牛市造富 股民暴賺后會不會買更多豪宅？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

上周最大的新聞莫過于前首富漢能薄膜發(fā)電董事會主席李河君身價(jià)在24分鐘內(nèi)縮水千億，這給了在股市里已經(jīng)擁有四五倍高額回報(bào)的投資者一個(gè)警告：是時(shí)候重新考慮資產(chǎn)配置了。而“虎媽”趙薇從阿里影業(yè)套現(xiàn)搶購香港學(xué)區(qū)房的案例，似乎正在被越來越多的股民效仿?！陡２妓埂钒l(fā)發(fā)文預(yù)計(jì)，2015年底中國富裕群體人數(shù)將達(dá)到1528萬人。隨著本輪牛市逐漸轉(zhuǎn)入下半場，大批資產(chǎn)快迅增值的股民會否成為房地產(chǎn)市場新的“金主”？

近日，北京、成都、香港等多個(gè)城市已經(jīng)出現(xiàn)股民從股市獲利轉(zhuǎn)投房產(chǎn)的情況?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管房產(chǎn)投資的受青睞度有所下降，但資金總量的增長仍然會影響房地產(chǎn)市場。深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，充裕的資金向股市和樓市提供的都是“牛市”行情。

股市賺了錢去買房？

本月初，曾經(jīng)的“小燕子”趙薇減持2.56億股阿里影業(yè)，套現(xiàn)近10億港元，成為這輪牛市中的熱門話題。媒體報(bào)道稱，趙薇為女兒在香港求學(xué)，斥資購入豪宅，其先后在香港購置的三套豪宅總值超1.2億元。

記者注意到，在這輪牛市中，無論買房人還是賣房人，都不曾如此密切地關(guān)注股市，因?yàn)檫@對他們而言，或是機(jī)遇。“我們的客戶里，就有從股市獲利買房的”，成都某頂級豪宅營銷負(fù)責(zé)人吳洪娜向記者透露，客戶會把從股市獲得的資金投入到更安全的地方，不動產(chǎn)無疑是更安全的選擇之一。客戶無論是掙錢、投資、做事業(yè)，最終都是為改變生活，所以股市資金釋放出來后，第一個(gè)去處便是樓市。

據(jù)了解，該項(xiàng)目近期銷售的毛坯電梯洋房，300萬元/套起，200套房子只剩下50套，周成交金額4500萬~1.2億元不等。

成都另一家300萬級的大平層豪宅開發(fā)商也透露，最近項(xiàng)目的百余套銷售中，不乏股市獲利的客戶，但客戶多是自住型企業(yè)主，獲利和置業(yè)之間的直接關(guān)系不明顯。

在北京，有業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已經(jīng)逐漸出現(xiàn)股民拿股市獲利購買豪宅的現(xiàn)象。據(jù)稱，某總價(jià)超2000萬元的豪宅項(xiàng)目，4月成交了15套，客戶中就不乏股市獲利后投入房產(chǎn)的。亞豪機(jī)構(gòu)也證實(shí)，在北京近期開盤的豪宅項(xiàng)目去化良好，多項(xiàng)目認(rèn)籌超八成，降息的利好加上股市走高的刺激，都可能導(dǎo)致客戶入市心態(tài)更加積極。

在香港，4月份“李嘉誠拋售香港住宅套現(xiàn)”引起關(guān)注的同時(shí)，恒生指數(shù)今年截至4月底已飆升20%。李嘉誠三次加推共約1648套住宅，全部在推出的數(shù)小時(shí)內(nèi)售罄。

“在股市暴漲中受益的股民，將會陸續(xù)選擇‘高位’套現(xiàn)，并很可能用來買房，大量的股市資金可能在四季度流入樓市。”前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)直言。

記者也注意到，近期無論是提出“0首付、0首付免息、0物業(yè)費(fèi)、0費(fèi)用”的碧桂園、以“二萬”噱頭打出各種優(yōu)惠的萬科和萬達(dá)、從一個(gè)P引出“5P戰(zhàn)略”的保利，還是以“綠地黑了藍(lán)光官微”劇情開始的“成都首屆藍(lán)綠商交會”……很多房企開始大幅施惠、加速推貨，期待盡可能“逮”到從股市流出的資金。

不動產(chǎn)只是選擇之一

“至今還沒有找到能印證股市和樓市資金對向流動的數(shù)據(jù)支撐。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，高位減倉的正常操作，并非意味著一定會轉(zhuǎn)投房產(chǎn)。目前，從股市獲利釋放資金的股民，資金流向選擇方向非常多元，不動產(chǎn)只是其一。

