We　Work的成都啟示：另一種方式緩解寫字樓空置

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都    

◎每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 王婷婷 發(fā)自成都

在萬科高級(jí)副總裁毛大慶離職創(chuàng)業(yè)欲打造中國版We Work前，很少有人會(huì)想到高大上的寫字樓也可以“變身”為企業(yè)孵化器、養(yǎng)老公寓甚至經(jīng)濟(jì)型酒店。但是，在毛大慶公開了自己的想法后，地產(chǎn)投資者的運(yùn)營(yíng)思路一下子被打開——原來寫字樓的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有被有效利用和開發(fā)。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前成都寫字樓聯(lián)合辦公的情況并不少見，但對(duì)于We Work這類新型經(jīng)營(yíng)形式，雖已有開發(fā)商嘗試，但尚未落地。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，此類新型方式有利于成都寫字樓的消化，老年公寓、酒店公寓等也有助于挖掘成都寫字樓的商業(yè)價(jià)值，但需注意因地制宜，以客戶的認(rèn)可為準(zhǔn)。

“We Work”成都寫字樓新消化劑？

“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)逐步走向房產(chǎn)主舞臺(tái)。”在此前的媒體見面會(huì)上，毛大慶如是表示。

相較于普通企業(yè)傳統(tǒng)的承租和銷售模式，毛大慶的“創(chuàng)客空間”和原SOHO中國副總裁王勝江的NEWSPACE，商業(yè)模式大致都是統(tǒng)一折扣租用整層寫字樓，進(jìn)行場(chǎng)地劃分，然后向初創(chuàng)企業(yè)和小公司租售、提供服務(wù)并收取租金，后者更強(qiáng)調(diào)提供“一攬子”服務(wù)，如創(chuàng)業(yè)平臺(tái)、解決成果轉(zhuǎn)化、轉(zhuǎn)型幫助、提供資金解決方案、推廣、指導(dǎo)等。

第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部高級(jí)助理董事羅元均告訴記者，We Work的目標(biāo)客戶群是青年初創(chuàng)型企業(yè)，為青年創(chuàng)業(yè)者提供物業(yè)辦公、財(cái)務(wù)咨詢等一條龍服務(wù)的創(chuàng)業(yè)扶持計(jì)劃，而目前提供創(chuàng)業(yè)扶持的更多的是各類孵化園和孵化器。

記者也注意到，目前在成都與We Work模式類似的，除了中海國際社區(qū)和西南交通大學(xué)“創(chuàng)客空間”這類“草根型”的，將樓盤社區(qū)服務(wù)站辦公室或大學(xué)、街道提供的一定場(chǎng)所改裝成小規(guī)模的開放式實(shí)驗(yàn)室平臺(tái)外，更多是政府支持的孵化園項(xiàng)目。

天府創(chuàng)業(yè)網(wǎng)信息顯示，成都目前有包括天府孵化器、天府新谷、創(chuàng)業(yè)中心等在內(nèi)的約22個(gè)孵化器項(xiàng)目，政府對(duì)申報(bào)成功的孵化器、入駐企業(yè)、高層次人才等均有一定資金和房租補(bǔ)貼?！坝幸欢赓M(fèi)期，現(xiàn)在的租金大概也才不到50元/月/平方米，還有政府補(bǔ)貼，所以我才搬過來的?！碧旄鹿饶硠?chuàng)業(yè)公司總經(jīng)理王先生告訴記者，他的公司從事網(wǎng)絡(luò)推廣，此前在紅星路35號(hào)創(chuàng)意園。

他直言，紅星路雖然交通和位置更好，但成本高些，等公司做大賺錢了，有需要的時(shí)候，才會(huì)再考慮市中心等更好的地方，也很愿意看到這些地方能有租金成本低、環(huán)境服務(wù)好的辦公場(chǎng)所。

記者注意到，在今年2月8日的成都“創(chuàng)業(yè)天府·菁蓉匯”活動(dòng)上，成都市高新區(qū)管委會(huì)透露了一組數(shù)據(jù)：今年1~2月該區(qū)新登記各類型企業(yè)1956戶，同比增長(zhǎng)152.39%；新增注冊(cè)資本金64.33億元，同比增長(zhǎng)26.93%；截至2014年底，共培育科技企業(yè)3710家。

“創(chuàng)業(yè)潮對(duì)寫字樓市場(chǎng)確實(shí)會(huì)有一定好處。例如，我們的寫字樓就試圖跟政府洽談設(shè)置‘創(chuàng)業(yè)孵化器’這樣的功能?！鼻嘌蛉f達(dá)廣場(chǎng)營(yíng)銷副總陳初銀告訴記者，并非所有公司都會(huì)選擇超甲級(jí)寫字樓這樣的物業(yè)，對(duì)于初創(chuàng)和成長(zhǎng)型的企業(yè)，一些中等寫字樓還是有很大空間的。

