近期房地產(chǎn)回暖原因何在？趨勢怎樣？

2016年，房地產(chǎn)行業(yè)從2014-2015年的下行行情中恢復(fù)。

從2014年年初開始，受調(diào)控政策和庫存過快增長等因素影響，全國房地產(chǎn)市場開始進入調(diào)整期，房價在長達一年半時間、房地產(chǎn)投資增速在長達兩年時間里一路向下，不斷探出新低。2015年下半年開始，隨著政策環(huán)境日趨寬松，尤其是央行五次降息、六次降準(zhǔn)，地方出臺稅費減免舉措，樓市回暖基礎(chǔ)逐漸形成。

展望房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景，從短期看，房地產(chǎn)市場將迎來一輪景氣行情；從長期看，受去庫存壓力較大、部分地區(qū)房價過快上漲催生泡沫、地方政府推地規(guī)則未明確等不利因素影響，房地產(chǎn)行業(yè)的潛在風(fēng)險也不容忽視。

全國房地產(chǎn)市場正在回暖

綜合價格、銷售、投資、房貸、民調(diào)和土地市場等各方面情況判斷，2016年房地產(chǎn)市場將迎來一場小規(guī)?；嘏星椤?/p>

首先，全國70個大中城市房價已由跌轉(zhuǎn)漲。

2015年12月和2016年1月，全國70個大中城市新建住宅價格同比指數(shù)分別為0.2%和1.1%，這是自從2014年9月房價漲幅由正轉(zhuǎn)負，下跌15個月之后，首次由負轉(zhuǎn)正。從大趨勢看，全國房價漲幅在2013年底觸頂反轉(zhuǎn)，連續(xù)一路下滑近一年半后，在2015年4-5月份開始觸底反轉(zhuǎn)，之后又過了近三個季度，終于由負轉(zhuǎn)正。

其次，商品房銷售額創(chuàng)歷史新高，銷售額增速已達到40%。

2015年全年，全國商品房銷售面積、銷售額分別為128495萬平方米和87281億元，前者為1999年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來第二高水平，僅次于2013年，后者為1999年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最高水平。2015年商品房銷售額與GDP之比為0.46:1，較2014年0.43:1有所提高。商品房銷售額同比增速從2015年7-12月，連續(xù)五個月在15%左右，2016年1-2月增速突然躍升至44%。

據(jù)相關(guān)機構(gòu)提供的數(shù)據(jù)，2015年三分之二上市房企完成或超出銷售目標(biāo)，整體銷售金額較目標(biāo)高7%。統(tǒng)計顯示，2015年千億銷售額房企仍為七家，但兩千億銷售額房企從上年的兩家增至三家。500億元以上銷售額房企從上年的15家增至16家。

第三，房地產(chǎn)投資增速結(jié)束長達兩年的持續(xù)下滑觸底反彈。

2016年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額增速從2015年12月的1.0%反彈至3.0%，1.0%是1999年有房地產(chǎn)投資增速數(shù)據(jù)以來的兩個歷史最低點之一，房地產(chǎn)投資增速在連續(xù)下滑長達兩年之后終于觸底反彈，不僅房企對市場未來信心有了確實的增強，而且更具重要象征意義，即房地產(chǎn)投資不斷陷入低谷對經(jīng)濟不斷增強的負面影響已經(jīng)告一段落，宏觀經(jīng)濟走勢也很可能在長期下行后迎來觸底反轉(zhuǎn)。

第四，個人房貸增速較快。

房貸利率下調(diào)和首付降低促使個人房貸意愿持續(xù)增長。個人住房按揭貸款同比增速在2015年全年均保持正增長，迄今已連續(xù)九個月逐月上漲。2016年1-2月，個人房貸增速已達到30%，較2015年12月躍升近10個百分點。

第五，民調(diào)顯示預(yù)期房價上漲人群和愿意購房人群占比增加。

2015年二至四季度央行城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查顯示，預(yù)期房價上漲人群占比均在18%以上，較一季度的15.6%有小幅提升。2015年第四季度，愿意購房人群占比14.7%，達到2014年第二季度以來最高水平。

