70城房價同比漲幅1年來首次轉(zhuǎn)正 分化明顯將影響“金九銀十”成色

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健    

◎每經(jīng)記者 胡健

上月房價不出意料地處于上升通道中。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，與2015年7月相比，8月70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市有26個，上漲的有35個，持平的有9個，房價上漲的城市數(shù)量在增加，且超過半數(shù)。

而據(jù)測算，8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為自2014年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。

目前樓市正值“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，受存量和未來預(yù)計新增量巨大的影響，整體房價暫缺乏大幅上揚動力，且目前城市分化明顯，熱點城市或與樓市庫存較大的二三線城市呈現(xiàn)出更加冷熱不均的成交和房價走勢。

深圳領(lǐng)頭

一線城市增幅最大

交通銀行報告稱，8月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比算數(shù)平均為0.19%，其中一線、二線、三線城市增幅分別為2.25%、0.22%和-0.07%，一線略有放緩，二、三線城市較上月均有提升?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，盡管一線城市環(huán)比增幅有所放緩，但仍然遙遙領(lǐng)先于其他城市。具體來看，深圳以5.2%的月環(huán)比增幅穩(wěn)居70城之首，上海和北京緊隨其后，廣州則位居第5。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，深圳房價在2014年11月開始止跌，在12月份成為全國首個房價上漲的城市。2015年1-8月份繼續(xù)上漲，扮演房價上漲的“領(lǐng)頭羊”角色。他說，深圳房價之所以上漲明顯，在于供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化。深圳目前面臨供應(yīng)乏力的尷尬，去庫存周期比較小，8月份新建商品住宅庫存去化周期僅為5.7個月。

一線城市樓市普遍面臨供小于求的情況。根據(jù)易居報告，2015年8月份，一線城市新建商品住宅庫存量為3460萬平方米，環(huán)比降低1.9%，同比降低0.7%。

嚴躍進解釋說，一線城市8月份新建商品住宅存銷比為9.9個月，相比7月份11.2個月的數(shù)值下降，未來幾月存銷比有望繼續(xù)降低。

8月房價轉(zhuǎn)暖的另一個明顯標(biāo)志，就是8月份70個大中城市新建商品住宅價格同比綜合平均從上月下降0.4%轉(zhuǎn)為上漲1.7%，為去年9月份以來首次轉(zhuǎn)正。

今年3月份，70個城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房價都已跌回一年之前。到了4月份深圳房價率先出現(xiàn)同比上升。5月份態(tài)勢基本一致。6月份上海加入同比正增長的城市行列。7月份北京加入。8月份同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加，達到9個。

不過，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉提示說，分城市看，分化非常明顯。一線城市新建商品住宅與二手住宅價格同比均上漲且漲幅相對較大，二線城市同比漲跌互現(xiàn)，三線城市同比仍然全部下降。

行情微妙“金九銀十”成色待考

今年二季度以來，房地產(chǎn)市場不斷回暖，“金九銀十”會不會出現(xiàn)曾經(jīng)的火爆局面？

多數(shù)人給出的答案是否定的，業(yè)界普遍判斷今年局勢比較微妙。9月1日-15日，易居研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積576萬平方米，環(huán)比8月前15天減少3%，同比增長33%。

嚴躍進說，9月上半場樓市出現(xiàn)環(huán)比下跌，和9月初假期效應(yīng)的干擾、購房節(jié)奏暫時性的放緩等有關(guān)。

RET睿意德鄭州公司策略顧問部高級經(jīng)理王天翼分析說，爭奪存量客戶成為開發(fā)商完成年度銷售目標(biāo)的關(guān)鍵，因此，“小步快跑”的開盤策略成為慣例，一定程度上弱化了陽春行情、金九銀十等傳統(tǒng)的銷售節(jié)點。

他進一步指出，“金九銀十”是房地產(chǎn)市場化發(fā)展20年以來，形成的行業(yè)共識，成為地產(chǎn)人的“金色記憶”。其形成的基礎(chǔ)高度依賴于樓市的賣方市場格局，既市場整體供不應(yīng)求。

在此基礎(chǔ)上，樓市已經(jīng)明顯形成的分化局面必然使得全國性“金九銀十”難再上演，一線城市仍聚焦更多目光。

而鏈家地產(chǎn)分析師李巧玲告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，北京市場近期入市項目再現(xiàn)日光，需求仍然較為旺盛，且大幅高于去年同期。預(yù)計后續(xù)入市項目還將有望增多，加上當(dāng)前政策環(huán)境的持續(xù)寬松，以及房企借助金九銀十大搞促銷活動，也將有助于后續(xù)成交的走高。

嚴躍進認為，預(yù)計9月份二線城市的交易最為活躍。一方面是此類城市購房政策最為寬松，尤其是改善型購房需求釋放的空間較大；另一方面是隨著此類城市新增供應(yīng)量的增加，購房者交易節(jié)奏也會隨之被帶動起來。

相反，嚴認為，大多數(shù)三四線城市則因為庫存去化周期較長，因此仍將以堅持去庫存為主要目標(biāo)，房價走勢也將趨于平穩(wěn)。

交行報告還稱，“金九銀十”后需求釋放將趨緩，預(yù)計四季度銷售增速將放慢。