項(xiàng)目覆蓋112城市 萬(wàn)達(dá)扼守三四線城市“入口”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

面臨業(yè)態(tài)調(diào)整難題/

大部分二三四線城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都處于城市的核心位置，這是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的一大優(yōu)勢(shì)，但要把這一優(yōu)勢(shì)變現(xiàn)為租金收益，萬(wàn)達(dá)還需要對(duì)三四線城市的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)特點(diǎn)等做深入研究，做到因地制宜。

新城控股集團(tuán)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不同層級(jí)城市年輕人占的比例不同，很多三四線城市的年輕人到一二線城市工作，因此一二線城市的商場(chǎng)、購(gòu)物中心需要更時(shí)尚、更新潮、更快節(jié)奏。相比之下，三四線城市老年人更多。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)象城等購(gòu)物中心下沉到三四線城市之后，通常都是圍繞“生活”展開(kāi)業(yè)態(tài)組合。

“在很多三四線城市，購(gòu)物中心被當(dāng)成居民的 ‘第二客廳’。”歐陽(yáng)捷說(shuō)，這要求購(gòu)物中心豐富餐飲業(yè)態(tài)，但由于餐飲貢獻(xiàn)的租金不高，購(gòu)物中心還需要加大零售業(yè)的占比，餐飲、娛樂(lè)、零售業(yè)的比例都應(yīng)保持在30%左右，以餐飲吸引人氣，娛樂(lè)保證基礎(chǔ)人流，并通過(guò)零售提升整個(gè)項(xiàng)目的租金。

此外，三四線城市家庭常常是以?xún)和癁楹诵模?gòu)物中心對(duì)兒童業(yè)態(tài)也有很大需求，但由于人口基數(shù)不夠大，又需要控制兒童業(yè)態(tài)的體量，避免占比過(guò)大。

值得注意的是，服裝在一二線城市是備受重視的業(yè)態(tài)，毛利率高于餐飲等行業(yè)，但很多服裝品牌在三四線城市并不受歡迎。為此萬(wàn)達(dá)僅在少數(shù)中部城市嘗試了服裝品牌的升級(jí)，而在絕大部分三四線城市，都以平價(jià)、新潮的服裝品牌作為主力。萬(wàn)達(dá)需要在服裝之外，引入更多高毛利的業(yè)態(tài)，這顯然是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。