“野蠻人”式地王：平安開年接連“掃地”

每經(jīng)編輯 尚希    

轉(zhuǎn)載標(biāo)明：邦地產(chǎn)

記者：尚希

對(duì)于盛產(chǎn)地王的帝都來說，沒有最貴，只有更貴。一塊地賣出個(gè)七八十億都不叫個(gè)事兒。倒是2015年開年的土地市場(chǎng)槽點(diǎn)不斷——巨型聯(lián)合體以及頻頻出鏡的險(xiǎn)資平安。

邦地產(chǎn)記者從一位跟平安不動(dòng)產(chǎn)有接觸的知情人士處聽到一個(gè)段子，說起拿地兇猛，平安A君說，其實(shí)我們拿的地也不多，都是小塊小塊的。此人反問，是不是有意圈地。A君答，圈地就圈地，我們也沒覺得圈地是貶義詞。

前天北京剛拍了兩塊地，招商華潤(rùn)九龍倉(cāng)+平安的組合一舉拿下了北京豐臺(tái)區(qū)亞林西居住區(qū)一期的兩宗地塊，一共花了86.9億元。

大家還沒唏噓完呢，平安睡了一覺，一睜眼今天又跟著華潤(rùn)首開來“掃地”了。

平安不動(dòng)產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)

剛剛成交的豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯村1516-0665等地塊（豐臺(tái)城鄉(xiāng)一體化白盆窯村舊村改造一期二期）二類居住及基礎(chǔ)教育用地，在經(jīng)過53輪拼搶后，華潤(rùn)聯(lián)合體以86.25億元的總價(jià)摘得，未達(dá)到價(jià)格上限，溢價(jià)率22%。這一總價(jià)也打破了由華嘉胡同于2014年8月份創(chuàng)造的74.6億元的總價(jià)紀(jì)錄。

地剛拍完，中原地產(chǎn)著名的“偉豪”張大偉同學(xué)，以光速算出了樓面價(jià)：3.8萬(wàn)/平方米。目前周邊在售的商品房均價(jià)在4.1萬(wàn)元/平方米，二手房次新房的價(jià)格基本在3.5萬(wàn)－4萬(wàn)元/平方米。

這絕對(duì)是掃貨的節(jié)奏。華潤(rùn)來了，但人家是開發(fā)商啊，平安老來湊熱鬧，演的是什么路數(shù)？

撥通平安不動(dòng)產(chǎn)北京某總的電話，電話那端那叫一個(gè)淡定，根本不像是剛花了幾十億的語(yǔ)調(diào)，“嗯，是我們一起拿的。沒錯(cuò)，昨天也是我們一起拿的。”

“拿地后有其他的計(jì)劃嗎？”邦地產(chǎn)君追問。

“只是投資……抱歉，我只能說到這里。”

不看不知道，一看嚇一跳。趁大家伙都沒留意，險(xiǎn)資已經(jīng)在土地市場(chǎng)走得越來越溜。

平安不動(dòng)產(chǎn)合悅品牌3月31日在滬發(fā)布

百度說，平安不動(dòng)產(chǎn)是中國(guó)平安保險(xiǎn)（集團(tuán)）股份有限公司為發(fā)展不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)而設(shè)立的專業(yè)子公司。截至2014年8月，平安不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)管理規(guī)模近500億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、旅游養(yǎng)老地產(chǎn)、工業(yè)物流地產(chǎn)和住宅股債權(quán)投資等。

梳理一下平安不動(dòng)產(chǎn)的拿地成績(jī)單：

去年10月，平安不動(dòng)產(chǎn)就拿下了南京G14號(hào)土地、廣州番禺土地、南京G09號(hào)土地，以債權(quán)方式與招商局置地進(jìn)行合作；

去年11月，平安不動(dòng)產(chǎn)直接以24.1億競(jìng)得廣州華美牛奶廠兩宗地；

12月3日，以26.8億價(jià)格，聯(lián)手金地競(jìng)得上海寶山宅地；

12月23日，平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)手金地以7.8億元價(jià)格摘得杭州余杭區(qū)一商住地等；

12月25日，平安不動(dòng)產(chǎn)以27億元的價(jià)格獲得杭州一商住地，樓面價(jià)14233.59元/平方米；

明顯可以感覺到，平安不動(dòng)產(chǎn)在加快參與拿地的腳步，北京開年這兩拍，場(chǎng)場(chǎng)沒落下。

按照之前平安不動(dòng)產(chǎn)官方的表態(tài)，平安不動(dòng)產(chǎn)與其他開發(fā)商的區(qū)別在于，它不是普通的房地產(chǎn)開發(fā)商，而是綜合金融服務(wù)商，因此主要的策略考量是借助平安集團(tuán)綜合金融平臺(tái)，直接拿地開發(fā)或以投資者身份對(duì)項(xiàng)目投入資金獲得后期盈利。

不過平安不動(dòng)產(chǎn)內(nèi)部人士也對(duì)邦地產(chǎn)君表態(tài)，并非有意借此開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，拿地的資金也不是來自平安其他體系。

話雖如此，但險(xiǎn)資跑馬圈地的背后，行業(yè)的格局似乎在發(fā)生微妙的變化。

根據(jù)保監(jiān)會(huì)2012年7月的規(guī)定，目前險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的投資比例已從原先的10%提高至15%。但通過二級(jí)市場(chǎng)買入房企股票，獲取控股權(quán)并無限制。

據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，截至目前，133家A股房企中，被保險(xiǎn)資金進(jìn)入前十大股東的房企數(shù)量達(dá)21家，險(xiǎn)資對(duì)地產(chǎn)股的滲透率為15.8%。此外，占據(jù)21家房企前十股東行列的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)達(dá)15家。

張大偉告訴邦地產(chǎn)，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的核心優(yōu)勢(shì)是擁有龐大的低成本浮存金，所以雙方肯定更多只能在金融層面實(shí)現(xiàn)更深度的合作。

他分析，保險(xiǎn)資金進(jìn)入房地產(chǎn)只有兩種形式，1，作為戰(zhàn)略投資者占有項(xiàng)目小比例股權(quán)；2，作為野蠻人，利用嫻熟的資本市場(chǎng)手腕，控制上市房企。目前看，保險(xiǎn)資金不會(huì)也不可能選擇大規(guī)模直接拿地操盤，所以10%或15%保險(xiǎn)資金持有非自用不動(dòng)產(chǎn)的限額，目前使用了3%都不到。