當(dāng)“蛋糕”越來越大，也將給每一個(gè)“選擇”帶來更大的增長空間。

記者注意到，截至4月底，今年滬綜指累計(jì)上漲34.09%，深成指累計(jì)上漲31.21%，兩市總市值已達(dá)到63萬億元，與2014年約63.6萬億元的全國GDP規(guī)模相當(dāng)，比2007年上證綜指峰值時(shí)期的總市值高出近一倍。

來自MSCI的數(shù)據(jù)給了“把餅做大”更多信心。截至4月底，MSCI新興市場亞洲指數(shù)中，中國漲幅達(dá)37.5%，遠(yuǎn)高于MSCI全球指數(shù)4.75%的同期漲幅，以及MSCI亞太指數(shù)11.05%的漲幅，加之MSCI或?qū)⒓{入A股，吸引的百億美元資金量和繼續(xù)上漲的A股市場預(yù)期，都給投資者帶來巨大信心。

市值和股價(jià)上升空間越大，獲利套現(xiàn)金額就越大。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市一季度累計(jì)減持套現(xiàn)金額超1400億元，其中個(gè)人或機(jī)構(gòu)投資者減持套現(xiàn)金額超1億元。

在此背景下，私人可投資資產(chǎn)將得到提升?！陡２妓埂方瞻l(fā)布的財(cái)富白皮書顯示，對2014年中國私人可投資資產(chǎn)總額拉動的主要因素是股票、基金、債券等金融性資產(chǎn)的增長，由此上述指標(biāo)在2015年底將達(dá)到114.5萬億元，再度增長15.9%，中國富裕群體（個(gè)人資產(chǎn)在300萬~600萬元）人數(shù)預(yù)計(jì)達(dá)到1528萬人。“長期來看股市的財(cái)富效應(yīng)占主導(dǎo)地位。”北大國家發(fā)展研究院教授宋國青說。在財(cái)富效應(yīng)下，投資者通過股票價(jià)格的上漲增加了財(cái)富，繼而會刺激消費(fèi)開支增加，消費(fèi)的增長會促進(jìn)收入和利潤，支持經(jīng)濟(jì)增長，形成良性循環(huán)。

在更龐大的股票市值，更大的資金潛力之下，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的投資選項(xiàng)，將得到更多資金的推動。“A股市場日成交量已打破世界紀(jì)錄，資金量之大可見一斑，若投資者從股市中獲利轉(zhuǎn)向樓市，哪怕是百分之一，對樓市來說都是極大支撐。在資金泛濫下，相信無論股市還是樓市，都會有相當(dāng)長一段時(shí)間的牛市行情。”深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫直言。

但國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度零售銷售增速為10.6%。在這輪牛市中，中國的實(shí)際消費(fèi)力還沒有受到明顯帶動，財(cái)富效應(yīng)真正顯現(xiàn)并實(shí)際作用于房產(chǎn)等消費(fèi)與投資，仍需要時(shí)間。

資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)正在變化

《福布斯》指出，中國的富裕群體最青睞銀行理財(cái)產(chǎn)品，占比73.2%；股票后來居上，占比增至62.1%；其次是占比53.8%的基金；房地產(chǎn)的受青睞度明顯降低，為41.3%，不過仍高于債券、黃金、外匯和其他投資，位居第四。

這說明，房地產(chǎn)在新的經(jīng)濟(jì)格局下，對私人資金的吸引力有所下滑，但仍是主要投資標(biāo)的之一。

海通證券首席宏觀分析師姜超指出，中國居民的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，已經(jīng)從“房產(chǎn)7成，金融1成”開始調(diào)整，金融資產(chǎn)占比將逐漸上升。

但記者注意到，資產(chǎn)配置調(diào)整更早的美國，目前不動產(chǎn)資產(chǎn)的占比大約在30%，各類產(chǎn)品配置結(jié)構(gòu)更加均勻，但不動產(chǎn)份額相對并不低。

僅以單純的房產(chǎn)而言，“資源性物業(yè)保值增值性很強(qiáng)，核心城市、核心地段、核心資源的物業(yè)增值最快。”吳洪娜告訴記者。

鄭叔倫也指出，就投資而言，房地產(chǎn)適合中長線，房價(jià)升值和租金等收益途徑都相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)可以利用杠桿，首付30%就能控制所有資產(chǎn)，這樣房價(jià)只要上漲30%，回報(bào)已有1倍，但股市中只有少數(shù)人賺錢。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著股市資金增長，財(cái)富效應(yīng)推升，股民手上的錢有理由投向長線增值保值的優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)物業(yè)。