北上廣深試水房地產(chǎn)信托投資基金 可做空房地產(chǎn)

近日有業(yè)內(nèi)人士透露，有關(guān)部門或正制定REITs試點(diǎn)方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點(diǎn)。

有知情人士撰文稱，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地。他認(rèn)為，此輪REITs試點(diǎn)的主要方式是公募，而不是上一次試點(diǎn)框架中開列的私募。未來有望通過交易所掛牌交易，建立一套透明的運(yùn)行和監(jiān)管機(jī)制，為以后“真REITs”向非政策性住房領(lǐng)域拓展打好基礎(chǔ)。

北上廣深有望先行試水

有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的融資以及相關(guān)金融創(chuàng)新，似乎從來沒有獲得像如今這樣的寬松環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)熱盼已久的融資工具房地產(chǎn)信托投資基金在經(jīng)歷諸多監(jiān)管層面的反復(fù)與轉(zhuǎn)折之后，終于有望取得階段性的突破。

REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡稱。是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過資本市場向公眾投資者發(fā)行，不過中國內(nèi)地現(xiàn)有金融監(jiān)管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報(bào)。

據(jù)悉，根據(jù)住建部和有關(guān)部門的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市，正在根據(jù)本地實(shí)際情況，分別編制REITs試點(diǎn)方案，試點(diǎn)方案有望于近期初步編制完成。

試點(diǎn)方案編制完成后將聽取住建部和有關(guān)部門的意見，進(jìn)行修改之后，北京、上海、廣州、深圳有望先行開展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)長期面臨的融資難問題，將看到“徹底改觀”的希望。

有消息人士透露，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市編制REITs試點(diǎn)方案的工作，是在住建部等部門統(tǒng)一部署之下進(jìn)行，實(shí)際上是一次“自上而下”的金融創(chuàng)新工作，這與以往“自下而上”的REITs創(chuàng)新性實(shí)踐，都有較大的不同，最終效果也會(huì)不一樣。

可成為做空房地產(chǎn)工具

REITs被提上包括中央政府在內(nèi)的議事日程，并非首次。2008年底在出臺(tái)4萬億元經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃后，時(shí)任國務(wù)院總理的溫家寶曾召開國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)，提出要?jiǎng)?chuàng)新融資方式，通過并購貸款、REITs、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

根據(jù)這一精神，央行于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構(gòu)架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當(dāng)時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場或形態(tài)類似的公募市場掛牌交易。

由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場流通，其帶來的融資渠道變化意義不大，因此，在市場實(shí)踐中應(yīng)者寥寥。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現(xiàn)。

而本次試點(diǎn)，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場。要構(gòu)建完善的房屋租賃市場體系”下的一項(xiàng)工作進(jìn)行的，而這項(xiàng)工作是未來一段時(shí)間，中央政府針對房地產(chǎn)市場的主要工作思路。

在一些專業(yè)人士看來，推出REITs在當(dāng)前市場環(huán)境下無疑利大于弊。但通過REITs來幫助房企解決現(xiàn)金流的同時(shí)，考慮到市場供大于求的現(xiàn)狀仍未改觀，如果管理不當(dāng)，也有可能引發(fā)負(fù)面問題。一旦REITs在二級市場建立成熟了，它也可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍就曾對媒體表示，樓市進(jìn)入一種更為穩(wěn)定的預(yù)期，REITs的推出才可能產(chǎn)生正面影響。而如果物業(yè)仍有升值預(yù)期，但REITs的收益卻相對較低，可能同樣起不到應(yīng)有作用。

有分析人士指出，我國此前在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推動(dòng)上并不順利，主要是投資周期長以及收益率較低。據(jù)知情人士所說，未來新版REITs有望引入地方政府的國資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設(shè)，也是資產(chǎn)打包的絕好資產(chǎn)。