去化慢、供應大、租金降 成都寫字樓“等風來”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實習記者 王婷婷 發(fā)自成都

為什么馬云要將阿里的西部基地放在成都？為什么馬云要在成都花4000萬元買豪宅？為什么萬達要向成都投資上千億？

作為商業(yè)地產(chǎn)和電商領(lǐng)域龍頭企業(yè)，這兩家巨頭大舉投資成都的背后，顯然是看中成都的消費潛力和區(qū)域的增長前景。

截至2014年，成都新增世界500強企業(yè)14家，外國常駐機構(gòu)超過25個，總數(shù)穩(wěn)居中西部城市第一。目前，世界500強的企業(yè)中已有260多家落戶成都。上述企業(yè)在成都消費市場“跑馬圈地”，令正處于低谷期的成都寫字樓市場步入升溫“前夜”，成都寫字樓的價格反彈，也許只是時間問題。

好風憑借力，但借力之前還得熬過一段漫長的日子。

目前成都的寫字樓市場正處于去化壓力巨大的形勢之中。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年2月，成都銷售型寫字樓現(xiàn)有庫存約328萬平方米，按照近一年的月平均去化速度14萬平方米，去化周期為24個月。

中成房業(yè)給出的統(tǒng)計是，截至今年3月31日，大成都范圍的寫字樓存量為602.5萬平方米。而且，2015年，成都甲級寫字樓新供應量預計將達到空前的88.7萬平方米，2014年這一數(shù)值僅為23.1萬平方米。

“預計到2015年末，成都甲級寫字樓的供應高峰期才會進入尾聲。”第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，成都寫字樓市場大量的項目集中開發(fā)、集中供應，在經(jīng)濟形勢下滑的局面下，寫字樓終端需求受到一定影響，同時投資需求被抑制，導致去化較慢，產(chǎn)生現(xiàn)在寫字樓市場高庫存、高空置的現(xiàn)狀。

高力國際數(shù)據(jù)顯示，2014年成都甲級寫字樓凈吸納量較2013年大幅下降59.2%，第四季度凈吸納量錄得62708平方米，空置率為34.5%。而世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，全市凈吸納量環(huán)比下降近六成至65000平方米，整體空置率上升至35.4%。

此外，去年三四季度，成都寫字樓市場出現(xiàn)了一股強勢的退租和搬遷潮。某代理東大街時代8號寫字樓的經(jīng)紀人張先生告訴記者，去年上半年房源還很緊，也比較好租，7、8月份就陸續(xù)有房源掛出來租售，其手上的房源也增加了五六個。“現(xiàn)在中區(qū)房源售價基本只有16000元/平方米，去年早些時候掛牌都還在20000元/平方米左右，現(xiàn)在租金在80~90元/平方米的也很多，以前基本都要上百的。”《成都商報》提供的數(shù)據(jù)印證，去年的退租潮中，時代8號退租率達30%，是比較典型的一個案例。“不止東大街商務區(qū)，包括成都CBD在內(nèi)，去年第四季度出現(xiàn)一批以小額貸款、融資擔保為代表的本土小型非傳統(tǒng)金融企業(yè)因資金鏈短缺而引發(fā)的退租案例。受此影響，核心商務區(qū)內(nèi)整體去化幾乎停滯。”世邦魏理仕指出。就算不擔心去化，也還有另一個需要憂慮的問題，即寫字樓租金下滑和區(qū)域分化。

數(shù)據(jù)顯示，截至2015年一季度末，成都全市寫字樓平均租金為82.4元/月/平方米，去年Q4甲級寫字樓的平均租金也跌至100元/月/平方米。成都銷售型寫字樓的價格則從一年前9076元/平方米的均價，下滑至當前的7828元/平方米。

下半年，成都寫字樓市場還將受到30萬平方米新交付甲級寫字樓沖擊，市場對租戶的爭奪會更加激烈，這將直接影響租金水平，以及新舊寫字樓和新舊區(qū)域之間的競爭與調(diào)整。

在中央商務區(qū)和東大街，為了對抗老舊寫字樓業(yè)主退租潮、高品質(zhì)新項目的競爭，不少項目在租金賬面價、免租期等方面提供了更大的優(yōu)惠。但由于核心區(qū)域未來新增供應量逐步下滑，板塊租金預期會相對穩(wěn)定。

九龍倉中國置業(yè)有限公司助理董事兼總經(jīng)理邵永官在年初成都國際金融中心（IFS）發(fā)布會上告訴記者，在區(qū)域分化越來越明顯、未來供應量增加的格局下，寫字樓的核心競爭力差距會更加明顯，競爭愈加激烈。“雖然成都寫字樓市場的供應在增加，但高品質(zhì)項目能夠刺激租戶升級及搬遷的需求，老項目則面臨租戶外遷的可能。而現(xiàn)在成都市場上實力雄厚的開發(fā)商在優(yōu)越位置開發(fā)的大樓還相對較少，這一明顯的競爭力差距，會促使客戶在大量的房源中選擇更新更好的寫字樓。”邵永官表示。

《黃帝內(nèi)經(jīng)》說，東風生于春。成都寫字樓市場將從這個春天開始嬗變，等風來。