李宇嘉：房價總體平穩(wěn)之下 樓市分化仍難破解

◎李宇嘉

一般來說，若樓市銷售端持續(xù)回暖，房價上漲往往會滯后半年左右。從去年“9·30”新政開始，全國主要城市樓市銷售已經連續(xù)11個月回升。而自3月份以來，銷售金額增速一直大于銷售面積增長，近幾個月，前者要高于后者7個百分點左右，這也顯示了房價在上漲。

9月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據也佐證了這一點。8月份，70個大中城市中，35個城市新房價格環(huán)比上漲，首次超過樣本半數，比7月份增加了4個，9個城市房價漲幅持平，35個城市中漲幅擴大的有24個城市。重點城市新房價格漲幅更明顯，深圳、上海、北京、南京、廣州、武漢和杭州等一線和二線重點城市漲幅居前。

8月份，70個大中城市新房價格同比綜合平均從上月下降0.4%逆轉為上漲1.7%，自2014年9月份以來首次“轉正”。

這意味著，由于一、二線城市今年以來樓市成交量回升明顯、權重放大，助推70個城市房價綜合同比止跌反彈。

另外，跌幅居前的主要是三、四線代表城市，如果再考慮到沒有被包括進樣本的500多個三、四線城市，全國整體房價應該還在下跌。這也說明樓市分化在進一步加劇。

對政策更敏感、市場化程度更高、配套公共服務更優(yōu)質的二手住房，其價格回升更加明顯。70個城市中，43個城市二手住房價格環(huán)比上漲；同比方面，70個大中城市二手住房價格指數8月份漲幅進一步擴大到1.9%，更加彰顯了樓市回暖。

值得注意的是，由于多數城市仍處于“去庫存”進程中，7月份以后銀行房貸優(yōu)惠力度降低，股市震蕩沖擊高價位住宅銷售，再加上樓市政策下半年整體“空窗”，市場對于房價再次快速上漲預期并不強。因此，8月份房價上漲力度有所減弱。

樓市“領頭羊”的一線城市，7月份新房價格環(huán)比平均上漲2.7%，而8月份上漲幅度下降到了2.2%。同時，二線和三、四線城市7月份的新房價格環(huán)比漲幅分別0.2%和-0.1%，而8月份也維持在這一水平。

這意味著，70個城市整體房價已經告別了2014年以來持續(xù)下跌的態(tài)勢而趨于穩(wěn)定，重點城市房價結束上半年過快上漲過程，進入平穩(wěn)期。房價走勢對于穩(wěn)定市場預期、加速庫存去化、夯實樓市回暖趨勢是有利的。

另外，從房價上漲和下跌的城市分類，也可以看出樓市分化的狀況。目前，房價率先上漲的城市有以下幾類。一是人口凈流入、產業(yè)結構升級、人口結構偏年輕、供求矛盾大和住房資產屬性強的城市，如北上廣深等；二是民營和私營經濟發(fā)達、民間資金積淀比較深厚和較為富庶的城市，如南京、杭州、寧波、廈門等；三是抓住產業(yè)梯度轉移機會、利用區(qū)位優(yōu)勢、實現人口和產業(yè)集聚的城市，如武漢、鄭州等。從7月和8月的數據看，上面這幾個城市位列房價漲幅前10位。

2008~2009年以及2014年，受外需疲弱、民間資金炒房等因素影響，江蘇和浙江樓市受到很大沖擊，甚至領跌全國。但由于居民生活富庶，需求強勁，回暖也指日可待。

房價下跌的城市有以下幾類:一是傳統(tǒng)重化工產業(yè)占主導、人口老齡化嚴重、人口整體外流的城市，如丹東、牡丹江、錦州等東北三、四線城市；二是傳統(tǒng)農業(yè)大省、勞動生產率較低、人口外出務工至東部的城市，例如襄陽、安慶、南充、瀘州等中西部省份三、四線城市。從7月和8月的數據看，上面這幾個城市位列房價跌幅前10位。

過去10年，50大城市集中了外來人口的80%，而包括北上廣深在內的10大城市集聚了50%。目前看，這10大城市樓市回暖最明顯、房價反彈也最為明顯。

未來，這些城市依舊是人口凈流入的區(qū)域，住房供求關系也比較緊張，樓市長期看好的趨勢不變。

同時，目前樓市待售庫存的大部分、在建工程的一半集中在三、四線城市，返鄉(xiāng)置業(yè)不可能長期旺盛，未來要加速推進新型城鎮(zhèn)化、推進東部產業(yè)轉移、集體土地市場化改革，推動本地區(qū)人口和產業(yè)就地集聚，才能保證這些城市樓市平穩(wěn)，這也是促進全國樓市長期平穩(wěn)健康發(fā)展的動力。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）