“我認(rèn)為，以提供開放式的眾創(chuàng)空間為平臺(tái)的We Work辦公模式，非常適合目前成都大量的初創(chuàng)企業(yè)。這種模式如果到成都來，會(huì)發(fā)展得比較好，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，也有利于寫字樓的消化?！贝鞯铝盒谐啥脊緦懽謽遣慷玛愄K文如是表示。

這一觀點(diǎn)也得到羅元均的認(rèn)同，不過他提醒，寫字樓的創(chuàng)新方式，將利于緩解寫字樓空置情況，但若要成為解決高空置的有效方式，則可行性較低，因?yàn)榻鉀Q空置率的根本方法仍是依賴于成都經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

改造寫字樓已有先例

雖然目前成都對(duì)于創(chuàng)業(yè)型群體的場(chǎng)地支持是以孵化園為主，但以寫字樓為基礎(chǔ)的改造項(xiàng)目依然不少?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，明宇集團(tuán)在4月17日的發(fā)布會(huì)上推出的SHARETABLE（共享工作站），便是一種類似SOHO中國3Q的寫字樓經(jīng)營(yíng)模式。明宇實(shí)業(yè)集團(tuán)戰(zhàn)略市場(chǎng)中心總經(jīng)理鄭理峰告訴記者，SHARETABLE將用明宇自持的寫字樓，通過互聯(lián)網(wǎng)工具為小規(guī)模企業(yè)以及創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)，提供分時(shí)型計(jì)費(fèi)的辦公空間及小型會(huì)議空間，預(yù)計(jì)將選擇明宇大廈或明宇金融廣場(chǎng)之一作為落點(diǎn)，在今年四季度開業(yè)?！癝HARETABLE不是收取物業(yè)的租金而是計(jì)時(shí)收費(fèi)，這可以大大降低準(zhǔn)入門檻。具體費(fèi)用和服務(wù)細(xì)則，將會(huì)在開業(yè)前期公布。”鄭理峰表示。

面對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)的高成本和客戶群體的低支付力，如何保證創(chuàng)業(yè)社區(qū)的盈利能力？鄭理峰直言，單純從租金角度來看此類新產(chǎn)品并不樂觀，至少成都目前能贏利的不多，SHARETABLE看重的是創(chuàng)業(yè)群體的消費(fèi)潛力和意愿，以及由此帶來的延伸服務(wù)。

另據(jù)記者了解，全球最大的靈活辦公室空間供應(yīng)商雷格斯2008年就進(jìn)入成都，并在時(shí)代廣場(chǎng)、仁恒置地、百揚(yáng)大廈開設(shè)商務(wù)中心，位于成都IFS的商務(wù)中心也即將開業(yè)。此外，成都洛克中心、來福士廣場(chǎng)的德事商務(wù)中心等，都是入駐成都較早的靈活辦公空間?！斑@類位于優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓的靈活服務(wù)式辦公室，主要針對(duì)注重企業(yè)形象，開拓本地市場(chǎng)的創(chuàng)業(yè)初期企業(yè)、辦公空間暫時(shí)緊缺者，或小型企業(yè)?！绷_元均告訴記者。

陳蘇文也介紹稱，為企業(yè)提供靈活辦公空間及短租需求的商務(wù)中心，在成都也不少見，它們?cè)谀Ｊ?、選址、服務(wù)內(nèi)容和范圍上有一定差異，而且正隨著市場(chǎng)需求在變化。

除了上述模式，成都寫字樓能否從類似You+的創(chuàng)業(yè)公寓、養(yǎng)老公寓、體育商業(yè)等更多創(chuàng)新層面中，找到成都寫字樓新的商業(yè)價(jià)值？“其實(shí)早已經(jīng)有不同的業(yè)態(tài)或模式進(jìn)入了成都的寫字樓領(lǐng)域，最典型的例子就是酒店和公寓?！标愄K文告訴記者，成都很多項(xiàng)目從規(guī)劃階段就把“商業(yè)用地”上的塔樓設(shè)計(jì)成酒店和公寓，過去也有在修建過程中或已經(jīng)竣工的寫字樓改造成酒店或公寓的，以滿足市場(chǎng)對(duì)此類型物業(yè)的市場(chǎng)需求，同時(shí)又能避開傳統(tǒng)寫字樓的競(jìng)爭(zhēng)。

但記者翻閱相關(guān)法規(guī)發(fā)現(xiàn)，目前國內(nèi)辦公物業(yè)，除了可以改造為商業(yè)公寓外，尚不能作其他用途進(jìn)行開發(fā)。

上述萬達(dá)瑞華人士提醒，對(duì)寫字樓進(jìn)行重新包裝銷售，需要切合自身實(shí)際情況進(jìn)行。We Work、養(yǎng)老公寓等模式，在國內(nèi)還處于探索階段，嚴(yán)格來說其模式在規(guī)劃時(shí)就與常規(guī)寫字樓有很大區(qū)別。在寫字樓的選擇和使用上，需要考量例如商務(wù)電梯運(yùn)輸能力、樓梯寬度、升降機(jī)等細(xì)節(jié)問題，不能強(qiáng)行包裝成We Work或老年公寓。