第六，土地市場回暖。

據(jù)中國指數(shù)研究院對全國300個城市土地成交情況統(tǒng)計，土地出讓金、樓面均價和土地溢價率三方面均現(xiàn)回暖。

一是土地出讓金同比上漲趨勢明顯：雖然全國300個城市2015年土地出讓金總額為21793億元，同比減少10%，但從月度變化趨勢看，2015年1月-2016年2月份同比增速分別為-44%、-54%、-12%、-56%、-43%、14%、0、-9%、68%、23%、41%、9%、-17%和26%，漲勢明顯。

二是土地成交樓面均價上漲：全國300個城市2015年樓面均價為1384元/平方米，同比上漲14%。其中，住宅類土地樓面均價為2223元/平方米，同比上漲24%。2016年2月，上述樓面均價和住宅類土地樓面均價分別為1617元/平方米和2373元/平方米，繼續(xù)上漲。

三是土地溢價率漲勢明顯：全國300個城市土地2015年平均溢價率為16%，較上年上升6個百分點。其中，住宅類土地平均溢價率為21%，較上年上升9個百分點。300個城市2015年1月-2016年2月份土地溢價率分別為10%、8%、7%、15%、7%、12%、19%、15%、20%、18%、22%、25%、25%和22%，漲勢明顯。

綜上，2015-2016年，房地產(chǎn)市場回暖跡象明顯。原因有幾方面：

一是市場周期性運行有其自發(fā)波動趨勢和盛衰往復(fù)必然性。從“房價漲幅”和“銷售增速”兩個維度考察，房地產(chǎn)市場已經(jīng)從2013年四個季度的“過熱”，先經(jīng)過2014年前兩個季度的“滯漲”，后經(jīng)過2014年后兩個季度和2015年第一季度的“蕭條”，再經(jīng)過2015年第二、第三季度的“復(fù)蘇”，之后進入2015年第四季度的“過熱”。

二是中央尤其是地方政府紛紛出臺“救市”政策。許多地方政府受前兩年房地產(chǎn)市場尤其土地市場低迷導(dǎo)致的財政收入減少、經(jīng)濟下行影響，較中央政府更為積極地推出各項“救市”政策。如福建、廣西、河北、新疆、江蘇、山西、內(nèi)蒙古等地均或降低公積金貸款首付、或二次申請視同首次享受基準(zhǔn)利率、或上調(diào)最高貸款限額、或延長貸款期限，山西、甘肅、四川、安徽等地取消限購，浙江、云南等地鼓勵高層次人才購房，遼寧向房企減稅讓利，有些省份還開展宣傳動員，如江西就要求宣傳“農(nóng)民在城市購房是升值，在農(nóng)村建房是貶值”。

從2015年各地房地產(chǎn)銷售行情與當(dāng)?shù)刎斦杖朐鏊傧嚓P(guān)性看，除寧夏、西藏外，全國31省區(qū)市多數(shù)省區(qū)市商品房銷售額增速和財政收入增速散點分布顯示二者之間明顯正相關(guān)，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較好的廣東、上海、北京等地，財政收入增速位居前列，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較差的黑龍江和遼寧等地，財政收入增速遠遠落在后面。

本輪回暖行情遠小于上兩次景氣周期

無論是從銷售還是投資看，此次2014-15年回暖行情遠不如2008-09年和2012-13年。從商品房銷售額增速看，對比前兩次景氣周期，當(dāng)房價漲幅逆轉(zhuǎn)或達到1%時，商品房銷售額增速能達到80-90%水平，而目前房價漲幅已近2%，而銷售額漲幅僅為40%。

從投資增速月度數(shù)據(jù)看，2015年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額同比增速一度降至1%，是1999年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來的兩個最低點之一。從投資增速年度數(shù)據(jù)看，2014年房地產(chǎn)投資11%的增速已是1997年有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來最低，但2015年1%的增速又大幅創(chuàng)下新低。盡管2016年1-2月投資增速略有反彈，但從2010年5月投資增速高達38%的水平波動下行了五年半之久后，投資迅速回升并達到較高水平的可能性較小，預(yù)計回升速率將遠不如2009年那一輪景氣行情，當(dāng)時投資增速從1%在12個月內(nèi)就躍升至31%。

此次回暖行情不及上兩次，主因是宏觀經(jīng)濟形勢仍處于周期性低谷、非一線城市復(fù)蘇緩慢、行業(yè)整體庫存水平較高、債務(wù)負擔(dān)較重、購房人口總體數(shù)量出現(xiàn)拐點、優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日益稀缺等。

