P2P對接房地產(chǎn)項(xiàng)目 部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品真實(shí)性存疑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 史青偉 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 史青偉 發(fā)自上海

隨著P2P不斷發(fā)展，其對接房地產(chǎn)項(xiàng)目逐漸形成了房企融資、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)類產(chǎn)品收益權(quán)以及直接投資贖樓貸業(yè)務(wù)等多種模式。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以小牛在線“活期牛01期”為代表的債權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)品存在信息不透明情況。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，該產(chǎn)品有自融嫌疑，其宣稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式在未來也可能會被監(jiān)管層叫停，記者針對相關(guān)問題采訪小牛在線，不過該平臺拒絕了記者的采訪。

而在P2P贖樓貸業(yè)務(wù)中，e人e貸的 “贖樓項(xiàng)目-深圳寶安三處物業(yè)系列”較為典型。

禮德財(cái)富CEO洪凱彬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，贖樓貸業(yè)務(wù)其實(shí)很適合P2P去開拓，和目前P2P匹配度很高，因?yàn)橼H樓業(yè)務(wù)具有周期短、收益高、風(fēng)險(xiǎn)相對可控等特點(diǎn)，未來在二手車以及贖樓業(yè)務(wù)上，將有很多P2P平臺展開激烈廝殺。

小牛在線：產(chǎn)品信息披露較為簡單/

項(xiàng)目名稱：活期牛01期

項(xiàng)目金額：1296萬元

年化收益率：12%

項(xiàng)目期限：隨時(shí)轉(zhuǎn)出，資金可取現(xiàn)

根據(jù)小牛在線的描述，“活期牛01期”屬于轉(zhuǎn)讓“深圳小牛資本新富三號投資企業(yè) （有限合伙）”（以下簡稱新富三號）的合伙份額收益權(quán)。該合伙企業(yè)主要投資于深圳等地區(qū)的贖樓等業(yè)務(wù)。該合伙企業(yè)由深圳市小牛投資管理有限公司牽頭設(shè)立管理并擁有20%合伙企業(yè)份額，總額1296萬元，公司網(wǎng)站稱，因公司經(jīng)營需要，決定將持有的1296萬元合伙企業(yè)份額進(jìn)行收益權(quán)轉(zhuǎn)讓，本標(biāo)的以人民幣1元=1合伙份額的形式認(rèn)購。

模式上看，房屋原業(yè)主向小牛投資申請短期貸款用于贖樓進(jìn)行交易，小牛投資替客戶還完貸款，銀行把贖出的房產(chǎn)證給公司，小牛投資把房產(chǎn)證抵押給銀行，銀行把新貸款發(fā)放到公司指定賬戶，小牛投資提前收回贖樓資金，把剩余的房款返給原客戶。

贖樓是指，付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出，一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。

不過，小牛在線網(wǎng)站上只提供了新富三號非法人企業(yè)營業(yè)執(zhí)照和股東信息，并無其他詳細(xì)信息。營業(yè)執(zhí)照顯示，該贖樓產(chǎn)品名稱為深圳小牛新富三號投資企業(yè)（有限合伙），執(zhí)行事業(yè)合伙人為深圳市小牛投資管理有限公司，委派代表為彭鋼。該合伙產(chǎn)品實(shí)繳出資額6486萬元，深圳市小牛投資管理有限公司出資作為普通合伙人1296萬，出資比例為19.98%。

記者查閱深圳市市場監(jiān)督管理局網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，該合伙產(chǎn)品許可經(jīng)營信息為一般經(jīng)營項(xiàng)目，包括投資管理等。

從網(wǎng)站披露的信息來看，產(chǎn)品信息十分簡單，投資者據(jù)此判斷項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)極大，而業(yè)內(nèi)人士告訴記者，小牛在線在業(yè)內(nèi)十分低調(diào)，產(chǎn)品信息如此簡單，容易引起了人們的懷疑。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者就該產(chǎn)品是否存在采訪了深圳市市場監(jiān)督管理局，該局一位負(fù)責(zé)宣傳的人員表示，有許多企業(yè)在管理局登記，不過并不能確定是否有該產(chǎn)品。

