主流房企中報(bào)公布 利潤下滑成“家常便飯”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬科總裁郁亮于兩年前曾經(jīng)表示，房地產(chǎn)利潤率將向制造業(yè)靠近。如今，這一預(yù)言正在加速實(shí)現(xiàn)。

隨著上市房企半年報(bào)發(fā)布接近尾聲，克而瑞綜合萬科、恒大、保利等18家主流房企（涵蓋A股及H股）的半年報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，利潤下跌成為常態(tài)，不少房企凈利率更跌破10%的紅線。與之相對，受到去年加大拿地力度等因素的影響，18家房企中有15家凈負(fù)債率進(jìn)一步上漲，其中4家凈負(fù)債率超100%。

國泰國證房地產(chǎn)基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，隨著今年主流房企掀起價(jià)格戰(zhàn)，未來1~2年內(nèi)凈利率存在進(jìn)一步下降的可能，但融資成本仍在高位徘徊，行業(yè)利潤進(jìn)一步下降，將迫使房企尋找轉(zhuǎn)型路徑、探索新的盈利模式。

凈利潤率集體下滑

時(shí)代地產(chǎn)日前公布的半年報(bào)顯示，今年上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)額22.67億元，同比下跌4.04%；實(shí)現(xiàn)核心凈利潤為3.69億元，同比上漲160.2%；公司毛利率為34%，凈利潤率為16%。

然而，像時(shí)代地產(chǎn)這樣實(shí)現(xiàn)凈利潤率大幅提升的上市房企屈指可數(shù)?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現(xiàn)下跌，其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。

這其中，綠城中國上半年凈利潤率僅為4.88%，較去年同期降幅超過10個(gè)百分點(diǎn)；保利置業(yè)上半年凈利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現(xiàn)大幅下滑。

在克而瑞研究中心分析師朱一鳴看來，凈利潤率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過快上漲，房價(jià)的漲幅趕不上地價(jià)的漲幅，房企的毛利必然受損；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業(yè)的盈利空間。

“未來房地產(chǎn)利潤率存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)”，朱一鳴告訴記者，去年很多房企拿了高價(jià)地，這些項(xiàng)目將陸續(xù)在今明兩年推出，如果市場不能出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，項(xiàng)目的售價(jià)必將承壓，利潤空間有限。此外，今年以來，企業(yè)都在加大銷售與推廣力度以促進(jìn)項(xiàng)目去化，這將帶來銷售與管理費(fèi)用率的攀升，從而進(jìn)一步影響企業(yè)后期的核心凈利潤。

蘭德咨詢統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，從2010年起，A股上市房企凈利潤率以每年1個(gè)百分點(diǎn)左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

凈負(fù)債呈現(xiàn)普漲勢頭

與凈利潤率下滑相比，上市房企負(fù)債率卻呈現(xiàn)普漲的勢頭?？硕鸬慕y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，18家主流房企中有15家凈負(fù)債率出現(xiàn)上漲，漲幅最大的為泰禾集團(tuán)，上半年凈負(fù)債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%，陽光城的凈負(fù)債率也從204.6%飆升至488.8%，龍頭房企保利地產(chǎn)的凈負(fù)債率已高達(dá)118.8%。

此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者還發(fā)現(xiàn)，包括恒大地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、佳兆業(yè)、碧桂園等上半年均通過發(fā)行永續(xù)債實(shí)現(xiàn)融資。以佳兆業(yè)為例，克而瑞的分析顯示，在企業(yè)的總權(quán)益中包含10億元的永續(xù)債，這部分雖然算入資本，但是每年仍然需要支付利息，前兩年利息為11%，3年內(nèi)遞增至18%，融資成本較高。

香港粵海投資銀行董事黃立沖向記者表示，按照香港的會計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，由于永續(xù)債在資產(chǎn)負(fù)債表上全部算作權(quán)益，利息支出可以歸類為股東派息直接從損益表內(nèi)消失，發(fā)行永續(xù)債有助于降低表內(nèi)凈負(fù)債率，但永續(xù)債是一種實(shí)質(zhì)性債務(wù)，如果把永續(xù)債算上，不少大型房企的凈負(fù)債率還將進(jìn)一步提高。

“利潤率下滑與負(fù)債率上漲將是上市房企面前的兩座大山”，朱一鳴認(rèn)為，目前上市房企平均融資成本在7%~8%，一旦凈利潤率跌破10%，這意味著利潤率與融資成本相同，行業(yè)的回報(bào)出現(xiàn)急速下降，并進(jìn)一步加大高負(fù)債的企業(yè)潛在風(fēng)險(xiǎn)。

在徐皓看來，如果按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率持續(xù)走低的勢頭難以出現(xiàn)改變，無論是萬科的小股操盤、恒大進(jìn)軍快消行業(yè)、彩生活發(fā)力物業(yè)服務(wù)都是房企在主營業(yè)務(wù)利潤率走下坡的背景下探索新的盈利模式，商業(yè)模式的變革是房地產(chǎn)企業(yè)提升回報(bào)率的唯一出路。