成本上升倒逼房地產(chǎn)工業(yè)化提速 建筑業(yè)革命處在破曉前夜

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

◎每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

遠(yuǎn)大19天建造57層樓的消息一經(jīng)傳出，迅速在房地產(chǎn)圈“發(fā)酵”。如今的房地產(chǎn)業(yè)生存境況日益艱難，人工成本快速上升，部分高周轉(zhuǎn)房企對縮短建筑安裝周期的需求也越來越高。房地產(chǎn)工業(yè)化的出現(xiàn)，恰好給發(fā)展面臨瓶頸的房地產(chǎn)業(yè)帶來了一絲希望。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，建筑工業(yè)化除了可以縮短工期，而且在工廠就將板材預(yù)制好，可以最大限度降低建筑施工帶來的環(huán)境污染，這是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要方向。

事實上除了遠(yuǎn)大，不少房地產(chǎn)商都已經(jīng)涉足這一領(lǐng)域，萬科、中南建設(shè)、新城等房企都已在這一領(lǐng)域進(jìn)行探索。與遠(yuǎn)大的鋼結(jié)構(gòu)建筑不同的是，這些企業(yè)研發(fā)的則是混凝土板材的預(yù)制化，在安全性、防火性方面有很大程度提升，未來被推廣使用的可能性更大。

工期縮短120天

此前國務(wù)院發(fā)布的《綠色建筑行動方案》，要求推動結(jié)構(gòu)件、部品、部件的標(biāo)準(zhǔn)化，推廣適合工業(yè)化生產(chǎn)的預(yù)制裝配式混凝土、鋼結(jié)構(gòu)等建筑體系，加快發(fā)展建設(shè)工程的預(yù)制和裝配技術(shù)。上海、廈門、合肥等城市已經(jīng)開展建筑預(yù)制化的試點和探索。

對房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于勞動力成本不斷上升，如果像遠(yuǎn)大這樣可以短時間內(nèi)迅速將建筑搭建完畢，就可以節(jié)約大量的人力成本。歐陽捷認(rèn)為，建筑工業(yè)化能夠逐漸進(jìn)入我們視野，其中一個主要因素就是人口“紅利”逐步消耗，建筑業(yè)原本需要的大量廉價勞動力已經(jīng)不像從前那樣充足，這個行業(yè)的確有必要通過提升工業(yè)化水平來節(jié)約人力成本。中南建筑產(chǎn)業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁侯海泉此前接受媒體采訪時曾表示，預(yù)制裝配技術(shù)試點工程與同一施工圖紙現(xiàn)澆施工的工程相比對，工期縮短120天，現(xiàn)場人工的用工量減少65%。

房地產(chǎn)建筑安裝業(yè)，作為一個勞動密集型產(chǎn)業(yè)，一旦能夠?qū)崿F(xiàn)工業(yè)化，無疑會給全行業(yè)帶來顛覆性的變化。盡管這項技術(shù)非常先進(jìn)，未來也有巨大的發(fā)展空間，但是目前卻并沒有太多房企涉足這一行業(yè)，巨大投入成為一大門檻。

中南工業(yè)投資集團(tuán)董事助理周楊在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前全套生產(chǎn)工藝設(shè)備投入在5000萬到6000萬元，成本相對高昂，而且這套設(shè)備目前還是非自動生產(chǎn)，仍然需要人工成本，未來生產(chǎn)也會逐步實現(xiàn)自動化，需要投入更多的研發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，盡管建筑工業(yè)化前景廣闊，但是由于前期成本投入太大，除了部分實力雄厚大型的房企和自身擁有建筑公司的房企，大部分房企考慮到自身成本承受能力，目前看來還很難進(jìn)行大規(guī)模投入。

建筑能耗大幅下降

建筑工業(yè)化的一個重要標(biāo)志，就是在工廠里預(yù)制鋼筋混凝土柱、墻、梁、板等，再運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場裝配，形成整體結(jié)構(gòu)體系，其中90%工廠化施工，10%現(xiàn)場安裝。除了節(jié)約人工成本，由于建筑施工環(huán)節(jié)被大規(guī)模簡化，施工現(xiàn)場產(chǎn)生的噪音、粉塵污染將會大幅減少。

中南建設(shè)一名內(nèi)部人士告訴記者，采用全預(yù)制裝配樓宇技術(shù)（NPC技術(shù)）的話，整體預(yù)制裝配率達(dá)到90%以上，每平方米木模板使用量減少87%，耗水量減少63%，垃圾產(chǎn)生量減少91%，同時取消抹灰等濕作業(yè)，節(jié)約了材料、縮短了工期、減少了抹灰空鼓脫落等質(zhì)量通病，可以最大限度減少污染。

