視頻：博鰲之夜精英對話：爭論下行通道

巴曙松：跟他批評的股評家講的是一樣的，有的地產(chǎn)商上行，有的地產(chǎn)商下行，至于是誰還不肯定。

陳淮：我沒說“有的”，我舉的家電的例子是“基本死光了”。

巴曙松：第一階段討論結(jié)束，馬上要轉(zhuǎn)到第二階段了，我們破例給現(xiàn)場一個提問的機(jī)會，你最想問誰，可以站起來大聲問一個試試。

巴曙松：剛才花了這么多精力討論形勢，得出的結(jié)論就是比去年差一些，但是未來是好的，目前的日子不是那么好過，大家承認(rèn)這么一個共識。形勢弄明白了，那么我們下一步怎么做？

朱中一：我在上午的發(fā)言稿中都提到了，目前有一個重要的問題，就是在不少的地方消化總量是比較重要的問題，不少地方確實(shí)面臨消化存量的壓力比較大。

巴曙松：什么地方的庫存壓力比較大？

朱中一：有不少城市都面臨這些問題，主要是二三四線城市。在這種情況下，確實(shí)要把消化存量作為重要的任務(wù)?，F(xiàn)在這個時候就像吃東西吃多了一樣，等消化到差不多了，會繼續(xù)發(fā)展。

巴曙松：我有一個困惑，我們寫的文件老是沒有主語，說要消化存量，究竟誰來消化，怎么消化？

朱中一：我的發(fā)言稿里面都有主語的，今天上午我已經(jīng)講了，我不想再重復(fù)了。

巴曙松：我們會后把朱會長的講話再學(xué)習(xí)一下。

賈康：要說能做什么，首先還得看清楚管理當(dāng)局在思維上是有進(jìn)步的，在雙軌統(tǒng)籌的情況下，保障軌確實(shí)不是給完全的財產(chǎn)權(quán)，而是把廉租房、公租房作為托底，從棚戶區(qū)改造，然后建立在相對簡潔清晰的概念上，讓大家有一個住所。

這個底如果托得差不多，水平提高了以后，另外給到的就是一般感覺所談到的房地產(chǎn)市場解決的事情，這個市場相對來說就會健康得多?，F(xiàn)在這個市場是一個分化的階段，分化就是有升、有降，有不同的情況，對所有的相關(guān)主體，無論是提供有效供給的開發(fā)商，還是另外一側(cè)，不論是買房自住，還是買了以后出租，大家都必須在市場分化的新階段注意各自最關(guān)心的風(fēng)險水平。

不同于原來幾年簡單地感覺到這個市場就是一個單邊市場，一般來說過一段時間就會有很好的收益，現(xiàn)在要注意風(fēng)險怎么防范，要分好幾個不同的類型，比如說首先得分線，習(xí)慣說中國各個城市有一線、二線、三線，不同城市的表現(xiàn)情況不一樣。分線過后要分市，同樣是一條線上的，各個城市的表現(xiàn)也是不一樣的。

分線、分市完了以后，很重要的一個是分地段，同樣在北京，五環(huán)之內(nèi)和通州、大興方向就不一樣，不區(qū)分不同的地段，那么在判斷上就很難有效地防范風(fēng)險。

比如說五環(huán)之內(nèi)，這個地段總體算是差不多的，但是再往下就得細(xì)分。分線、分市、分地段之后還要分類，在北京的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房價格也有很大的差異。還要分型，以后市場細(xì)分之后，開發(fā)商提供出來的那些在競爭中要讓人愿意買下來的成品，要適應(yīng)不同的需要，但是在具體對應(yīng)的方面，哪個對應(yīng)好，哪個不對應(yīng)好，這就要更加注意考慮。

有的人買房子他就愿意買高層的，在南方很多人都愿意買高層，但是在北京很多人都愿意買底層，可能價格低一點(diǎn)，而且還不需要電梯。有的人需要住在商業(yè)街，有人喜歡住在有田園環(huán)境的地方。以后這些不同的需求，細(xì)分的分型的要求，在競爭中會越來越形成大家勝出的相關(guān)因素，也就是相關(guān)風(fēng)險的規(guī)避問題，和怎么樣在波動的市場里面走得更長遠(yuǎn)。我覺得這就是大家要學(xué)習(xí)市場和適應(yīng)市場、尊重市場資源配置決定性作用必須注意的地方。

