資本“抄底”上市房企

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房地產(chǎn)企業(yè)估值不斷走低，給機(jī)構(gòu)投資者帶來(lái)抄底機(jī)會(huì)。今年以來(lái)，金地集團(tuán)(600383)、金融街(000402)等大型房企均遭遇險(xiǎn)資舉牌，且險(xiǎn)資舉動(dòng)有愈演愈烈之勢(shì)。

分析人士認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)業(yè)平均利潤(rùn)率降低，資金撤出現(xiàn)象將繼續(xù)。由于市場(chǎng)低迷的預(yù)期持續(xù)，各路資本增持地產(chǎn)股將成為常態(tài)。由于政策、市場(chǎng)等基本面正從底部走出，隨著樓市資金“換血”，地產(chǎn)股將繼續(xù)迎來(lái)上揚(yáng)行情。有機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在2015年3月前，都將是基本面淡季，重點(diǎn)需觀察貨幣政策信號(hào)。目前是貨幣放松前期，且CPI持續(xù)低位，房?jī)r(jià)未漲，屬潛入地產(chǎn)股蜜月期。

供需逆轉(zhuǎn)估值探底

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-11月，商品房銷售面積101717萬(wàn)平方米，同比下降8.2%。商品房銷售額64481億元，下降7.8%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)30個(gè)月上漲。與最低點(diǎn)相比，近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲近九成。

機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，雖然市場(chǎng)交易絕對(duì)值仍較高，但是供需關(guān)系逆轉(zhuǎn)已使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入轉(zhuǎn)折期。未來(lái)一段時(shí)間，市場(chǎng)交易、房企拿地、新開工等動(dòng)作都將放緩。房地產(chǎn)業(yè)整體利潤(rùn)率呈走低趨勢(shì)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布報(bào)告表示，明年房地產(chǎn)仍處于去庫(kù)存階段，一線城市與二三線城市會(huì)有分化表現(xiàn)：三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況惡化情況會(huì)比較明顯，二線城市市場(chǎng)局部趨穩(wěn)，具有高土地成本特點(diǎn)的一線城市市場(chǎng)相對(duì)健康。

在上述背景下，地產(chǎn)股估值受到影響。分析人士認(rèn)為，盡管地產(chǎn)股估值較此前有所修復(fù)，但仍處于相對(duì)低點(diǎn)。目前，仍有不少地產(chǎn)股市盈率處于3至6倍之間的歷史低位。

資金“棄樓入股”

在這種情況下，資金異動(dòng)已不可避免。隨著投資回報(bào)率下滑，資金可能逐步撤出樓市。各大產(chǎn)權(quán)交易所數(shù)據(jù)顯示，最近兩年來(lái)，涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易數(shù)量和規(guī)模都在增加。蘭德咨詢數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)將至少有三成房企出局。有機(jī)構(gòu)甚至指出，“三成”的說(shuō)法相對(duì)保守。

中國(guó)證券報(bào)記者在多地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，不少二三線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目陷入開發(fā)困境，企業(yè)因缺錢而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或股權(quán)的情況比比皆是。一些主業(yè)并非房地產(chǎn)的企業(yè)，也在近年不斷撤出房地產(chǎn)業(yè)。

在現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境下，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種趨勢(shì)將持續(xù)。一方面，一線城市拿地和投資門檻較高，企業(yè)難以進(jìn)駐。另一方面，二三線城市庫(kù)存規(guī)模偏大，企業(yè)缺乏投資動(dòng)力。

住建部政策研究中心研究員王玨林表示：“過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好的時(shí)候，很多資金脫離其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下降，行業(yè)利潤(rùn)率降低，資金撤出是正?，F(xiàn)象，也是必然結(jié)果。”

