19天蓋57層高樓背后 房地產(chǎn)離工業(yè)4.0還有多遠(yuǎn)？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

遠(yuǎn)大集團(tuán)19天建起57層樓的新聞，引發(fā)業(yè)界對于房地產(chǎn)工業(yè)化的關(guān)注。這會不會成為整個房地產(chǎn)行業(yè)“第二次爆發(fā)”的核心原動力？在景瑞控股主席閻浩看來，“中國房地產(chǎn)工業(yè)化連2.0、3.0都沒有完成，但德國已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了4.0。中國房地產(chǎn)工業(yè)化還有很大的發(fā)展機(jī)會。”那么，這些機(jī)會究竟體現(xiàn)在哪些方面？房地產(chǎn)工業(yè)4.0給相關(guān)企業(yè)帶來的，是愛還是痛？

19天時間蓋57層樓，遠(yuǎn)大的速度給地產(chǎn)業(yè)帶來巨大震撼。過去十來天，房地產(chǎn)最熱話題莫過于此。景瑞控股主席閆浩甚至提出了房地產(chǎn)工業(yè)4.0的概念，引得業(yè)界一片沸騰。

房地產(chǎn)工業(yè)化的前景雖好，但真正落地卻并不容易。用現(xiàn)代化的模式生產(chǎn)建筑，最核心的障礙在于，由于預(yù)制構(gòu)件均需在項(xiàng)目附近制作，這就要求地區(qū)的市場必須夠大。

成本較高也使得房地產(chǎn)行業(yè)無法快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化。然而，生產(chǎn)的低能耗、低污染，卻讓急于改進(jìn)空氣質(zhì)量的公眾迫切希望房地產(chǎn)的工業(yè)革命能早日實(shí)現(xiàn)。

困難重重的工業(yè)化

建樓很快，拓市很慢。19天，57層，平均每天3層。遠(yuǎn)大集團(tuán)這一蓋樓速度十分驚人，因而也引發(fā)不少公眾質(zhì)疑。

一名建筑工程師告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如果用傳統(tǒng)建造方式，由于要等混凝土變干，才能繼續(xù)上一層的澆灌，所以一般來說，至少三四天才能建一層。

遠(yuǎn)大集團(tuán)能夠快速建設(shè)的原因并不神秘，即住宅產(chǎn)業(yè)化，提前在工廠生產(chǎn)輕鋼、混凝土預(yù)制構(gòu)件等，然后拿到現(xiàn)場拼裝，用干法作業(yè)大幅度取代濕法作業(yè)，外表與普通建筑無異。

不論是哪種結(jié)構(gòu)，其核心都在于減少浪費(fèi)、提高建造效率，并在規(guī)?；蠼档统杀?。

但與建造速度形成對比的是，從2013年至今，遠(yuǎn)大集團(tuán)的加盟商仍是6家，沒有增加。一名業(yè)內(nèi)人士向記者表示，企業(yè)經(jīng)營首先要考慮利潤，房子不愁賣的時候，開發(fā)商肯定是用最熟悉的方式快速蓋房。住宅產(chǎn)業(yè)化雖然會縮短工期，但在投入初期，沒有成熟的施工工人和熟悉標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計的設(shè)計院，貿(mào)然上馬難度很大，而且成本不菲。

上述人士稱，雖然去年以來政策頻出，目前構(gòu)件廠也存在很大的產(chǎn)能缺口，但遠(yuǎn)大集團(tuán)的“加盟費(fèi)太高了”，所以有意愿加盟的少。根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報道，遠(yuǎn)大集團(tuán)的加盟費(fèi)在4億~7億元左右。

未來市場供不應(yīng)求

住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目可以有效降低能耗，如萬科上海新里程項(xiàng)目施工過程中降低了約20%的施工能耗，減少約60%的用水量、混凝土損耗和鋼筋耗材，以及約80%的木材損耗、施工垃圾和裝修垃圾。

但萬科并沒有全面推行產(chǎn)業(yè)化。這主要是因?yàn)樽≌a(chǎn)業(yè)化的生產(chǎn)還是以當(dāng)?shù)刭Y源為主。萬科方面曾表示，由于各地構(gòu)件廠分配不均，很多地方并沒有合格的構(gòu)件廠。

宜居中國住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色發(fā)展聯(lián)盟副秘書長于維偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，構(gòu)件的運(yùn)輸半徑有限，如果距離過遠(yuǎn)，就成本而言比較不劃算。據(jù)他介紹，目前做得比較好的城市如沈陽等地，都有圍繞住宅工業(yè)化生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈園區(qū)。

