高鐵上的貴陽樓市：價格帶著庫存一起飛

每經(jīng)編輯 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

全國“兩會”期間，李克強總理無論是在政府工作報告里，還是其參加各地代表團談話時，都一直在強調(diào):中西部已成為國家經(jīng)濟的投資重點，尤其是西部地區(qū)，涉及了鐵路等重大基建項目。

貴州，作為西部一個多山的省份，城鎮(zhèn)化率至今都遠(yuǎn)低于全國平均水平。但隨著2014年底貴廣高鐵的開通，以及貴陽多條城市軌道交通的建設(shè)，在不少媒體眼中，這個曾“被鄂爾多斯”過的貴陽樓市正在悄然生變，也成為因國家基建投資而快速崛起的典型樣本。

合富輝煌研報顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲了10.9%。不過，按當(dāng)?shù)匾淮笮头科鬆I銷中層的原話說，樓市存量還在高位，去庫存仍是頭等大事。

大規(guī)模建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施提高樓盤價值

2年前，邦地產(chǎn)記者實地調(diào)研過被媒體稱之為“第二個鄂爾多斯”的貴陽樓市。彼時，當(dāng)?shù)貥鞘惺艿?ldquo;全國第一大盤”花果園、中天城投“未來方舟”等超級大盤的沖擊，僅花果園項目的體量就占了整個貴陽的5成以上。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，貴陽頻出超級大盤，主要是當(dāng)?shù)刎斦∪醯臒o奈選擇，這在省會城市中并不多見。

實際上，貴陽地方財政薄弱也致使基礎(chǔ)建設(shè)難以跟上。國家發(fā)改委網(wǎng)站顯示，2012年是城市軌道交通“井噴式”獲批的一年，而貴陽在次年才趕上了這班車。

按照規(guī)劃，貴陽軌道交通網(wǎng)由4條線路組成，其中1號線連接了觀山湖區(qū)、老城區(qū)及小河片區(qū)，相當(dāng)于拉通了貴陽老城至新城，總投資193.7億元，建設(shè)工期4年半。

綠地集團貴陽區(qū)的一位營銷中層人士向邦地產(chǎn)記者表示，“貴陽軌道交通開建以來，沿線樓盤賣得都很不錯，售價也比其他周邊樓盤每平方米高三五百元。”

除了市內(nèi)交通改善之外，去年底，正式運營的貴廣高鐵成為拉通貴州到廣東，乃至華南地區(qū)的一條大通道。

在碧桂園貴州區(qū)域公關(guān)負(fù)責(zé)人周靈梓看來，廣東雖走在經(jīng)濟發(fā)展的前沿，但在生態(tài)環(huán)境和發(fā)展后繼力上，貴州的后勁還要足一些，從華南來旅游度假的人很多，碧桂園的定位就是旅游度假產(chǎn)品，所以要到廣東推銷“第三居所”概念。

房企利潤率直線上升

貴州本土企業(yè)宏立城集團，曾以貼近成本價的高周轉(zhuǎn)模式，憑借花果園一個單盤闖進全國房企銷售50強。不過，隨著國家對中西部投資力度的加大，以及貴陽的城市基礎(chǔ)設(shè)施大幅提升，目前當(dāng)?shù)氐姆績r早已超過當(dāng)年。

周靈梓透露，貴陽花溪碧桂園項目自2013年底開盤以來，體量占貴陽別墅市場7成以上，累計銷售回款23個億，戶型主打248平方米~600平方米，銷售均價在9000元~10000元/平方米，利潤率大概有10個點。

當(dāng)邦地產(chǎn)記者問及利潤率的高低，周靈梓很滿意地說，這種利潤率水平已經(jīng)很不錯了。他們項目一期總計推出了800畝，別墅產(chǎn)品需要規(guī)模，又能快速去化。

實際上，與貴陽本土房企在項目前期的拿地上具有一定優(yōu)勢，且主打剛需產(chǎn)品之外，貴陽樓市90%以上屬于外來房企。

隨著大盤消退，像萬科、保利、中鐵、碧桂園、綠地等大品牌房企加速推量，比如貴陽萬科城打出66平方米~87平方米的名校裝修房，以低容積率和高綠化率為萬科營銷賣點，搶盡當(dāng)?shù)貥鞘酗L(fēng)頭。

周靈梓也表示，貴陽大盤項目面對的主要是工薪階層，容積率很高，當(dāng)?shù)厥忻衿鋵嵅惶矚g住這種房子，而花溪碧桂園配有國際學(xué)校和幾萬方的商業(yè)街，還準(zhǔn)備推出100萬元一套的裝修別墅，相當(dāng)于一線的品質(zhì)，三線的價格。

與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)大調(diào)整相隨的是，貴陽樓市的售價也呈現(xiàn)上漲勢頭。筑房網(wǎng)數(shù)據(jù)透露，今年前兩個月，貴陽新房售價從起初的4663元/平方米一直漲到2月底的5467元/平方米。合富輝煌研報亦顯示，2014年貴陽新房均價5292元/平方米，同比上漲了10.9%。

庫存加大的隱憂

“我最近調(diào)研發(fā)現(xiàn)，貴陽樓市存量至少仍有1200萬方，存量很大。”負(fù)責(zé)代理策劃北大資源·夢想城的傳世（中國）地產(chǎn)顧問有限公司劉永坤向邦地產(chǎn)記者透露，雖然國家加大了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，能提升當(dāng)?shù)貥潜P的附加值，但也使得當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資量迅速增加，并帶來庫存去化的壓力。

因為沾了高鐵經(jīng)濟的紅利，這個位于觀山湖區(qū)火車北站正對面的北大資源夢想城在貴陽地產(chǎn)界被人眼紅，而如今，也并非如外界想象那般過著好日子。

劉永坤介紹說，“高鐵開通之前，項目主打高鐵經(jīng)濟牌，向投資者宣傳項目未來發(fā)展?jié)摿Φ鹊?，一直到開通那幾天，售樓部的客流量很大，很多人沒見過高鐵，都想來看看。但是后來，很多人感覺到不如預(yù)期的那樣好。來訪客戶大不如前，以前1個月銷售7000萬元~8000萬元，但現(xiàn)在只有2000萬元~3000萬元，業(yè)績下降了六、七成。”

據(jù)合富輝煌統(tǒng)計預(yù)測，2015年貴陽住宅市場供應(yīng)量不會超過500萬方，銷售量同樣不會突破2014年的600萬方，持續(xù)下降趨勢明顯。

綠地集團貴陽前述營銷中層人士指出，雖然存量仍會高位運行，但在銷售上個案區(qū)別較大，位置較偏的應(yīng)該快速靈活出貨。

劉永坤也認(rèn)為，開發(fā)商不像以前操作大盤時，先把配套做起來再集中推盤。當(dāng)前多數(shù)開發(fā)商是拿到一個預(yù)售證，不多等就開盤，做得多是“短平快”項目，比如推盤100套，成交80套，就能達到預(yù)期效果。