隨著近期央行部署降息，A股牛市行情凸顯，吸引了樓市資金流動(dòng)。

國(guó)際投行高盛判斷，中國(guó)居民資產(chǎn)配置將從房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向股票投資，這將為市場(chǎng)帶來(lái)約4000億元資金。有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，銀行理財(cái)產(chǎn)品將棄樓市進(jìn)股市。僅這兩項(xiàng)就使上萬(wàn)億元資金從樓市流出。

數(shù)據(jù)顯示，1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比僅增長(zhǎng)0.6%，增速比1-10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速處于多年來(lái)罕見的低點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)資金“缺血”狀態(tài)及庫(kù)存較高現(xiàn)狀，將使未來(lái)1-2個(gè)季度內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)和拿地等投資活動(dòng)依然較弱。

前華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)底部運(yùn)行時(shí)間至少要持續(xù)到明年9月左右。投資增速減緩、庫(kù)存消化等都將迎來(lái)長(zhǎng)周期調(diào)整過(guò)程。

上市房企頻遭舉牌

在行業(yè)陷入低迷時(shí)，往往也成為各路資本覬覦的投資標(biāo)的。今年以來(lái)，房企被險(xiǎn)資等各類資本舉牌的事件備受市場(chǎng)關(guān)注，到下半年，這種現(xiàn)象不減反增。險(xiǎn)資盯上的目標(biāo)不只是金融街等，甚至傳統(tǒng)地產(chǎn)巨頭“招保萬(wàn)金”也悉數(shù)被險(xiǎn)資買入，且數(shù)量巨大。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在133家A股房企中，險(xiǎn)資為前十大股東的房企有21家。其中，中國(guó)人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國(guó)人壽入股3家，生命人壽入股2家。

在滬深兩市上市公司中，符合資本大鱷舉牌條件的房企不在少數(shù)。分析人士認(rèn)為，險(xiǎn)資預(yù)判未來(lái)1-2年市場(chǎng)趨好，房企業(yè)績(jī)會(huì)逐漸好轉(zhuǎn)，此時(shí)“抄底”有通過(guò)財(cái)務(wù)投資獲利的目的，這是險(xiǎn)資看中并投資房企的最直接原因。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面與貨幣政策表現(xiàn)看，預(yù)計(jì)2015年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)仍處于“觸底”階段，經(jīng)濟(jì)改革與結(jié)構(gòu)調(diào)整還在持續(xù)。受宏觀經(jīng)濟(jì)改革等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)新一輪調(diào)整，不會(huì)因當(dāng)前短期內(nèi)政策利好而有明顯改變。

他認(rèn)為，對(duì)險(xiǎn)資來(lái)講，部分股權(quán)分散、市值相對(duì)低估房企仍將繼續(xù)成為險(xiǎn)資舉牌關(guān)注的對(duì)象。從市場(chǎng)時(shí)機(jī)角度看，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)還會(huì)有更多房企被險(xiǎn)資舉牌。其他產(chǎn)業(yè)資本將可能舉牌房企，收購(gòu)熱潮將不可避免。

雖然房企多不愿被舉牌，但站在資本市場(chǎng)角度看，地產(chǎn)股無(wú)疑將受益于這種調(diào)整。自10月下旬以來(lái)，伴隨著A股市場(chǎng)上漲，地產(chǎn)股出現(xiàn)一波上漲行情，目前尚未看到下滑勢(shì)頭。

事實(shí)上，隨著資金面寬松及產(chǎn)業(yè)資金注入，一些房地產(chǎn)業(yè)基本指標(biāo)已呈從底部回升態(tài)勢(shì)。部分大型房企仍有望實(shí)現(xiàn)全年銷售和盈利指標(biāo)，在兼并整合背景下，存在繼續(xù)做大機(jī)會(huì)。A股市場(chǎng)上地產(chǎn)“大鱷”云集，這一趨勢(shì)有望率先體現(xiàn)出來(lái)。

政策底部也已凸顯。除多地松綁限購(gòu)?fù)?，房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)存在減免空間。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在市場(chǎng)化調(diào)控方向下，房地產(chǎn)政策將持續(xù)松動(dòng)。