首付貸產(chǎn)品抬高購房杠桿 業(yè)內(nèi)提示違約風險

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 史青偉 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 史青偉 發(fā)自上海

房貸放松的利好尚未完全落地，互聯(lián)網(wǎng)金融便開始向這一領(lǐng)域滲透，首付貸產(chǎn)品便是其中代表。

據(jù)了解，綠地、世茂、金地、越秀等房地產(chǎn)商近期攜手平安好房，推出了好房貸、好房寶等跨界產(chǎn)品，通過首付款分期、短期過橋借貸等方式，解決購房者首付款不足以及首付定金補貼等問題，以此促進房企銷售資金的快速回籠。

此外，房金所目前也提供房保貸和房險貸兩種首付貸款產(chǎn)品。房保貸由知名地產(chǎn)開發(fā)商提供本息擔保，房險貸則由眾安保險提供本息履約保障，前者年化收益率為8%，后者則為7.5%。

多位業(yè)內(nèi)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，從目前的房市來看，首付分期無疑有助于降低購房門檻，提升整個市場的交易熱情。不過，這會間接提高購房者的財務(wù)杠桿，降低其違約成本，甚至帶來一部分不合格的購房人，放大房地產(chǎn)市場風險。在此背景下，一旦房價向下波動，貸款違約的可能性也就將大增。

平安好房：跨界產(chǎn)品助力房企回籠資金

項 目 一：好房貸資金來源：陸金所等資金用途：綠地繽紛廣場

購房首付貸款方式：有抵押+無抵押

記者了解到，綠地繽紛廣場項目由房地產(chǎn)開發(fā)商綠地集團推出，房屋單價38000元/平方米。平安好房提供的房貸款分為有抵押和無抵押兩種，以有抵押貸款30萬作為首付款，期限1年為例。通過好房貸給出的計算公式，30萬元的首付款一年期利息總額僅為3000元（等額利息），每月還款250元，最后一期還款300250元，目前抵押貸款期限只有1年期。

相比有抵押貸款，無抵押貸款的利率則要高很多，最高貸款額度為30萬，一年期利息總額20174.61元（等額本息），每月還貸26681.22元；兩年期利息總額39643.28元，每月還款14151.8元；3年期利息總額59480.13元，每月還款9985.56元。各期限年化利率都是12.2%。

能夠提供這樣的貸款利率，主要得益于平安好房8月29日推出的互聯(lián)網(wǎng)金融新品“好房貸”。

據(jù)了解，好房貸對有抵押貸款的最高貸款金額為抵押物評估價的7成，最長借款期限為12個月。好房貸對無抵押貸款的最高貸款金額為30萬元，最長借款期限為36個月。

好房貸定位于“首付款資金解決方案”——即為購房者提供貼息借款來支付購房首付款。平安好房CEO莊諾表示，好房貸提供給綠地集團、世貿(mào)集團的客戶100億的貸款資金，資金成本僅為10%，陸金所是好房貸的主要資金來源。

在平安好房的宣傳中，首付“零”利息被放在突出的位置上。那么，如何實現(xiàn)“零”利息呢？

莊諾此前曾透露，好房貸貸款利息分為由開發(fā)商全部貼息、開發(fā)商和客戶共擔、客戶承擔全部利息三種方式，最高可以為購房者做到零息首付貸款。為了幫助購房者輕松籌集首付，對一些簽約樓盤，平安好房采取貼息特惠，最多可做到有抵押貸款一年零息、無抵押貸款三年零息。

“平安好房對貸款風險的管控點在抵押物，還有放款管控，保證貸款的安全?！逼桨埠梅渴紫ヂ?lián)網(wǎng)金融官韓曉稱。除了首期分期貸款，好房貸的服務(wù)范圍還包括按揭貸款、過橋貸款、贖樓貸款等。

除此之外，理財產(chǎn)品“好房寶”也能作為首付款使用。

據(jù)悉，“好房寶1號”首期計劃發(fā)行規(guī)模30億元，2萬元一份，每人最多購買十份。基金購買者在180天內(nèi)可以隨時贖回，預計享有大華基金5%至6%的年化收益率。如果期間購買房產(chǎn)，平安好房將再追加6%至8%的房積金收益，所以預期年化綜合收益率最高能達到14%。不過，目前該產(chǎn)品僅針對購買一手房的客戶。

平安好房相關(guān)人士告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，當前，購房主力主要來自剛需一族，但這些剛需購房者恰恰首付能力最弱。好房貸、好房寶等跨界產(chǎn)品，通過首付款分期、短期過橋借貸，解決了購房者首付款不足、以及首付定金補貼等問題，以此促進房企銷售資金的快速回籠。

