上市房企負(fù)債率升至14年來新高 戰(zhàn)略擴張受牽制

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

即便是一系列的利好政策出臺，上市房企的負(fù)債率依然攀至新高。

據(jù)《大眾證券報》報道，今年135家申萬房地產(chǎn)上市公司交出了2008年以來業(yè)績最差的三季報。這135家A股上市房企，三季報營收整體增速7年來首次降至個位數(shù)——9.91%，而去年為38.17%。凈利增速為-3.21%，負(fù)債率則升至14年來最高，達到76.6%，超過去年三季報時的75.96%，并有33家企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過80%。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，從行業(yè)本身來講，房企的負(fù)債率一直偏高，這是行業(yè)的特殊性決定的。今年前三季度市場調(diào)整，使得多數(shù)房企的資金回籠狀況低于預(yù)期，造成了全行業(yè)負(fù)債率水平的提升。但三季報披露的數(shù)據(jù)，是比市場狀況略微滯后的，最近一兩個月市場狀況略有好轉(zhuǎn)。

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，珠江控股、魯商置業(yè)、天津松江、京投銀泰、實達集團、陽光城等6家的資產(chǎn)負(fù)債率超過了90%，其中珠江控股的負(fù)債率高達98.74%。

中國房地產(chǎn)報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，A股132家上市房企中，經(jīng)營性、投資性、籌資性現(xiàn)金流為負(fù)的房企分別有89家、87家、41家，其中經(jīng)營性和投資性現(xiàn)金流均為負(fù)的有57家，占比40%以上，包括保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、北京城建、陽光城、華遠地產(chǎn)、金融街、華發(fā)股份等，完全是靠籌資性現(xiàn)金流支撐；三項均為負(fù)的有5家，分別是銀億股份、寧波富達、香江控股、珠江實業(yè)、中國高科。

陳國強說，高負(fù)債率會對房企造成資金壓力，資金成本雖然有高有低，總體來看，會對企業(yè)的經(jīng)營狀況帶來制約。如果是短期借款占比較大，那么首先滿足舊債償還的問題，進而影響企業(yè)的經(jīng)營、價格策略與安排，財務(wù)杠桿放大情況也受到限制。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進表示，房企高負(fù)債率的背后，是房企高庫存帶來的資金循環(huán)系統(tǒng)被阻塞的現(xiàn)象。不過一般來說，房企的資產(chǎn)負(fù)債率在70%～80%是一個合理值，如果超過80%，基本可以理解為杠桿策略過于激進的企業(yè)。尤其在高周轉(zhuǎn)模式喪失的情況下，高負(fù)債的情況更容易帶來房企未來經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定的尷尬。

與房企高負(fù)債并行的則是庫存量的積壓。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究顯示，在今年第三季度末，全國商品住宅待售面積同比增長28.5%。而根據(jù)該研究院對全國35個典型城市的庫存數(shù)據(jù)監(jiān)測，第三季度末此類城市的商品住宅庫存同比增長了23.8%。

嚴(yán)躍進表示，高庫存和高負(fù)債成為房企經(jīng)營的兩座大山，這也影響了房企未來的戰(zhàn)略擴張。上海易居房地產(chǎn)研究院近期的房企報告顯示，10月份，十大房企新增土地儲備面積368萬平方米，同比下降20%。