贖樓貸成部分中介“最暴利產(chǎn)品”：貸款年化利率超過18% 投資端收益僅為6%

如果你還在習(xí)慣性吐槽銀行暴利，那么你已經(jīng)OUT了。借助互聯(lián)網(wǎng)平臺風(fēng)生水起的贖樓貸，講述了一個與傳統(tǒng)銀行信貸版本完全不同的故事。在這個故事中，借款利率僅僅是貸款成本的一小部分，中介服務(wù)費(fèi)才是借款人最怕受到的賬單。

“如果是北京這種一線城市，贖樓貸的貸款利息還算是低的，每個月收取1.5%的綜合費(fèi)用，貸款期限最低為30天，超過30天以上的每10天收取0.5%的綜合費(fèi)用，不足10天按照10天計(jì)算”，某經(jīng)營贖樓貸業(yè)務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺客服對《證券日報》記者表示，“此外，你所售房屋的購房人辦理按揭貸款也必須在本平臺辦理。”

贖樓貸“變形”

“過去我們平臺收到的首付貸申請比較多，現(xiàn)在這項(xiàng)業(yè)務(wù)被監(jiān)管叫停后，贖樓貸業(yè)務(wù)的占比明顯增加了”，上述客服人員對本報記者表示。

贖樓是二手房交易中的常見術(shù)語，意為付清賣方房產(chǎn)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出；房產(chǎn)證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規(guī)避了監(jiān)管部門對于轉(zhuǎn)按揭的限制。

此前銀行開展贖樓貸業(yè)務(wù)，通常至少需要進(jìn)行5個步驟才能完成：房產(chǎn)賣方向原貸款銀行申請?zhí)崆斑€貸款贖樓，買方向銀行申請二手房按揭貸款，并提交銀行所需資料，辦理資金監(jiān)管手續(xù)；銀行經(jīng)初步審查后，擬同意向買方發(fā)放二手樓按揭貸款的，出具《二手樓按揭貸款承諾書》；房地產(chǎn)買賣雙方向融資擔(dān)保公司申請贖樓貸款擔(dān)保，簽署擔(dān)保文件，并向融資擔(dān)保公司提交所需資料；融資公司進(jìn)行調(diào)查與審批后，房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權(quán)委托公證；經(jīng)銀行審批同意后，同意提前還貸，融資擔(dān)保公司向銀行還賣方原貸款的余額，贖樓成功。

由于贖樓貸手續(xù)比較復(fù)雜，商業(yè)銀行和客戶對于此項(xiàng)業(yè)務(wù)都興致不高。一家曾在部分區(qū)域推出過贖樓貸的股份制銀行的信貸人員對《證券日報》記者表示，目前該行已經(jīng)并沒有此項(xiàng)業(yè)務(wù)，與抵押房產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)主要剩下房產(chǎn)二次抵押貸款，貸款資金投向主要是生產(chǎn)經(jīng)營或資金周轉(zhuǎn)，與房產(chǎn)交易無關(guān)。

不過，一些線上、線下的中介平臺對于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產(chǎn)品”。與一般銀行業(yè)務(wù)規(guī)則不同，在這些中介平臺申請“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔(dān)保，提交申請材料后1天至3天內(nèi)就能審核完畢。

在一家線上中介平臺，贖樓貸產(chǎn)品被形容為“利率抄底，零手續(xù)費(fèi)”，實(shí)際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達(dá)到300萬元。該中介以借款100萬元，期限41天為例，分別測算了自己與某房產(chǎn)中介和某房產(chǎn)網(wǎng)站的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，得出的還款總額分別是102.05萬元、103.33萬元和102.5萬元。

事實(shí)上，雖然年化利率達(dá)到了18%，但是該中介平臺對于贖樓貸的收費(fèi)還確實(shí)相對便宜?！蹲C券日報》記者咨詢另一家平臺時雖然同樣獲悉北京地區(qū)贖樓貸每個月的綜合費(fèi)用為1.5%，但是也同時被告知“借款期限超過30天的每10天收取0.5%的綜合費(fèi)用，不足10天按照10天計(jì)算”，而且買房人辦理按揭貸款也必須在該平臺辦理，費(fèi)用大概在3000元左右。而如果是在像長沙、蘇州等二、三線城市，贖樓貸的綜合服務(wù)費(fèi)更高，月息大多在1.8%-2%之間。

此外，《證券日報》記者在暗訪中發(fā)現(xiàn)，贖樓貸雖然號稱比較安全，但是其資金實(shí)際用途已經(jīng)發(fā)生了“變形”，部分贖樓的目的并非是為了便于房產(chǎn)交易，而是為了提高估值重新抵押。