與供應(yīng)量并存的問題是，沒有一定規(guī)模的市場消化，供應(yīng)端始終無法發(fā)展。在于維偉看來，去年以來樓市下行對房企改革的倒逼，以及近期利好政策的疊加，市場的需求絕對值很大，而構(gòu)件廠的供應(yīng)很少，基本不用擔(dān)心銷量。如果能接些建筑面積達(dá)到幾十萬平方米的大型項(xiàng)目，半年的產(chǎn)量都能消化了。

最佳突破口可能是保障房

一方面，供應(yīng)端因?yàn)槭袌鲂《煌晟?；另一方面，需求端出于成本考慮試水者少。誰愿意先跨出第一步呢？

在于維偉看來，培育產(chǎn)業(yè)鏈，目前主要是政府主導(dǎo)，僅靠幾家房企，壓力很大。在保障房領(lǐng)域，政府已開始引導(dǎo)采用產(chǎn)業(yè)化方式，若有更多配套扶持政策，推進(jìn)速度將更快。

這一點(diǎn)，深圳已在實(shí)踐。今年起，深圳新出住宅用地項(xiàng)目以及政府投資建設(shè)的保障房住房項(xiàng)目須100%實(shí)施產(chǎn)業(yè)化。

如果深圳的保障房實(shí)踐被全國多個城市復(fù)制，住宅產(chǎn)業(yè)化市場將被迅速催生，加大房企試水意愿，當(dāng)規(guī)模化后，建造成本才有望低于傳統(tǒng)方式。

產(chǎn)業(yè)化的建造方式也將極大解決保障房的品質(zhì)問題。南京幸福城保障房項(xiàng)目在采用預(yù)制裝配整體式混凝土剪力墻結(jié)構(gòu)技術(shù)后，基本消除房屋常見的滲漏、開裂、空鼓現(xiàn)象。

除此之外，政府還有諸多可供工業(yè)化開發(fā)的公共項(xiàng)目。以深圳前海為例，據(jù)萬科前海公館招商總監(jiān)何嵐介紹，前海公館是與政府合作項(xiàng)目，“產(chǎn)業(yè)化率達(dá)到100%”。

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是什么阻擋了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

像造汽車一樣建房子，這并非癡人說夢。不過，住宅產(chǎn)業(yè)化并不是簡單的“搭積木”，而是要建立統(tǒng)一的模數(shù)、流水線量產(chǎn)通用部件、進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，最后再將各種零部件拿到工地組裝。

生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變使得建造工期大幅縮短、品質(zhì)提升，無疑是以高周轉(zhuǎn)為運(yùn)營模式的房企的福音。然而，目前整個行業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢。

這一狀態(tài)或?qū)⒁驑鞘羞M(jìn)入下行空間而出現(xiàn)變化。市場對品質(zhì)要求的提升，以及政府提供的優(yōu)惠政策，使得相當(dāng)數(shù)量的房企開始探索住宅產(chǎn)業(yè)化。

產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善

萬科推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化由來已久。第一個真正意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目——上海浦東萬科新里程，早在2007年即已開工。但萬科的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢。截至2014年，累計實(shí)施了住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的建筑面積有700多萬平方米。而2014年一年，萬科的銷售面積就有1800多萬平方米。

萬科作為先行者所遭遇的問題，其實(shí)是整個行業(yè)處于培育期的縮影。

萬科建筑研究中心高級專業(yè)經(jīng)理?xiàng)罡唢w向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，之所以沒有全面推進(jìn)，與一些地方缺乏構(gòu)件廠資源有很大關(guān)系，并不是所有地方都適合上馬住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。

去年，記者在萬科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地看到，所謂預(yù)制構(gòu)件即在生產(chǎn)車間內(nèi)，將鋼筋放入標(biāo)準(zhǔn)形狀的模具，然后再澆灌混凝土，直接生成柱、樓梯、樓板、墻面等，產(chǎn)品類別很廣，甚至包括花壇、石凳等園林配景。

深圳市建筑科學(xué)研究院副院長劉俊躍表示，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢的主要原因在于產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善。

據(jù)記者了解，國內(nèi)構(gòu)件廠的技術(shù)、產(chǎn)能水平參差不齊，規(guī)模較大者如北京建工旗下的構(gòu)件廠，技術(shù)在行業(yè)內(nèi)處于上流，但多承接利潤較高的政府基建工程，規(guī)模較小的又無法滿足房企需求。

