云南城投“抽身”環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā) 近50億投資待回籠

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

6年前，云南城投（600239，SH）與昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心簽訂《環(huán)湖東路沿線土地一級(jí)開發(fā)委托合同》，披上了“一級(jí)土地開發(fā)第一股”的光環(huán)。如今，該項(xiàng)目的開發(fā)卻因客觀條件變化而收?qǐng)觥?/p>

11月21日，云南城投公告稱，公司解除了昆明市環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā)協(xié)議，公司應(yīng)收回資金總計(jì)82.76億元，截至目前已收回34.64億元。事實(shí)上，該項(xiàng)目的開發(fā)周期到2013年5月底已到期，但收益分成模式難以實(shí)現(xiàn)，云南城投所倚重的一級(jí)開發(fā)模式備受考驗(yàn)，尤其是巨額投資難以及時(shí)回籠，資金鏈承壓。今年以來，云南城投加速異地?cái)U(kuò)圍，謀劃二級(jí)開發(fā)，尤其是加碼旅游地產(chǎn)。

熟悉云南城投的一位地產(chǎn)資深人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，解除合作協(xié)議對(duì)云南城投來說是一件好事，如此一來，云南城投可以更市場(chǎng)化地開發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)加速向全國化突圍。

已掛牌土地未產(chǎn)生收益

上述公告透露，經(jīng)昆明相關(guān)部門審計(jì)，截至2012年5月22日云南城投對(duì)環(huán)湖東路項(xiàng)目的總投資約72.89億元，移交合作方昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心的征地面積為4793畝，凈用地面積2409畝。

不過，已依法掛牌供應(yīng)的土地因未產(chǎn)生收益，導(dǎo)致雙方在2008年合作時(shí)約定的“五五分成”模式無法實(shí)現(xiàn)。按照合同規(guī)定，云南城投享有環(huán)湖東路項(xiàng)目總投入5%的保底收益，目前已收回昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心撥付資金超過33億元。

按照云南城投合作之初的公開說法，參與環(huán)湖東路一級(jí)開發(fā)為公司增加了一種投資回報(bào)相對(duì)較高而風(fēng)險(xiǎn)較小的盈利模式。不過，云南城投這種樂觀預(yù)期并未如意。

記者注意到，截至今年，環(huán)湖東路一共出讓的多幅地塊多數(shù)被云南城投及關(guān)聯(lián)公司或與之合作項(xiàng)目的開發(fā)商底價(jià)摘得。

按照委托合同，2013年5月底環(huán)湖東路土地一級(jí)開發(fā)已到期。今年半年報(bào)透露，云南城投擬解除上述合作協(xié)議，對(duì)于補(bǔ)償機(jī)制并未提及。昆明市土地礦產(chǎn)儲(chǔ)備中心相關(guān)負(fù)責(zé)人以非常敏感為由，婉拒了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的采訪。

經(jīng)雙方利益博弈，解除協(xié)議最終敲定，按照公告內(nèi)容，云南城投將獲得總資金82.76億元，除去已收回的34.64億元，公司仍有近50億元資金待回籠。

為保證后續(xù)資金回籠，云南城投與合作方達(dá)成了4條規(guī)定，其中包括協(xié)議解除生效后的3個(gè)月內(nèi)，合作方須在環(huán)湖東路安排不低于600畝土地公開出讓，以之償還投資等。

謀定一二級(jí)聯(lián)動(dòng)突圍

面對(duì)一級(jí)土地開發(fā)的坎坷，云南城投似乎早已心知肚明，轉(zhuǎn)型二級(jí)開發(fā)在2013年年報(bào)中已有所顯露。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，云南城投認(rèn)為，公司已實(shí)現(xiàn)了從扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略向增長(zhǎng)型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，按照這種思路，公司將積極進(jìn)行差異化戰(zhàn)略，并將旅游地產(chǎn)作為品牌予以培育，試圖形成一種核心競(jìng)爭(zhēng)力參與外部市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

截至去年底，云南城投的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已增加到32個(gè)，土地規(guī)模約2.4萬畝，規(guī)劃總建筑面積約1283萬平方米，其中包含11個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

作為地方國有房企，云南城投學(xué)會(huì)與其他一線民企一樣，除了通過項(xiàng)目合作以汲取開發(fā)經(jīng)驗(yàn)外，也形成了以“融城”及“春城”為品牌系列與旅游地產(chǎn)以 “夢(mèng)云南”、“夢(mèng)享”為品牌系列的產(chǎn)品線。按照公司戰(zhàn)略安排，云南城投試圖以此開發(fā)品牌及其商業(yè)模式，加速推動(dòng)全國化戰(zhàn)略。

今年以來，云南城投遠(yuǎn)赴北京、青島等全國一二線核心城市頻繁拿地。云南城投原董事長(zhǎng)劉猛曾向記者表示，公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)已不再局限于昆明等云南地區(qū)，只要有合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)就要大膽爭(zhēng)取。

今年10月25日，云南城投發(fā)布非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向控股股東云南城投集團(tuán)及3家基金巨頭定增募資40億元，用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，調(diào)整資本結(jié)構(gòu)等。

重慶大學(xué)房地產(chǎn)MBA教育中心一位資深教授告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，云南城投本來具有資源優(yōu)勢(shì)，加上轉(zhuǎn)型全國二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，這對(duì)公司壯大資產(chǎn)規(guī)模、提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力都會(huì)有較大的促進(jìn)作用。