“去年下半年以來，一線城市房價快速上漲，部區(qū)域房產(chǎn)的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，北京一家號稱注冊資金5000萬元的投資擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)人員對本報記者表示。

“單純從操作流程來看，先解除轉(zhuǎn)按揭抵押，再重新申請房屋抵押貸款并不違規(guī)，只不過，貸款客戶一方面申請了年化利率高達(dá)18%的贖樓貸，另一方面又申請金額和比例較高的房屋抵押貸款，其流動性風(fēng)險明顯增高，而且過程中借款人很可能擅自改變了抵押貸款的資金用途”，一位股份制銀行的相關(guān)人士對《證券日報》記者表示，“如果改變貸款資金用途被銀行查實(shí)，銀行肯定會要求客戶提前清償貸款。”

理財(cái)產(chǎn)品遭秒殺

由于還款來源顯示為賣房款，且各家中介平臺紛紛表示對借款人進(jìn)行了學(xué)歷認(rèn)證、戶口認(rèn)證、征信認(rèn)證、收入認(rèn)證、實(shí)地認(rèn)證等項(xiàng)風(fēng)控措施，贖樓貸業(yè)務(wù)衍生出來的理財(cái)產(chǎn)品頗受歡迎，甚至被秒殺。需要說明的是，本文對于贖樓貸相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品的界定是根據(jù)貸款用途進(jìn)行判定，借款目的為贖樓或表述為“為業(yè)主付清所出售或抵押房屋的貸款本息并注銷抵押登記，將房產(chǎn)證贖出，以便房屋進(jìn)行出售過戶或再次貸款”的理財(cái)產(chǎn)品被視為贖樓貸相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品。

在鏈家理財(cái)頻道，《證券日報》記者看到，代號為“家多寶9號-160328003”的產(chǎn)品售罄僅花了2分零3秒。該項(xiàng)目預(yù)期年化收益率6.48%，項(xiàng)目期限為75天（一次性還本付息），項(xiàng)目規(guī)模120萬元，但僅6個投資者就完成了認(rèn)購，其中最大一筆認(rèn)購金額為99萬元，最小一筆認(rèn)購為1.5萬元。

本報記者隨后點(diǎn)擊鏈家理財(cái)多個同類產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，多款贖樓貸相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品都是在2分鐘-7分鐘之間售罄的。而且，投資者的資金實(shí)力也都不可小覷，一、兩百萬元的項(xiàng)目經(jīng)常10筆左右的認(rèn)購就可“包圓兒”。

在一家互聯(lián)網(wǎng)中介平臺，“我要理財(cái)”和“我要貸款”兩個項(xiàng)目均可點(diǎn)擊進(jìn)入。其中，贖樓貸的年化利率或成綜合服務(wù)費(fèi)在18%以上（除了地域外，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)通常還與借款人的征信情況有關(guān)），而理財(cái)端的贖樓貸相關(guān)產(chǎn)品的年化預(yù)期收益率僅為6%。

《證券日報》記者就借款端和理財(cái)端懸殊的收費(fèi)詢問了該平臺工作人員，但僅被告知兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的收費(fèi)或收益標(biāo)準(zhǔn)由不同的部門負(fù)責(zé)制定。

“雖然分屬不同的業(yè)務(wù)部門管理，但是兩項(xiàng)業(yè)務(wù)的相互依存是顯而易見的，投資者作為資金風(fēng)險的主要承擔(dān)者，僅獲得了借款人所付費(fèi)用的三分之一甚至不足三分之一，而平臺利用信息中介的優(yōu)勢地位，獲得三分之二的費(fèi)用，這種分配方式的合理性值得推敲”，資深法律界人士對《證券日報》記者表示。

“現(xiàn)在銀行的息差一直在收窄，如果將銀行作為一個大型資金中介平臺來看，銀行的收費(fèi)占比遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到上述平臺的水平”，上市銀行有關(guān)人士對本報記者表示。

本報記者查閱平安銀行日前公布的2015年年報發(fā)現(xiàn)，該行生息資產(chǎn)的平均收益率為5.51%，計(jì)息負(fù)債的平均成本為2.88%，凈息差僅為2.77%。從歷年的上市銀行年報來看，平安銀行的凈息差屬于比較高的，而且銀行物理網(wǎng)點(diǎn)的運(yùn)營成本也是遠(yuǎn)高于互聯(lián)網(wǎng)平臺。作為資金中介，銀行其占據(jù)的息差與儲戶收益率的比值尚難達(dá)到1:1，而互聯(lián)網(wǎng)平臺已經(jīng)可以達(dá)到2:1，贖樓貸借貸端以及理財(cái)端的費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)的合理性確實(shí)值得商榷。

編輯：姚祥云 審核：向江林