楊紅旭：“十三五”期間房地產(chǎn)不會(huì)硬著陸

每經(jīng)編輯 楊紅旭    

十八屆五中全會(huì)剛剛閉幕，會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃的建議》。

“十三五”這五年，對(duì)于政府和民眾都非常重要。這是本屆中央領(lǐng)導(dǎo)集體主持編制并完整實(shí)施的一個(gè)五年規(guī)劃，將是中國跨越“中等收入陷阱”向更高發(fā)展階段邁進(jìn)的艱難躍升，也是迎來全面建成小康社會(huì)這“第一個(gè)百年目標(biāo)”的最后沖刺。過了這道坎，中國經(jīng)濟(jì)與中國民眾的生活水平將邁上一個(gè)新臺(tái)階。

在中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，由高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L，調(diào)結(jié)構(gòu)、謀轉(zhuǎn)型的巨大變革過程中，要想順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，避免落入很多發(fā)展中國家曾經(jīng)遭遇的“中等收入陷阱”，可以說壓力與機(jī)遇并存。

近日李克強(qiáng)總理在中央黨校的講話中，比較系統(tǒng)地闡述了當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的困難、機(jī)遇和挑戰(zhàn)。其中提到：未來5年，每年GDP增長應(yīng)為6.53%。沒有這樣的速度，就難以實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)。

今年三季度，我國GDP增速為6.9%，據(jù)此看來未來5年GDP年均增速達(dá)到6.53%似乎沒什么壓力。不過在經(jīng)濟(jì)增速重心下移的過渡階段，GDP增長速度往往有前快后慢的規(guī)律。而在這一過程中，我國經(jīng)濟(jì)也面臨增長速度換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期、前期刺激政策消化期三期疊加的特殊情況。

隨著2013年以來改革大力推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)加速優(yōu)化，預(yù)計(jì)“十三五”期間經(jīng)濟(jì)增速下滑的幅度將小于“十二五”。即便如此，要想保證GDP年均增速在6.53%以上，仍不可掉以輕心。

李克強(qiáng)總理還分析了中國經(jīng)濟(jì)面臨的四大困難：一是通縮趨勢(shì)明顯，當(dāng)前世界大宗商品價(jià)格在走低。二是產(chǎn)能過剩問題。三是企業(yè)經(jīng)營困難，前三季度企業(yè)投資增長率為10.3%，連續(xù)14個(gè)月下滑；企業(yè)新開工項(xiàng)目?jī)H增2.9%；以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決；企業(yè)利潤率1~8月份同比下降1.9%；許多產(chǎn)品接近盈虧平衡點(diǎn)。四是財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)在上升。

值得關(guān)注的是，這是今年“兩會(huì)”后總理首次提到房地產(chǎn)，而且還將其列為經(jīng)濟(jì)困難的重要組成部分。這說明當(dāng)前全國樓市的高庫存，及其對(duì)經(jīng)濟(jì)和房企所造成的負(fù)面影響等問題仍令人堪憂。

眾所周知，去年以來，房地產(chǎn)政策不斷放松。究其原因，除了促進(jìn)住房消費(fèi)和穩(wěn)定樓市以外，房地產(chǎn)仍是國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，如果房地產(chǎn)不穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)很難企穩(wěn)也是重要的原因。

從數(shù)據(jù)分析也正是如此。在諸多政策的刺激之下，今年全國主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)開始復(fù)蘇，房屋成交量與價(jià)格都有所反彈。但與房地產(chǎn)上中游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)投資卻出現(xiàn)持續(xù)的下滑，前三季度增幅只有2.6%，創(chuàng)十幾年來新低。這也正是拉低全國固定資產(chǎn)投資增速（僅10.3%）的重要因素。

從房屋庫存角度看，截至今年9月底，全國商品房待售面積為66510萬平方米，比8月末增加186萬平方米。這一指標(biāo)近幾年持續(xù)增長，說明在一線城市和少數(shù)二線城市樓市仍然偏強(qiáng)的同時(shí)，廣大三、四線城市和部分二線城市的樓市庫存仍然偏大。易居研究院跟蹤的35城住宅庫存表明，去年下半年以來，三、四線城市的庫存略有下滑，但仍處于歷史偏高位。

其結(jié)果是，在庫存壓力降到合理程度之前，這些地區(qū)的開發(fā)商沒有動(dòng)力購地與擴(kuò)大再生產(chǎn)，于是就導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)走低。這種負(fù)面可能影響傳遞到水泥、鋼鐵等幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，從而拖累經(jīng)濟(jì)增長。

如此，宏觀經(jīng)濟(jì)的邏輯也就比較明確了：“十三五”末要想實(shí)現(xiàn)全面建成小康社會(huì)的偉大目標(biāo)，以及與之相匹配的GDP及居民收入翻番的量化指標(biāo)，就需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展，繼續(xù)去庫存，提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性，促使房地產(chǎn)開發(fā)投資回暖。

由此我們可以大膽地預(yù)測(cè)：“十三五”期間房地產(chǎn)政策總體仍有望保持偏暖狀態(tài)，樓市將不會(huì)“硬著陸”。（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）