首先，宏觀經(jīng)濟處于周期性低谷的蕭條狀態(tài)，影響房地產(chǎn)行業(yè)回暖前景。

宏觀經(jīng)濟下行并陷入周期性“低谷”，影響房地產(chǎn)行業(yè)的資金籌措和投資熱情。隨著宏觀經(jīng)濟增速從2014年的7.3%降至2015年的6.9%，居民消費價格指數(shù)CPI從2014年8月開始降至2%的合意區(qū)間下限達18個月，直到2016年2月才剛剛恢復(fù)到2%以上。房地產(chǎn)行業(yè)也一并下行，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源增速從2013年的接近30%，急速下降至2014年的3%左右，2015年又一度降至負增長。

其次，庫存持續(xù)增長并不斷累積。

從2014年5月開始至2014年12月，全國房地產(chǎn)竣工面積增速在6-8%左右，同時商品房銷售面積增速在-8%左右，由此積累了大量庫存。盡管2015年竣工面積始終為負增長，但銷售面積在2015年6月才開始由負轉(zhuǎn)正，此后一直增速較緩，因此全國商品房待售面積從2014年年初的5.1億平方米持續(xù)增加至2015年年末的7.2億平方米。

第三，二三四線城市復(fù)蘇緩慢，市場表現(xiàn)遠遜一線城市。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2015年北上廣深四個一線城市房價上漲17.2%，以東部沿海重要城市為主的二線城市和以其他省會城市為主的三線城市房價分別下跌0.53%和1.09%。

第四，債務(wù)負擔(dān)較重，債務(wù)風(fēng)險不斷爆發(fā)，削弱房地產(chǎn)復(fù)蘇之后購買潛力。

一方面，2015年債務(wù)風(fēng)險一度集中爆發(fā)，據(jù)媒體披露，2015年，以P2P、私募基金、股權(quán)眾籌為名的非法集資案件，在金額、波及人數(shù)和輻射范圍等方面均超以往。2015年1月至8月，全國涉嫌非法集資立案有3000件，涉案金額超過1500億元。2015年7月，泛亞危機爆發(fā)，涉及22萬投資者、400億元。2015年12月，e租寶被查，涉及90萬投資者、500億元。2016年3月，廣東“邦家”案宣判，涉及23萬投資者，100億元。另一方面，2014-15年多地出現(xiàn)中小企業(yè)倒閉潮，集中在紡織服裝業(yè)、制鞋業(yè)、LED行業(yè)、家具行業(yè)等行業(yè)。溫州打火機廠從幾百家減至幾十家，廣東數(shù)百家家具企業(yè)倒閉。

第五，全國購房人群總量已在2014年出現(xiàn)拐點，開始由增轉(zhuǎn)減。

國泰君安的研究表明，如果將20-50歲人群定義為住宅消費主力人群和購房適齡人群，則中國該年齡人群數(shù)量在2014年到達由增轉(zhuǎn)減的拐點。人口總量減少必然導(dǎo)致住房總需求減少，因此，房地產(chǎn)銷售增速再像以往幾次景氣周期那樣一度達到90%的日子很可能一去不復(fù)返了。

第六，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源日漸稀少，同時低品質(zhì)產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，形成規(guī)模較大的過剩局面。

一方面，位于城市核心位置、就近享有各類優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)項目數(shù)量稀缺。以北京為例，2015年北京供應(yīng)住宅用地50宗，僅4宗在五環(huán)以內(nèi)。主城區(qū)新開樓盤日漸減少，導(dǎo)致城區(qū)新建及二手住宅價格快速上漲，北京新建商品住宅成交均價2015年五環(huán)內(nèi)已突破5萬元，三環(huán)內(nèi)已步入10萬元。二手住宅方面，西城區(qū)有九個小區(qū)二手住宅2015年成交均價漲幅超過40%。高端住宅無論是價格漲幅還是成交量變化都更明顯，北京最貴商品房每平方米均價2004年為5萬元，2009年為10萬元，2011年為30萬元，2015年達50萬元。據(jù)中商情報網(wǎng)統(tǒng)計，北京總價千萬以上住宅2015年共成交3522套，同比增速48%。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來越少、越來越貴，將過度“吞噬”有效需求，抑制全行業(yè)景氣度繼續(xù)和普遍提升。

