庫(kù)存的補(bǔ)庫(kù)存，熱點(diǎn)城市應(yīng)以防范和化解房?jī)r(jià)泡沫為政策著力點(diǎn)。

（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）