是什么阻擋了萬科住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

◎每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

像造汽車一樣建房子，這并非癡人說夢。不過，住宅產(chǎn)業(yè)化并不是簡單的“搭積木”，而是要建立統(tǒng)一的模數(shù)、流水線量產(chǎn)通用部件、進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，最后再將各種零部件拿到工地組裝。

生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變使得建造工期大幅縮短、品質(zhì)提升，無疑是以高周轉(zhuǎn)為運(yùn)營模式的房企的福音。然而，目前整個行業(yè)的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢。

這一狀態(tài)或?qū)⒁驑鞘羞M(jìn)入下行空間而出現(xiàn)變化。市場對品質(zhì)要求的提升，以及政府提供的優(yōu)惠政策，使得相當(dāng)數(shù)量的房企開始探索住宅產(chǎn)業(yè)化。

產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善

萬科推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化由來已久。第一個真正意義上的住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目——上海浦東萬科新里程，早在2007年即已開工。但萬科的產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程緩慢。截至2014年，累計(jì)實(shí)施了住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)的建筑面積有700多萬平方米。而2014年一年，萬科的銷售面積就有1800多萬平方米。

萬科作為先行者所遭遇的問題，其實(shí)是整個行業(yè)處于培育期的縮影。

萬科建筑研究中心高級專業(yè)經(jīng)理?xiàng)罡唢w向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，之所以沒有全面推進(jìn)，與一些地方缺乏構(gòu)件廠資源有很大關(guān)系，并不是所有地方都適合上馬住宅產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目。

去年，記者在萬科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地看到，所謂預(yù)制構(gòu)件即在生產(chǎn)車間內(nèi)，將鋼筋放入標(biāo)準(zhǔn)形狀的模具，然后再澆灌混凝土，直接生成柱、樓梯、樓板、墻面等，產(chǎn)品類別很廣，甚至包括花壇、石凳等園林配景。

深圳市建筑科學(xué)研究院副院長劉俊躍表示，住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)展緩慢的主要原因在于產(chǎn)業(yè)鏈配套不完善。

據(jù)記者了解，國內(nèi)構(gòu)件廠的技術(shù)、產(chǎn)能水平參差不齊，規(guī)模較大者如北京建工旗下的構(gòu)件廠，技術(shù)在行業(yè)內(nèi)處于上流，但多承接利潤較高的政府基建工程，規(guī)模較小的又無法滿足房企需求。

為何推高建造成本

黃金時代，由于行業(yè)毛利高，市場對賣方有利，很多開發(fā)商對推廣住宅產(chǎn)業(yè)化的意愿并不高。

宜居中國住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色發(fā)展聯(lián)盟副秘書長于維偉稱，當(dāng)市場轉(zhuǎn)向白銀時代后，建筑、人工成本以及市場對品質(zhì)的關(guān)注，使得房企開始聚焦住宅產(chǎn)業(yè)化。

雖然住宅產(chǎn)業(yè)化的本質(zhì)之一是降低成本、加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，但由于產(chǎn)業(yè)鏈不完整、生產(chǎn)規(guī)模小、標(biāo)準(zhǔn)混亂，在初期房企的建造成本并沒有如期下降，反而上升。

在萬科2007年的上海項(xiàng)目中，王石曾表示，土建成本比原基礎(chǔ)增加了40%，如果規(guī)模達(dá)到10萬平方米，這一數(shù)字可從40%下降到25%。

8年之后的今天，住宅產(chǎn)業(yè)化的建造成本仍略高于傳統(tǒng)建造方式。據(jù)記者了解，預(yù)制構(gòu)件多是自主報(bào)價(jià)，由于工藝、管理差異，價(jià)格并不相同，由于這些部件量大價(jià)貴，所以對建造成本影響很大。

據(jù)悉，日本住宅產(chǎn)業(yè)化的組裝比例平均在65%，這一數(shù)字過低，對房企而言不合算。

萬科公布的一系列信息可見，從PC外墻、預(yù)制樓梯到輕鋼龍骨石膏板隔墻，其組裝的部件正逐步增加。但目前并沒有數(shù)據(jù)顯示，其組裝比例有明顯提升，不少項(xiàng)目采用工業(yè)化的生產(chǎn)方式僅在提高品質(zhì)、解決滲漏等問題。

建筑工業(yè)化的基礎(chǔ)是設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)是模塊化、模數(shù)化。萬科廣深區(qū)域本部副總建筑師在推介住宅產(chǎn)業(yè)化時表示。

于維偉稱，成本高的原因之一是現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，沒有國標(biāo)、行標(biāo)，各種戶型尺寸不一，使得模板數(shù)量大幅提升。

此外，預(yù)制構(gòu)件的生產(chǎn)特性更影響到房企的命根——現(xiàn)金流。一方面，采用預(yù)制構(gòu)件后，雖然整體工期縮短，但對于主體結(jié)構(gòu)的工期影響甚少，這使房企無法大幅縮短從拍地到預(yù)售的時間，回款速度并未明顯加快。另一方面，由于預(yù)制構(gòu)件已提前做好，房企付款的時間反而會提前。

這一情況或?qū)⒃谏钲谟兴挠^。去年11月，深圳市政府發(fā)文稱，今年起，產(chǎn)業(yè)化住宅可由主體建設(shè)到2/3預(yù)售，改為建設(shè)到1/3。

試點(diǎn)項(xiàng)目成本高，不可避免需要依靠傳統(tǒng)項(xiàng)目來攤薄。但企業(yè)放在第一位的肯定是股東利益。不少業(yè)內(nèi)人士曾多次呼吁政府增加住宅產(chǎn)業(yè)化的補(bǔ)貼。

去年，深圳市政府提出，對自愿實(shí)施產(chǎn)業(yè)化方式建造的企業(yè)，將給予3%的建筑面積獎勵。而北京、上海、合肥、沈陽等地也都出臺各類優(yōu)惠政策。