值得注意的是，北京的情況在全國來看還不是最嚴(yán)重的，如果以“本外幣各項存款余額”和“房地產(chǎn)市值”分別作為潛在購買力和標(biāo)的價值的近似替代，從2015年全國31省區(qū)市“潛在購買力-房地產(chǎn)市值”散點圖看，各地分布非常符合“潛在購買力越大，房地產(chǎn)市值越高”規(guī)律，均集中分布于趨勢線附近，北京甚至低于趨勢線，但上海、江蘇、浙江、遼寧高于趨勢線，上海距離趨勢線較遠。

另一方面，部分同檔次、同款式、位置偏遠的商品房大量建設(shè)并迅速形成過剩局面。據(jù)安信證券發(fā)布的研究報告，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩“重災(zāi)區(qū)”。

引導(dǎo)房地產(chǎn)健康發(fā)展需要哪些對策

房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，尤其是北京、上海、深圳等地房價快速上漲，引發(fā)了全社會的關(guān)注，也有人擔(dān)心市場過熱引發(fā)“非理性上漲”或“泡沫”。房地產(chǎn)市場今后能夠獲得健康發(fā)展，良性回暖而不產(chǎn)生泡沫，避免非理性繁榮，需要相關(guān)各方在供給、需求、城市規(guī)劃和區(qū)域差別化等方面出臺相應(yīng)政策。

首先，供給方面，迫切需要以明確規(guī)則約束地方政府供地進度，使其既不能過快，也不能過慢。

自從2014年國土資源部暫停對外發(fā)布全國住房用地供應(yīng)計劃，改由地方自行公布各?。▍^(qū)、市）供地計劃以來，各地在供地進度上傾向于“以越來越少的供地獲得較多土地出讓金”。其結(jié)果是1-2年后新房供應(yīng)較少，引發(fā)房價上漲過快。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，北京2013至2015年土地購置面積分別為906、581和391萬平方米，逐年減少，而土地購置費分別為1160、1379和2053億元，逐年增加。2015年北京有22宗住宅地塊樓面價突破3.0萬元/平方米，2016年已經(jīng)入市的三塊住宅用地，樓面均價全都超過4.7萬元/平方米，而同期新建住宅均價也僅為2.9萬元/平方米。土地供應(yīng)進度過慢，是引發(fā)2016年以來房價新一輪快速上漲的重要原因之一。

當(dāng)然，有的地方由于此前多年供地規(guī)模過大，盡管也嘗試上述“地少錢多”策略，但目前仍深陷困境，如遼寧2013-2015年土地購置面積分別為2502、1671和957萬平方米，也是逐年減少，但由于2010-2012年分別供應(yīng)了3135、3446和3200萬平方米，導(dǎo)致2014年以來房價持續(xù)下跌，沈陽新建住宅同比價格指數(shù)從2014年8月以來連續(xù)18個月為負，2016年3月1日《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見（試行）》提出“原則上2016年全市房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)面積不超過上年度的50%”。海南與此類似，2016年2月23日《海南省人民政府關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》提出“對商品住宅庫存消化期超過全省平均水平的市縣，暫停辦理新增商品住宅及產(chǎn)權(quán)式酒店用地審批”。

相比之下，重慶2012-2015年供地節(jié)奏比較平穩(wěn)，土地購置面積分別為2183、1897、1865和1627萬平方米，近年來商品房銷售價格基本穩(wěn)定，這與其堅持“細水長流”、“樓面地價不超過當(dāng)期房價1/3”等原則有很大關(guān)系?？傊?，一個地方供地進度要以人口增長潛力為基礎(chǔ)，結(jié)合房價漲幅予以適度調(diào)整，避免供求失衡。

其次，需求方面，順應(yīng)城市化趨勢，深化戶籍制度改革，提升房地產(chǎn)市場長期發(fā)展?jié)摿Α?/p>

無論從城市景觀、人文環(huán)境還是創(chuàng)業(yè)氛圍，北上廣深這些一線城市對各類人群特別是年輕人的吸引力都是二、三線城市不可比擬的。城市這一現(xiàn)代經(jīng)濟的發(fā)動機，是人口密度超過臨界狀態(tài)后形成的復(fù)雜經(jīng)濟社會系統(tǒng)。城市的發(fā)展、城市化的進程，歸根到底是人的發(fā)展、人群的聚集。因此，深化戶籍制度改革，消除人力資源自由流動障礙，不僅會給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大發(fā)展機遇，也會給中國未來經(jīng)濟增長帶來迄今為止可能是最大規(guī)模的改革紅利。

