滬深兩地樓市出現(xiàn)明顯降溫 開發(fā)商推盤節(jié)奏逐步加快

調(diào)控新政發(fā)力 滬深樓市熱度明顯下降

滬深兩地樓市調(diào)控政策聯(lián)袂落地后的首個周末，當?shù)胤康禺a(chǎn)市場降溫明顯，尤其在上海，非戶籍人士購房需求和改善型需求出現(xiàn)一定程度遏制，開盤的項目已難現(xiàn)“日光”，購房者似乎更愿意放緩腳步、靜待樓市回復(fù)理性。而對于開發(fā)商來說，其推盤節(jié)奏逐步加快，打破了此前捂盤惜售、供應(yīng)量縮減的市場僵局。

滬深兩地樓市出現(xiàn)降溫

“上海針對外地人購房的門檻大大提高，對這部分需求影響特別大，基本上都買不了了。”上海外環(huán)外閔行區(qū)一個剛需項目的負責人告訴記者。

據(jù)記者了解，該項目上周末現(xiàn)場熱度大減，前往詢問、看房以及下定的人數(shù)較政策出臺前一個周末大幅下降三分之二，日成交更是罕見地跌至零。其開發(fā)商介紹說，這個項目售價在3萬元/平方米左右，主打100平方米以內(nèi)的兩房，屬于首次置業(yè)的剛需項目，此前外地置業(yè)者占到四成以上。

一些主打改善型需求的樓盤同樣出現(xiàn)遇冷的情況。上周日，位于上海張江板塊的萬科翡翠花園項目推出125平方米和150平方米共148套房源，單價6.2-6.6萬元/平方米。開盤一天后，125平方米房源還剩下8套，150平方米房源去化情況則較差，剩余房源較多。現(xiàn)場銷售人員告訴記者，150平方米大戶型房總價高，一旦首付成數(shù)提高對資金要求大幅增加。“不少改善型購房需求必須把老房子過戶完成才能算首套，否則就要算二套首付七成，多出的首付一時半會兒湊不齊，只能放棄購買。”

位于上海佘山板塊的國貿(mào)天悅項目上周六開盤，盡管當天去化超過80%，但在銷售人員看來，如果不是新政出臺，按照之前的客戶積累，這個項目開盤當天“日光”肯定沒問題。“在25日樓市調(diào)控政策出臺后，我們趕忙聯(lián)系了所有前期認籌的客戶，排除了社保繳納年限不夠，以及不能承受二套房首付七成的客戶。”銷售人員坦言，雖然市場熱度仍有延續(xù)，但已明顯感覺到了降溫。

在深圳，上周末雖然供應(yīng)量有所上升，但去化率不高，有樓盤出現(xiàn)部分市民現(xiàn)場棄購現(xiàn)象，其中不少是投資客。“現(xiàn)在高點入市，在短期內(nèi)脫手很困難，而且首付增加一成，成本太高，我的幾位朋友都撤退了。”一位棄購的投資客如此表示。

二手房市場的表現(xiàn)亦是如此。據(jù)深圳中原地產(chǎn)反映，近幾周深圳二手房業(yè)主不斷下調(diào)報價，政策落地后市場觀望情緒趨濃，短炒客繼續(xù)降價拋售，而購房者的入市節(jié)奏明顯放緩。

開發(fā)商推盤節(jié)奏逐步加快

不僅是滬深等一線城市出臺了樓市新政，南京、蘇州、武漢等二線城市也已出臺或醞釀?wù){(diào)控政策，抑制當?shù)貥鞘谐掷m(xù)高熱。

上周末，一份名為《人民銀行南京分行中國銀監(jiān)會江蘇監(jiān)管局關(guān)于規(guī)范個人住房貸款業(yè)務(wù)促進住房金融健康發(fā)展的通知》的內(nèi)部文件流傳開來。該文件對首套房認定標準收緊，“首付貸”也被禁止。業(yè)內(nèi)人士表示，從文件內(nèi)容來看，南京房貸恐將收緊。

而就在上海出臺新政的當天下午，武漢市緊隨發(fā)布了公積金貸款新政——武漢市職工家庭購買首套房申請公積金貸款最高額度由過去的60萬元下調(diào)為50萬元，購買第二套住房申請公積金貸款的最高額度為50萬元扣減首次已使用公積金貸款后的差額。

在此之前，蘇州為穩(wěn)定樓市已出臺10項新政，嚴格限制新盤價格，包括：同批次房源應(yīng)當一次全部公示銷售價格，實際銷售價格不得高于申報價格，申報價格3個月內(nèi)不宜調(diào)高，6個月內(nèi)調(diào)高幅度不宜超過6%，12個月內(nèi)不宜超過12%；下一批次備案預(yù)售價格不宜高于上一批次同類型房屋成交均價的6%等。

隨著各地新政相繼落地，市場方向逐漸明朗，樓市推盤節(jié)奏逐步加快，打破了此前開發(fā)商捂盤惜售、供應(yīng)量縮減的市場僵局。在上海，由于新政在信貸上嚴格收緊，提高二套房首付比例，對中高端項目影響更為明顯，上周這類產(chǎn)品出現(xiàn)快跑，入市新盤再創(chuàng)年內(nèi)新高，達到11個，供應(yīng)面積為29.7萬平方米。從供應(yīng)產(chǎn)品來看，改善型項目比例提升至43.6%，一改前兩周剛需項目“一家獨大”的局面。

在深圳，上周末兩天有3個新盤上市，推盤量1200余套，相當于3月份前3周的數(shù)量。深圳當?shù)貥I(yè)內(nèi)專家表示，正常情況下，到了3月份市場就會回暖，但是今年存在一個政策調(diào)控的預(yù)期，大家都不敢輕易出手。現(xiàn)在靴子落地，市場方向明朗化，新盤市場也就恢復(fù)了正常的節(jié)奏。記者從深圳當?shù)囟鄠€開發(fā)商處了解到，接下來3月底、4月初的推盤計劃較前期有較大的調(diào)整，將加大市場的投放。

“政策已經(jīng)落地，開發(fā)商應(yīng)采取現(xiàn)金為王策略，加大上半年供應(yīng)量，加速銷售跑量。”同策房地產(chǎn)咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，受二套非普通住宅首付上升至70%的影響，高端改善型產(chǎn)品將受一定影響，政策從嚴期開發(fā)商將主打90平方米剛需類產(chǎn)品。對于改善類產(chǎn)品，開發(fā)商將拉長蓄客時間，資金面偏緊的開發(fā)商不排除調(diào)整價格，爭取以價換量促銷售。