為何推高建造成本

黃金時代，由于行業(yè)毛利高，市場對賣方有利，很多開發(fā)商對推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的意愿并不高。

宜居中國住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色發(fā)展聯(lián)盟副秘書長于維偉稱，當(dāng)市場轉(zhuǎn)向白銀時代后，建筑、人工成本以及市場對品質(zhì)的關(guān)注，使得房企開始聚焦住宅產(chǎn)業(yè)化。

雖然住宅產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)之一是降低成本、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，但由于產(chǎn)業(yè)鏈不完整、生產(chǎn)規(guī)模小、標(biāo)準(zhǔn)混亂，在初期房企的建造成本并沒有如期下降，反而上升。

在萬科2007年的上海項(xiàng)目中，王石曾表示，土建成本比原基礎(chǔ)增加了40%，如果規(guī)模達(dá)到10萬平方米，這一數(shù)字可從40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅產(chǎn)業(yè)化的建造成本仍略高于傳統(tǒng)建造方式。據(jù)記者了解，預(yù)制構(gòu)件多是自主報價，由于工藝、管理差異，價格并不相同，由于這些部件量大價貴，所以對建造成本影響很大。

據(jù)悉，日本住宅產(chǎn)業(yè)化的組裝比例平均在65%，這一數(shù)字過低，對房企而言不合算。

萬科公布的一系列信息可見，從PC外墻、預(yù)制樓梯到輕鋼龍骨石膏板隔墻，其組裝的部件正逐步增加。但目前并沒有數(shù)據(jù)顯示，其組裝比例有明顯提升，不少項(xiàng)目采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式僅在提高品質(zhì)、解決滲漏等問題。

建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)是設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)是模塊化、模數(shù)化。萬科廣深區(qū)域本部副總建筑師在推介住宅產(chǎn)業(yè)化時表示。

于維偉稱，成本高的原因之一是現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒有國標(biāo)、行標(biāo)，各種戶型尺寸不一，使得模板數(shù)量大幅提升。

此外，預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)特性更影響到房企的命根——現(xiàn)金流。一方面，采用預(yù)制構(gòu)件后，雖然整體工期縮短，但對于主體結(jié)構(gòu)的工期影響甚少，這使房企無法大幅縮短從拍地到預(yù)售的時間，回款速度并未明顯加快。另一方面，由于預(yù)制構(gòu)件已提前做好，房企付款的時間反而會提前。

這一情況或?qū)⒃谏钲谟兴挠^。去年11月，深圳市政府發(fā)文稱，今年起，產(chǎn)業(yè)化住宅可由主體建設(shè)到2/3預(yù)售，改為建設(shè)到1/3。

試點(diǎn)項(xiàng)目成本高，不可避免需要依靠傳統(tǒng)項(xiàng)目來攤薄。但企業(yè)放在第一位的肯定是股東利益。不少業(yè)內(nèi)人士曾多次呼吁政府增加住宅產(chǎn)業(yè)化的補(bǔ)貼。

去年，深圳市政府提出，對自愿實(shí)施產(chǎn)業(yè)化方式建造的企業(yè)，將給予3%的建筑面積獎勵。而北京、上海、合肥、沈陽等地也都出臺各類優(yōu)惠政策。

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推動建筑工業(yè)化 開工廠易 跟技術(shù)難

◎每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

將墻壁、頂篷等各種各樣的“零件”運(yùn)到建筑工地上，通過“搭積木”的方式建起住宅，這在日本已經(jīng)不是新鮮事了。在中國蘇州，來自日本的開發(fā)商也嘗試了這一方式，建筑效率大大提高。

在工業(yè)化成熟的國家和地區(qū)，這一模式已經(jīng)成為必需。但從經(jīng)濟(jì)角度考量，成本并不會降低，推動建筑工業(yè)化的最大動力來自政府，以及大眾對環(huán)保的要求。在那些地少人多的國家，這一需求更加強(qiáng)烈。

追求效率

在上個世紀(jì)日本經(jīng)濟(jì)騰飛的階段，所有人都失去了等待的耐心，造房子也不例外。日本人感到，在工地上一磚一瓦地砌房子已經(jīng)落伍了。由于相關(guān)行業(yè)的技術(shù)十分領(lǐng)先，日本國內(nèi)工業(yè)基礎(chǔ)好，當(dāng)仁不讓成為建筑工業(yè)化的先驅(qū)。

