是什么阻擋了萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

像造汽車(chē)一樣建房子，這并非癡人說(shuō)夢(mèng)。不過(guò)，住宅產(chǎn)業(yè)化并不是簡(jiǎn)單的“搭積木”，而是要建立統(tǒng)一的模數(shù)、流水線(xiàn)量產(chǎn)通用部件、進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，最后再將各種零部件拿到工地組裝。

生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變使得建造工期大幅縮短、品質(zhì)提升，無(wú)疑是以高周轉(zhuǎn)為運(yùn)營(yíng)模式的房企的福音。然而，目前整個(gè)行業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢。

這一狀態(tài)或?qū)⒁驑鞘羞M(jìn)入下行空間而出現(xiàn)變化。市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)要求的提升，以及政府提供的優(yōu)惠政策，使得相當(dāng)數(shù)量的房企開(kāi)始探索住宅產(chǎn)業(yè)化。

產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善

萬(wàn)科推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化由來(lái)已久。第一個(gè)真正意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目——上海浦東萬(wàn)科新里程，早在2007年即已開(kāi)工。但萬(wàn)科的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢。截至2014年，累計(jì)實(shí)施了住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的建筑面積有700多萬(wàn)平方米。而2014年一年，萬(wàn)科的銷(xiāo)售面積就有1800多萬(wàn)平方米。

萬(wàn)科作為先行者所遭遇的問(wèn)題，其實(shí)是整個(gè)行業(yè)處于培育期的縮影。

萬(wàn)科建筑研究中心高級(jí)專(zhuān)業(yè)經(jīng)理?xiàng)罡唢w向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，之所以沒(méi)有全面推進(jìn)，與一些地方缺乏構(gòu)件廠(chǎng)資源有很大關(guān)系，并不是所有地方都適合上馬住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。

去年，記者在萬(wàn)科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地看到，所謂預(yù)制構(gòu)件即在生產(chǎn)車(chē)間內(nèi)，將鋼筋放入標(biāo)準(zhǔn)形狀的模具，然后再澆灌混凝土，直接生成柱、樓梯、樓板、墻面等，產(chǎn)品類(lèi)別很廣，甚至包括花壇、石凳等園林配景。

深圳市建筑科學(xué)研究院副院長(zhǎng)劉俊躍表示，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢的主要原因在于產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善。

據(jù)記者了解，國(guó)內(nèi)構(gòu)件廠(chǎng)的技術(shù)、產(chǎn)能水平參差不齊，規(guī)模較大者如北京建工旗下的構(gòu)件廠(chǎng)，技術(shù)在行業(yè)內(nèi)處于上流，但多承接利潤(rùn)較高的政府基建工程，規(guī)模較小的又無(wú)法滿(mǎn)足房企需求。

為何推高建造成本

黃金時(shí)代，由于行業(yè)毛利高，市場(chǎng)對(duì)賣(mài)方有利，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的意愿并不高。

宜居中國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色發(fā)展聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)于維偉稱(chēng)，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向白銀時(shí)代后，建筑、人工成本以及市場(chǎng)對(duì)品質(zhì)的關(guān)注，使得房企開(kāi)始聚焦住宅產(chǎn)業(yè)化。

雖然住宅產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)之一是降低成本、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，但由于產(chǎn)業(yè)鏈不完整、生產(chǎn)規(guī)模小、標(biāo)準(zhǔn)混亂，在初期房企的建造成本并沒(méi)有如期下降，反而上升。

在萬(wàn)科2007年的上海項(xiàng)目中，王石曾表示，土建成本比原基礎(chǔ)增加了40%，如果規(guī)模達(dá)到10萬(wàn)平方米，這一數(shù)字可從40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅產(chǎn)業(yè)化的建造成本仍略高于傳統(tǒng)建造方式。據(jù)記者了解，預(yù)制構(gòu)件多是自主報(bào)價(jià)，由于工藝、管理差異，價(jià)格并不相同，由于這些部件量大價(jià)貴，所以對(duì)建造成本影響很大。

據(jù)悉，日本住宅產(chǎn)業(yè)化的組裝比例平均在65%，這一數(shù)字過(guò)低，對(duì)房企而言不合算。

萬(wàn)科公布的一系列信息可見(jiàn)，從PC外墻、預(yù)制樓梯到輕鋼龍骨石膏板隔墻，其組裝的部件正逐步增加。但目前并沒(méi)有數(shù)據(jù)顯示，其組裝比例有明顯提升，不少項(xiàng)目采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式僅在提高品質(zhì)、解決滲漏等問(wèn)題。

建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)是模塊化、模數(shù)化。萬(wàn)科廣深區(qū)域本部副總建筑師在推介住宅產(chǎn)業(yè)化時(shí)表示。

于維偉稱(chēng)，成本高的原因之一是現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒(méi)有國(guó)標(biāo)、行標(biāo)，各種戶(hù)型尺寸不一，使得模板數(shù)量大幅提升。

此外，預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)特性更影響到房企的命根——現(xiàn)金流。一方面，采用預(yù)制構(gòu)件后，雖然整體工期縮短，但對(duì)于主體結(jié)構(gòu)的工期影響甚少，這使房企無(wú)法大幅縮短從拍地到預(yù)售的時(shí)間，回款速度并未明顯加快。另一方面，由于預(yù)制構(gòu)件已提前做好，房企付款的時(shí)間反而會(huì)提前。

這一情況或?qū)⒃谏钲谟兴挠^。去年11月，深圳市政府發(fā)文稱(chēng)，今年起，產(chǎn)業(yè)化住宅可由主體建設(shè)到2/3預(yù)售，改為建設(shè)到1/3。

試點(diǎn)項(xiàng)目成本高，不可避免需要依靠傳統(tǒng)項(xiàng)目來(lái)攤薄。但企業(yè)放在第一位的肯定是股東利益。不少業(yè)內(nèi)人士曾多次呼吁政府增加住宅產(chǎn)業(yè)化的補(bǔ)貼。

去年，深圳市政府提出，對(duì)自愿實(shí)施產(chǎn)業(yè)化方式建造的企業(yè)，將給予3%的建筑面積獎(jiǎng)勵(lì)。而北京、上海、合肥、沈陽(yáng)等地也都出臺(tái)各類(lèi)優(yōu)惠政策。