由于我國城市生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，綠色環(huán)保建筑的推廣，成為政府治理環(huán)境的一項重要手段，比如上海2017年規(guī)模以上政府投資工程全部應(yīng)用建筑信息模型技術(shù)（BIM技術(shù)），規(guī)模以上社會投資工程普遍應(yīng)用BIM技術(shù)，通過BIM技術(shù)與綠色建筑、建筑產(chǎn)業(yè)化深度融合，從而實現(xiàn)建筑業(yè)的工業(yè)化轉(zhuǎn)型升級。因此，這也成為這些房地產(chǎn)商開始進(jìn)入這一領(lǐng)域的重要理由。

周楊表示，NPC技術(shù)的運用可以大大加快建設(shè)速度，而且建筑質(zhì)量不會受到標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)的影響?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者了解到，鋼結(jié)構(gòu)建筑盡管工藝更為簡單，搭建速度更快，但是其防火安全性能較差，而混凝土板材的預(yù)制化則與目前現(xiàn)場施工的技術(shù)效果一致，而且可以將環(huán)境污染降到最低限度。

歐陽捷表示，未來綠色建筑會是房地產(chǎn)業(yè)的一個主要發(fā)展方向，但是眼下并非所有企業(yè)都會參與推廣，主要是兩個原因：第一是前期研發(fā)成本太高，如果政府倡導(dǎo)綠色建筑卻不予以政策支持，企業(yè)很難有熱情去推廣建筑工業(yè)化；第二則是對于一些項目分散的企業(yè)而言，板材預(yù)制完成后運輸?shù)焦さ氐馁M用高昂，這筆費用一旦高過企業(yè)的人力和材料成本，房企也很難有動力參與研發(fā)。

建筑業(yè)的藍(lán)海

考慮到研發(fā)和運輸成本，真正自主研發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)寥寥無幾，萬科本身沒有建筑安裝業(yè)務(wù)，生產(chǎn)線投資也是和其他建筑企業(yè)合作，中南控股旗下進(jìn)行NPC技術(shù)研發(fā)的中南建設(shè)正是一家建筑公司，它承擔(dān)著為中南房產(chǎn)進(jìn)行研發(fā)的責(zé)任，而三一重工收購了中山快而居，打造工業(yè)化住宅的生產(chǎn)線，也并非是房地產(chǎn)企業(yè)在操盤。

歐陽捷認(rèn)為，由于房地產(chǎn)企業(yè)是全產(chǎn)業(yè)鏈的整合者，未來的行業(yè)分工肯定會更加細(xì)化，建筑工業(yè)化在預(yù)制領(lǐng)域的探索，肯定由建筑企業(yè)進(jìn)行投資更合適，如果未來房地產(chǎn)業(yè)全面實現(xiàn)建筑工業(yè)化，那么對建筑企業(yè)而言，其中無疑蘊藏著巨大前景。

周楊則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，中南建設(shè)的NPC技術(shù)生產(chǎn)線所生產(chǎn)的產(chǎn)品，未來將不僅僅用于中南自身的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也會向周邊有需要的房地產(chǎn)企業(yè)提供產(chǎn)品，因為已經(jīng)預(yù)制好的建材往往運費高昂，如果企業(yè)前期投入不多，廠房數(shù)量較少，那么就會造成高昂的建材運輸費用，此時生產(chǎn)線布點密集的建筑企業(yè)就會作為預(yù)制建材供應(yīng)商，就會擁有比較顯著的成本優(yōu)勢，但是能實現(xiàn)多大規(guī)模的盈利目前還無法估測，使用預(yù)制板材的房企越多，規(guī)模經(jīng)濟就會更加顯著。

據(jù)了解，要全面實現(xiàn)房地產(chǎn)工業(yè)化的前提是，在統(tǒng)一的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)下，部件制造、部件銷售、施工安裝、營銷、運輸?shù)雀鱾€環(huán)節(jié)存在大量企業(yè)，這些企業(yè)專業(yè)化分工明確，各司其職。但是，我國目前房地產(chǎn)工業(yè)化的產(chǎn)業(yè)鏈條還不夠成熟，顯然尚不具備這樣的產(chǎn)業(yè)條件，而且預(yù)制構(gòu)件的配套產(chǎn)品還存在一些有待攻克的技術(shù)難題，這些因素導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)工業(yè)化無法迅速落地。

但對建筑企業(yè)而言，這一行業(yè)可能已經(jīng)處于“破曉前夜”，因為房地產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)終結(jié)，政府又在對相關(guān)行業(yè)實施政策鼓勵，包括進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)制定、技術(shù)認(rèn)證和出臺產(chǎn)業(yè)支持政策等，而且人力和原材料成本的上升也在倒逼房地產(chǎn)工業(yè)化提速。很顯然，這一行業(yè)的發(fā)展方興未艾，對于已經(jīng)有所投入的建筑企業(yè)而言，這或許是一片嶄新的“藍(lán)海”。