日本的“住宅工廠”里，建筑物的各個組成部分被細(xì)化，分門別類生產(chǎn)，從流水線上下來，再運(yùn)到施工地點(diǎn)。

衛(wèi)民不動產(chǎn)蔡為民告訴記者，在發(fā)展建筑工業(yè)化的早期，日本也遇到過一些問題，最大的難點(diǎn)在于現(xiàn)場組裝，各種不同部分的零件很難一次就順利地組裝成一個整體。“如果不是一個工廠生產(chǎn)所有的零件，涉及的零件種類又太多，就很容易發(fā)生‘不兼容’的問題。”蔡為民說。

在日本，“搭積木”還曾遇到很多細(xì)節(jié)問題。經(jīng)過協(xié)調(diào)，零件能很快到達(dá)建筑案場，建筑的速度也很快，但很容易因?yàn)榧?xì)節(jié)問題的不周到帶來嚴(yán)重問題。電路埋線、水管分布……稍有不慎全盤皆輸。“日本也是經(jīng)過了較長的一個過程，不斷改良，才終于走向成熟高效。”蔡為民說。

政府推動

“在香港，我們也會‘拼房子’，大約十年前就有人這么做了。”一家港資開發(fā)商銷售經(jīng)理告訴記者。

中國香港選擇這一方式，主要的推動力來自政府。傳統(tǒng)的施工方式，建筑現(xiàn)場會產(chǎn)生不少垃圾，造成原料浪費(fèi)。香港特區(qū)政府部門著力解決這一問題，在推廣廉租房的過程中，首先落實(shí)。承擔(dān)保障房建設(shè)工作的開發(fā)商按照要求，將“預(yù)制”的過程在廣東設(shè)廠完成，再運(yùn)到工程所在地“拼搭”。“最核心的問題是絕對不能有偏差，一旦工廠前期準(zhǔn)備不當(dāng)，到現(xiàn)場就會出現(xiàn)嚴(yán)重的問題。”上述銷售經(jīng)理告訴記者。

以這種方式建設(shè)，從成本角度看甚至是不劃算的。香港開發(fā)商在執(zhí)行這一模式的過程中都經(jīng)過了精心計算，包括工廠應(yīng)該設(shè)在成本較低的地方，但距離不能太遠(yuǎn)，否則會大大拉高運(yùn)輸成本。在工地上組裝的過程中，因?yàn)樯倭怂嗷炷裙ば颍瑢χ苓叚h(huán)境的污染也大大降低。“但還沒有看到有香港開發(fā)商來內(nèi)地這么做。”上述銷售經(jīng)理說。

前期評估很重要

按照這種方式建筑施工，可以快速完成，減少城市大興土木帶來的交通壓力和環(huán)境污染?？s短時間，加快開發(fā)商的資金回收。

蔡為民告訴記者，這種方式在中國推廣，最大的問題來自于“人”。這一模式對精細(xì)度的要求很高，需要大量高素質(zhì)、有經(jīng)驗(yàn)的人才，包括一線工人，以及負(fù)責(zé)督導(dǎo)的工程師。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展太快，來不及培養(yǎng)那么多工人和工程師。工廠的技術(shù)指標(biāo)可以提升，達(dá)到日本的水平可能不需要很久，但‘軟件’方面需要漫長的過程。”蔡為民說。

高力國際執(zhí)行董事汪蓓告訴記者，建筑工業(yè)化在西方國家已經(jīng)比較普遍，特別是那些鋼鑄結(jié)構(gòu)的建筑，“零件”可以“模組化”。

不同的國家因?yàn)椴煌臈l件，推進(jìn)建筑工業(yè)化面對的問題也不同。日本作為一個地少人稠的國家，開發(fā)項(xiàng)目時需要考慮所在的位置，如果模組體積較大，就需要考慮運(yùn)輸問題，是否會因?yàn)榈缆愤^窄而無法運(yùn)到？前期評估非常重要。

汪蓓認(rèn)為，這樣的方式最大的收益是在工地管理，施工變得簡單、干凈、好操作。

“中國到處都有開發(fā)項(xiàng)目，絕對有實(shí)力做建筑工業(yè)化。關(guān)鍵在于開發(fā)者，對新技術(shù)的引進(jìn)、時間、熟悉度。工廠在中國不難開設(shè)出來，難的是后續(xù)技術(shù)要跟上。”汪蓓說。