一位接近小牛在線的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，活期牛01期轉(zhuǎn)讓“深圳小牛資本新富三號投資企業(yè) （有限合伙）”的合伙份額收益權(quán)項(xiàng)目是自融，項(xiàng)目本身也是假的，融資的目的在于資金周轉(zhuǎn)及擴(kuò)張。

日前，記者就項(xiàng)目真實(shí)性采訪小牛在線相關(guān)管理人員，不過其市場部一位人士表示，經(jīng)與管理層溝通后，暫時(shí)不接受電郵等方式采訪，并表示對外宣傳有一個(gè)范圍，只有幾家媒體可以采訪，其本人對具體的每個(gè)項(xiàng)目不清楚，也不能代表公司發(fā)言。

記者以投資者身份采訪該公司客服人員，對方表示，活期產(chǎn)品屬于債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式，轉(zhuǎn)讓小牛資本是基金產(chǎn)品，該產(chǎn)品用于贖樓業(yè)務(wù)，目前債權(quán)轉(zhuǎn)讓的所有到期產(chǎn)品都已兌付，所有產(chǎn)品的違約率低于3%。

這位客服人員還稱，新富三號是小牛資本之前的產(chǎn)品，這部分早已在線下銷售完。目前，線上轉(zhuǎn)讓公司持有的收益權(quán)，現(xiàn)在線下賣的贖樓產(chǎn)品是“小牛資本·安心投基金（系列）”產(chǎn)品，不過記者并未在小牛資本網(wǎng)站上查閱到新富三號產(chǎn)品。對于新富三號實(shí)際的項(xiàng)目方案和具體投了哪些項(xiàng)目，該客戶人員表示并不清楚。

記者查閱發(fā)現(xiàn)，新富三號產(chǎn)品成立于2013年9月30日，經(jīng)過2013年11月20日和2014年4月8日兩次出資額變更，期初由深圳市小牛新財(cái)富管理有限公司出資10萬元，隨后變更為深圳市小牛投資管理有限公司以及深圳市小牛新財(cái)富管理有限公司，實(shí)際出資額100萬，最后一次變更新增了近40有限合伙人，變更后實(shí)收資本為6486萬元，從時(shí)間上來看，產(chǎn)品成立日期要早于 “小牛資本·安心投基金（系列）產(chǎn)品”。

產(chǎn)品介紹很簡單，小牛在線的風(fēng)控如何做的呢？公司網(wǎng)站顯示，風(fēng)控措施采用由專業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)甄選投資項(xiàng)目，對項(xiàng)目進(jìn)行全程管控,保證投資款項(xiàng)用途。借款用途明確，客戶借款資金唯一的用途是用于解押，可有效防止資金挪用；還款來源明確，用物業(yè)出售款或銀行發(fā)放的貸款（已有審批批復(fù)）償還本息，還款有充分保證。

目前,在小牛資本網(wǎng)站銷售的“小牛資本·安心投基金 （系列）產(chǎn)品”顯示，該有限合伙產(chǎn)品投資于深圳等地區(qū)贖樓業(yè)務(wù)。每月分配一次收益，到期還本，募集規(guī)模4000萬元~1億元，預(yù)期收益8%~13%。上述客服人員表示，此產(chǎn)品和新富三號并無關(guān)系。

