萬(wàn)達(dá)商業(yè)機(jī)密遭“黑客”！穩(wěn)賺一號(hào)商業(yè)模型流出...

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

邦地產(chǎn)記者 杜冉樂(lè)

還記得萬(wàn)達(dá)高調(diào)發(fā)布的“穩(wěn)賺一號(hào)”眾籌產(chǎn)品嗎？

快錢官網(wǎng)上說(shuō)，”穩(wěn)賺一號(hào)“自6月12日10點(diǎn)上線以來(lái)，10分鐘內(nèi)募集3000萬(wàn)，50分鐘突破1億，1小時(shí)售罄...

比起鵬華和萬(wàn)科的前海REITs產(chǎn)品、平安碧桂園的眾籌產(chǎn)品，這速度可謂不明覺(jué)厲??！

當(dāng)然，“穩(wěn)賺一號(hào)”1000元的最低認(rèn)購(gòu)金，也比前兩者1萬(wàn)元和10萬(wàn)元門檻低很多。

但這絕不是“穩(wěn)賺一號(hào)”賣得快的原因！

這個(gè)新生的“地產(chǎn)金融”產(chǎn)品，到底是怎么設(shè)計(jì)出來(lái)的？

你可以怎樣從這套商業(yè)模型中，搞出自己的發(fā)財(cái)之道？

邦地產(chǎn)“冒險(xiǎn)”觸碰萬(wàn)達(dá)的商業(yè)機(jī)密，為你提供這套“爆款”的設(shè)計(jì)方案。

需要什么金融機(jī)構(gòu)？

私募基金

擔(dān)保公司：萬(wàn)達(dá)自己扮演

資金托管銀行

眾籌平臺(tái)（P2P平臺(tái)）

萬(wàn)達(dá)有什么？

光大安石：中國(guó)光大控股旗下最具規(guī)模的產(chǎn)業(yè)投資基金管理人。

嘉實(shí)基金：國(guó)內(nèi)最早成立的10家基金管理公司之一。

四川信托：國(guó)內(nèi)知名大型信托資產(chǎn)管理公司。

快錢公司：獨(dú)立第三方支付企業(yè)，提供綜合電子支付服務(wù)。

2015年1月14日，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與上述公司分別簽署了合作投資框架協(xié)議，今明兩年內(nèi)擬聯(lián)合投資240億元，建設(shè)約20余座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，目標(biāo)直指“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

怎么操作？

穩(wěn)賺一號(hào)”先借用P2P平臺(tái)將“大金融”拆分成“小金融”。

（快錢公司作為第三方支付，很可能扮演的就是這種角色。）

單份1000元的理財(cái)產(chǎn)品最終可以集成為總金額20萬(wàn)元的資管計(jì)劃。

200個(gè)規(guī)模20萬(wàn)元的資管計(jì)劃，有可以拿來(lái)購(gòu)買總金額1000萬(wàn)元的集合信托計(jì)劃。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)規(guī)定：信托公司不再限制集合資金信托計(jì)劃的200份合同，但合同每份門檻最低20萬(wàn)元，人數(shù)最多50個(gè)。

面對(duì)規(guī)定，契約型私募基金的人數(shù)上限200人，無(wú)需注冊(cè)，退出靈活，流動(dòng)性強(qiáng)，避開(kāi)了雙重征稅，是更優(yōu)選擇。

以200份為上限，如果萬(wàn)達(dá)啟用“契約型基金”，以上述信托計(jì)劃作為有限合伙人，光大安石作為普通合伙人，“穩(wěn)賺一號(hào)”就可以撬動(dòng)募資規(guī)模20億元，如果成立N只這類的基金，構(gòu)造成大基金嵌套小基金的結(jié)構(gòu)，就可以進(jìn)一步放大規(guī)模。

怎樣COPY？

簡(jiǎn)單地說(shuō)，是這樣一個(gè)流程

資產(chǎn)→獨(dú)立資產(chǎn)持有公司→股權(quán)分成N份→合作企業(yè)持有

（因?yàn)槎愂沼袃?yōu)勢(shì)、投資主動(dòng)權(quán)、費(fèi)用可能不超1%）

中國(guó)證監(jiān)會(huì)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》：

統(tǒng)一以“資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”作為SPV(特殊目的載體)，開(kāi)展資產(chǎn)證券化。

萬(wàn)達(dá)及相關(guān)方需將萬(wàn)達(dá)在2015年新開(kāi)工且在2016年開(kāi)業(yè)的只租不售的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目做成SPV就行了。

如何退出？

整體退出”

有地產(chǎn)公司約定回購(gòu)，作為REITs上市，被其他機(jī)構(gòu)（包括REITs）收購(gòu)，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)或其他渠道權(quán)益轉(zhuǎn)讓等。

目前來(lái)看，最靠譜的還是地產(chǎn)商對(duì)眾籌權(quán)益的約定回購(gòu)，其次是向其他機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓。

“投資者退出”

中途需要退出的就轉(zhuǎn)讓基金份額；

到期退出就是分紅。

由于開(kāi)發(fā)商是萬(wàn)達(dá)這樣的一線地產(chǎn)巨頭，大部分投資者會(huì)感到比較放心，相信承諾會(huì)得以實(shí)現(xiàn)。

但是其他的地產(chǎn)公司，尤其是中小地產(chǎn)公司，要效仿“穩(wěn)賺一號(hào)”恐怕很難，因?yàn)椴痪邆淙f(wàn)達(dá)這樣的信譽(yù)和實(shí)力。

如何風(fēng)控？

一般商業(yè)地產(chǎn)公司:

將剩余股份質(zhì)押或其他資產(chǎn)抵押給基金，實(shí)際控制人再承諾回報(bào)（萬(wàn)達(dá)集團(tuán)兜底6%），如果有外部擔(dān)保公司介入，擔(dān)保公司還會(huì)對(duì)本金擔(dān)保。

商業(yè)回報(bào)率在3-5%，資產(chǎn)回報(bào)率不好說(shuō)，定價(jià)基數(shù)差異化太大，商業(yè)年遞增率4%-6%。

萬(wàn)達(dá)穩(wěn)賺一號(hào)類似商業(yè)地產(chǎn)的“售后返租”模式，不同的一點(diǎn)就是把大金融分成了小金融。

有些限制...

升值”

標(biāo)的資產(chǎn)本身是否能夠真正升值是核心問(wèn)題。投資標(biāo)的如果不夠清晰，也將是巨大問(wèn)題。

“成本”

萬(wàn)達(dá)的金融布局使它操作“穩(wěn)賺一號(hào)”成本小很多。

但私募基金收益一般是每年1-2%的管理費(fèi)，加超額收益的20%分紅，擔(dān)保公司1%-2.5%保費(fèi)。

中小房企用這個(gè)方法，可能成本就會(huì)很高。運(yùn)營(yíng)能力較弱，也很難做到6%的租金會(huì)報(bào)水平。