第三，提升城市規(guī)劃水平是促進房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)步發(fā)展的重要保障。

2016年2月6日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于進一步加強城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（以下簡稱《若干意見》），盡管其中“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實現(xiàn)內(nèi)部道路公共化”引發(fā)熱議，但該意見標(biāo)志著房地產(chǎn)政策思路開始從行業(yè)本身轉(zhuǎn)向行業(yè)生存環(huán)境，由于高水平的城市規(guī)劃可以提升當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)附加價值，該政策無疑構(gòu)成今后行業(yè)發(fā)展重大利好。

反之，低水平和短視的城市規(guī)劃嚴(yán)重阻礙城市運行和房產(chǎn)升值，目前我國城市堵車原因的80%、地租損失的50%是過分重視大路網(wǎng)、忽視微觀路網(wǎng)等不合理規(guī)劃所致。城市正常路口密度是每平方公里80個路口，紐約曼哈頓每平方公里250個路口，而中國內(nèi)地城區(qū)一般每平方公里僅10-30個路口。北京市城六區(qū)路網(wǎng)密度2015年是5公里/平方公里，即使按照《若干意見》所提“到2020年，城市建成區(qū)平均路網(wǎng)密度提高到8公里/平方公里”，與北美許多城市18公里/平方公里道路密度仍相差懸殊。發(fā)達國家的城市規(guī)劃要求城市道路總面積與公共停車總面積之比為8：1-9：1，我國約為100：1。

第四，制定差異化的區(qū)域政策，防范各個區(qū)域所面臨的特殊潛在風(fēng)險。

影響各地房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的因素很多，但是未來前景較好的城市，一般有與城市化趨勢相符、人口大量流入、城市規(guī)劃水平高、人文積淀深厚、政府供地行為理性等五大特征。開發(fā)商和購房者往往圍繞著這五大特征形成各自對行業(yè)未來判斷。以2015年末房地產(chǎn)投資增速和房價漲幅分別作為開發(fā)商和購房者對未來形勢的判斷標(biāo)準(zhǔn)，可以把全國31省區(qū)市大致分成風(fēng)險等級由低到高的四類地區(qū)。商業(yè)銀行可對這四類地區(qū)制定差異化的風(fēng)險管控政策。

I類：位于第一象限，過熱型。投資增速為正，且房價上漲。市場供求雙方——開發(fā)商和購房者都對市場前景看好，以北京、上海、深圳較為典型。這類地區(qū)面臨的特殊風(fēng)險是房價過快上漲引發(fā)泡沫。以北京為例，該市房地產(chǎn)面臨“豪宅化”問題，目前在建及在售樓盤中每平方米低于3萬元的數(shù)量很少，而新近出讓的土地樓面均價多在每平方米3萬元以上，未來房地產(chǎn)企業(yè)可能會因拿地成本過高而面臨資金壓力，而新房銷售時可能因豪宅供過于求出現(xiàn)庫存壓力。

II類：位于第二象限，平穩(wěn)型。投資增速為負，但房價上漲。因新房減少去庫存壓力自然也小，未來一段時期發(fā)展將較平穩(wěn)。這類地區(qū)以江蘇、浙江、福建較為典型?？紤]到這些地區(qū)經(jīng)濟正在經(jīng)受國際市場需求減少、勞動力成本增加、城市競爭力減弱等多重壓力，其房地產(chǎn)市場在復(fù)蘇過程中將面臨不小的障礙。

III類：位于第四象限，潛在過熱型，機會較少，潛在風(fēng)險不斷積聚。投資增速為正，但房價下跌，以海南較為典型。這類地區(qū)本來已經(jīng)積累了過高的商品房庫存和已出讓土地，在市場仍然低迷、需求難以大幅增加的情況下，未來可能出現(xiàn)風(fēng)險不斷暴露等問題。

IV類：位于第三象限，流出型，風(fēng)險較高。投資增速為負，且房價下跌。開發(fā)商和購房者均不看好當(dāng)?shù)厥袌觯齑鎵毫^大，以黑龍江、遼寧、吉林、內(nèi)蒙古較為典型。受人口外流、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型緩慢、民營經(jīng)濟占比較低等因素影響，這類地區(qū)房地產(chǎn)市場已經(jīng)很高的庫存本來就難以迅速消化，房地產(chǎn)市場無疑將面臨較大困境。