從小牛在線網(wǎng)站對產(chǎn)品的描述來看，其聲稱的債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式似乎也存在疑問。據(jù)此前媒體報(bào)道，由于線下債權(quán)轉(zhuǎn)讓存在信息不透明、資金使用不規(guī)范等風(fēng)險(xiǎn)，監(jiān)管層對線下債權(quán)轉(zhuǎn)讓模式有擔(dān)憂，而未來將出臺的P2P監(jiān)管條例可能終結(jié)這一模式。

e人e貸：雙崗審核防控虛假交易/

項(xiàng)目名稱：贖樓項(xiàng)目-深圳寶安三處物業(yè)系列

總金額：325萬

年化收益率：20%

該項(xiàng)目為贖樓貸項(xiàng)目：李小姐擁有三處物業(yè)，三處物業(yè)目前房產(chǎn)市值合計(jì)630萬，因經(jīng)營需要，向民生銀行申請了450萬元的經(jīng)營性貸款，貸款已獲銀行審批，該房產(chǎn)目前已在農(nóng)行及中行合計(jì)抵押貸款315萬。李小姐向債權(quán)人借款325萬 （其中315萬用來償還原銀行貸款，另申請10萬用于公司短期周轉(zhuǎn)使用）?，F(xiàn)債權(quán)人將其中75萬元的債權(quán)通過e人e貸予以轉(zhuǎn)讓。

對于贖樓貸潛在的風(fēng)險(xiǎn)，e人e貸運(yùn)營總監(jiān)鐘俊向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對公司來說，買賣雙方虛假交易是最大的風(fēng)險(xiǎn)，但因?qū)徺J流程規(guī)范，風(fēng)險(xiǎn)基本可控。

據(jù)了解，e人e貸審貸流程采取雙崗審核方式，客戶經(jīng)理與風(fēng)控經(jīng)理同時(shí)調(diào)查。由業(yè)務(wù)部調(diào)查通過之后，交風(fēng)控中心審核，通過后再繼續(xù)審批，金額小的由總經(jīng)理及董事長同時(shí)審核，金額大則需通過評審會審核，金額大小以400萬元區(qū)分。

“審核通過后，操作過程中需要不同的崗位配合，崗位分離運(yùn)作。我們公司需控制借款人及相關(guān)人員的銀行卡、身份證等重要證件，同時(shí)買賣雙方需將此房子的處置權(quán)受權(quán)公證給公司。”鐘俊表示。

上述贖樓貸項(xiàng)目的還款來源是銀行放貸，e人e貸在風(fēng)控審核上要求新的銀行貸款批復(fù)已出。同時(shí)要求借款人征信良好，無涉訴。

而對于贖樓貸業(yè)務(wù)如何做風(fēng)控，洪凱彬認(rèn)為該業(yè)務(wù)其實(shí)是過往擔(dān)保公司的一項(xiàng)常規(guī)業(yè)務(wù)，風(fēng)控手段也不特別，主要就是風(fēng)控的執(zhí)行力，禮德財(cái)富采取跟當(dāng)?shù)刈畲蠓慨a(chǎn)中介合作的方式來做。

據(jù)記者了解，目前，此類業(yè)務(wù)業(yè)內(nèi)大多采用第三方擔(dān)保公司擔(dān)保。e人e貸前期第三方合作擔(dān)保公司已對項(xiàng)目進(jìn)行評估，確認(rèn)此贖樓項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低；若發(fā)生還款逾期或債權(quán)人未能及時(shí)回購債權(quán)，第三方擔(dān)保公司將對投資人提供利息和本金保障。

擔(dān)保贖樓是指，在二手樓交易時(shí)，如賣方房產(chǎn)是按揭購買且貸款尚未結(jié)清，由于其房屋抵押給了銀行，需結(jié)清欠款，贖出房地產(chǎn)證，才能進(jìn)行正常交易。在賣方不采取自主贖樓的情況下，可由擔(dān)保公司提供擔(dān)保,銀行向賣方發(fā)放短期信用貸款，或者由買方按揭銀行提前發(fā)放貸款用于還清原貸款，也可由擔(dān)保公司墊資贖樓,贖出房地產(chǎn)證，從而完成房產(chǎn)的注銷抵押登記,過戶及重新抵押登記等手續(xù)。

另外，擔(dān)保贖樓的款項(xiàng)來源可通過銀行借款，也可以通過擔(dān)保公司借款。