嚴躍進：不動產(chǎn)登記將捍衛(wèi)農(nóng)地經(jīng)濟利益

◎嚴躍進

近日，中國政府網(wǎng)發(fā)布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并將于2015年3月1日起正式實施。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度對不動產(chǎn)基礎數(shù)據(jù)進行全面梳理，有利于各類調(diào)控政策的精準實施。對于農(nóng)村土地市場的改革而言，也同樣具有積極意義。

農(nóng)村市場占有豐富的土地資源，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度必須重點關注這些領域。相比城市土地市場，包括縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的農(nóng)村土地市場更具復雜性。一方面，此前對于農(nóng)村土地資產(chǎn)的登記和確權工作不到位；另一方面，各類配套政策存在缺陷、相關經(jīng)濟利益保護意識不夠。這樣就容易形成各類監(jiān)管盲區(qū)，在農(nóng)地入市、農(nóng)地經(jīng)營權流轉(zhuǎn)、城郊結(jié)合部的土地市場開發(fā)等領域都有所體現(xiàn)。

從農(nóng)地入市的角度看，雖然中央政府鼓勵農(nóng)村集體建設用地和國有建設用地同權，但此類集體建設用地背后的經(jīng)濟利益依然難以有效劃分。最典型的表現(xiàn)是，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地背后的權屬不清晰。部分城鎮(zhèn)為了鼓勵企業(yè)進入，在土地使用權的出讓上違規(guī)操作，比如允許部分企業(yè)少繳或不繳土地使用費。此類用地的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度缺失，造成大量土地經(jīng)濟利益流失。

從農(nóng)地流轉(zhuǎn)的角度看，主要涉及農(nóng)村土地經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。在實際操作過程中，部分農(nóng)戶私下交易農(nóng)地經(jīng)營權，而繞過了村集體和更高一級行政機關的監(jiān)管。這里一個重要原因就是農(nóng)地以及附屬建筑物沒有落實好確權工作。即使有確權的動作，也因為歷史原因而與實際狀況不相符。尤其是考慮到農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地免繳土地使用稅，部分農(nóng)戶會鉆漏洞，造成各類侵權現(xiàn)象出現(xiàn)，也使得背后的集體經(jīng)濟利益流失。

城郊結(jié)合部的土地市場正面臨大開發(fā)的趨勢。但恰是因為此類土地未來增值空間很大，所以相應的利益訴求也比較多。現(xiàn)實情況也是如此，很多處于城市郊區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地，會引來包括工業(yè)企業(yè)、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、自然人三方面的爭奪。同時也出現(xiàn)了部分用地被一方長期占用，而逃避繳納各類稅費的現(xiàn)象。甚至在涉及征地補償?shù)沫h(huán)節(jié)，對于一些權屬不明晰的土地，會有各類扯皮的現(xiàn)象出現(xiàn)。

此類監(jiān)管盲區(qū)的出現(xiàn)，真正的根源在于農(nóng)地權屬不清晰，而實質(zhì)在于對農(nóng)地背后的經(jīng)濟利益的分割出現(xiàn)了比較混亂的局面?，F(xiàn)實中，農(nóng)地市場的發(fā)展面臨著一個不均衡的尷尬。一方面是部分農(nóng)地的權屬劃分存在很大爭議，輕則扯皮，重則訴諸法律。另一方面也存在各類被閑置、被撂荒的農(nóng)地，造成潛在經(jīng)濟價值的流失。

加快農(nóng)地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進，將改變過去架空土地用途管制的做法，從而遏制各類侵占農(nóng)地利益的行為。

農(nóng)地不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進，在杜絕相關經(jīng)濟利益流失的同時，也能夠平衡農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的資金狀況。在新農(nóng)村建設過程中，包括農(nóng)田水利、村村通工程等，都需要大量資金的投入。此前通過舉債方式進行落實，反而會阻礙農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。未來通過對相應不動產(chǎn)的權屬進行登記，能夠?qū)不A設施建設的資金投入進行更恰當?shù)谋壤齽澐?，從而緩解資金投入壓力。

農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的推進，能夠帶來公平和效率兩個目標的實現(xiàn)。對于一個擁有明確權屬證書的經(jīng)營者或使用權人而言，將對土地資產(chǎn)的盤活和交易更有熱情。相比過去各類侵權的做法，在該制度下，包括經(jīng)營權在內(nèi)的各類權利更容易分離，相應的土地級差收入也能夠更好地體現(xiàn)，土地背后的經(jīng)濟利益也更容易得到有效配置。

在捍衛(wèi)農(nóng)地經(jīng)濟利益的同時，該制度的推進也會加快農(nóng)村政治文明的建設和發(fā)展。隨著農(nóng)村集體建設用地使用權、房屋所有權、土地承包權的確權工作逐漸到位，隨著農(nóng)民積極參與到土地登記和頒證等環(huán)節(jié)中，農(nóng)民的權益將得到最大保護，也更能激發(fā)出自豪感。這樣一個制度的推進，也較好地吻合了新型城鎮(zhèn)化建設的需要。隨著農(nóng)業(yè)戶口和非農(nóng)業(yè)戶口制度的取消，城鄉(xiāng)之間的隔閡也在逐漸消失。通過對農(nóng)村土地市場不動產(chǎn)數(shù)據(jù)的重新歸集和梳理，能夠讓農(nóng)戶重視土地市場背后的經(jīng)濟利益，也能夠讓他們積極拿起不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的法律武器，來捍衛(wèi)自身的各類權益。從這個角度看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度在農(nóng)村市場的落地，將加快農(nóng)村經(jīng)濟和社會改革的進程。

（作者為上海易居房地產(chǎn)研究院研究員）