不過，按照監(jiān)管規(guī)定，傳統(tǒng)銀行不能介入首付貸，那么，這是否違規(guī)呢？

據(jù)了解，好房網(wǎng)欲借用陸金所甚至大華基金的資金來做這部分區(qū)別于傳統(tǒng)銀行的業(yè)務(wù)，資金來源方面一個是平安銀行，但更大一部分來自平安陸金所的P2P渠道。

盡管如此，首付貸的風險依然不容小視。

禮德財富CEO洪凱彬告訴記者，首付分期從目前的房市來看，無疑有助于降低購房門檻，提升整個市場的交易熱情，但首付分期降低了購房人的違約成本，會讓銀行原來設(shè)計的風控防火墻失效。

對于首付貸的前景，洪凱彬表示，最近政策放松，二套房也可以正常申請貸款，對首付分期應該也會有沖擊。另外，首付貸市場會受限于政策以及房市走勢。

房金所：平臺只做撮合 不支持無購房能力者

項 目 二：PP貓房保貸14001項目融資：554萬元年化收益率：8%理財期限：12個月

據(jù)了解，“PP貓房保貸14001”項目由新浪互聯(lián)網(wǎng)金融理財平臺微財富的合作伙伴房金所提供，借款用途為購買通過房金所確認的房地產(chǎn)項目的預售商品房部分首付款。本產(chǎn)品是由新浪微財富和房金所共同推出的P2P類理財產(chǎn)品，屬于定期理財。由開發(fā)商提供本息連帶擔保責任，利息預付，到期還本。

房金所運營總監(jiān)周海平告訴記者，房金所是由新浪、紅杉資本和易居中國設(shè)立的，專業(yè)提供互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)的運營公司，是一個專注于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的O2O服務(wù)平臺。在“PP貓房保貸14001”項目中，如果借款人違約，開發(fā)商承諾不交房不辦證，開發(fā)商與借款人法律關(guān)系如下：

根據(jù)借款人與開發(fā)商簽訂的違約責任聲明，開發(fā)商就借款人該借款的所有義務(wù)與責任向投資人提供連帶責任保證，如借款人逾期還款的，則開發(fā)商有權(quán)在已承擔保證責任后向借款人追償利息及（或）本金及（或）違約責任，借款人未清償全部借款本金及利息前，借款人本次借款所購商品房的開發(fā)商有權(quán)不向借款人交付所購房屋并不予辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》。如果借款人逾期還款的，應根據(jù)與投資人簽署的《借款合同》承擔違約金，按逾期還款金額每日萬分之六計算。

除此之外，投資人有權(quán)就享有的對于借款人的債權(quán)通過房金所或關(guān)聯(lián)方進行債權(quán)的全部或部分轉(zhuǎn)讓，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓次數(shù)不受限制。但若投資人取得的債權(quán)是通過房金所受讓債權(quán)取得的，則須在受讓取得該等債權(quán)且持有滿7天后方能再轉(zhuǎn)讓該等債權(quán)。轉(zhuǎn)讓的債權(quán)必須是人民幣5000元或以上金額的整數(shù)倍，且確定的該金額須滿足轉(zhuǎn)讓的債權(quán)金額除以該金額小于200。

對于開發(fā)商是否收取一定的擔保費，周海平告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，開發(fā)商提供擔保沒有擔保費。平臺作為純撮合方，只收取一次性借款額1%的服務(wù)費。加上給投資者的8%，借款人承擔的綜合成本并不高。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房金所推出首付貸產(chǎn)品，一方面是幫助購房者融資，另一方面也是為易居中國爭取更多的房地產(chǎn)代理項目。

不過，由于首付貸款產(chǎn)品間接提高了購房者的財務(wù)杠桿，市場對此有些擔心。洪凱彬表示，首付分期會帶來一部分不合格的購房人，放大房地產(chǎn)市場風險。首付貸產(chǎn)品吸引力比一般的理財產(chǎn)品大，但不如其他的網(wǎng)貸產(chǎn)品。

對此，周海平表示，房金所推出首付貸款產(chǎn)品的主要目的不是為沒錢的購房者借錢買房，不會支持沒有購房能力的群體，只是提供資金短期拆借，實際解決的是購房者的短期資金短缺問題。他還表示，房金所對借款人資格審核嚴格，貸款實際上是專款專用，所有的借款都與樓盤相當，借款人都是可控的。