巴曙松：接下來請對金融方面有研究的房地產(chǎn)專家談?wù)劇?/p>

陳淮：如果說一句話的話，就是八個字，“優(yōu)勝劣汰、適者生存”。再進(jìn)一步說就是努力在金融創(chuàng)新上多下工夫，和改革相結(jié)合，擺脫對銀行的過度依賴，這是企業(yè)和中國房地產(chǎn)業(yè)的長治久安之計(jì)。

30%到40%資金來源于銀行，是我們最核心的問題，當(dāng)務(wù)之急的改革就是擺脫對間接融資的依賴。

巴曙松：這一輪凡是遠(yuǎn)離銀行的開發(fā)商，風(fēng)險越大。

陳淮：別以為離了銀行都不行，項(xiàng)目債足以替代銀行，而且風(fēng)險是由投資者承擔(dān)，不是開發(fā)商承擔(dān)的，別拿這個嚇唬開發(fā)商，金融專家經(jīng)常講一些外行話給我們。

巴曙松：這么資深的房地產(chǎn)專家說這樣的話，我都覺得說不出話了。你去發(fā)債試試看，看任何一個發(fā)過債的人情況怎么樣。投資者真的承擔(dān)嗎？投資者會坐在你的辦公室門前，把橫幅一拉，標(biāo)簽一打，你以為都像銀行那樣？所以凡是跟銀行團(tuán)結(jié)得好的開發(fā)商，都是這一輪調(diào)整中毫發(fā)無損的開發(fā)商，凡是離銀行遠(yuǎn)的開發(fā)商，這次的壓力都非常大。

劉曉光：一是很多城市解除了限購，關(guān)鍵還有限貸的影響。二是現(xiàn)在很多的信息出來，又沒有實(shí)施，比如說房產(chǎn)稅，市場上有很多的聲音，但是國家到底什么時點(diǎn)出這個政策，是不是出了，得澄清，不然弄得市場的信息很亂，最后一點(diǎn)是企業(yè)要在市場中尋求向上的力量。

陳啟宗：今天早上我提到空置的問題，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)比較平穩(wěn)的這段時期里面，是不是可以看看怎么解決空置的問題。

關(guān)于陳淮先生說到發(fā)債的問題，我也做過這樣的事情，發(fā)債不僅是為了發(fā)展商好而已，主要是為了減輕房地產(chǎn)行業(yè)對銀行可能造成的沖擊，把風(fēng)險分散到投資者身上。

從發(fā)展商角度來看，絕對沒有減輕壓力，因?yàn)檎毅y行貸款，銀行會要你還款，你發(fā)債，投資者也會找你要錢。

最后一點(diǎn)，要說現(xiàn)在的量很大，速度很快的發(fā)展時期過去的話，也就是說房地產(chǎn)暴利的時期已經(jīng)過去，從目前的情況來看應(yīng)該是好事，特別是好多優(yōu)秀的人才不要都進(jìn)到房地產(chǎn)領(lǐng)域，在其它行業(yè)里的商界朋友，也不要來做房地產(chǎn)。

好多其它行業(yè)的專家，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有暴利的可能性，都往這邊跑，長遠(yuǎn)對社會，對國家，對經(jīng)濟(jì)不一定是好事。借著這個機(jī)會，減少一些進(jìn)到這個領(lǐng)域的人，也是一件不錯的事。

當(dāng)然有人可能會說，你是擔(dān)心別人爭你的飯碗，少一點(diǎn)競爭，有這方面的因素，但還是希望大家客觀來考慮，這是一個好事，不要有太多的錢進(jìn)入一個希望暴利的行業(yè)，要使我們的經(jīng)濟(jì)有比較平穩(wěn)的發(fā)展。

單偉豹：政府應(yīng)該做什么有自己的主意，企業(yè)如果現(xiàn)金還可以，對那些資金比較緊張的，是可以與他們合作的。比如說人家做到一半，資金鏈要么斷掉，要么欠錢沒辦法做了，那時候進(jìn)去是一個好的時機(jī)。合理價格的土地，在一線城市的話還是值得去拿的。我僅僅從企業(yè)的角度出發(fā)，我覺得現(xiàn)在是合作的好時機(jī)，也是在一線城市拿土地的好時機(jī)。

任志強(qiáng)：減少庫存有很多做法，當(dāng)供應(yīng)量不足的時候，可以加大首付的比例，減少買房子的杠桿率，現(xiàn)在要去庫存，可以降低首付，為什么不這樣做呢？所以說看來沒有到下行的地步，也沒有把消化庫存當(dāng)成很危險的情況。

最主要是房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)，銷售不影響經(jīng)濟(jì)?，F(xiàn)在開發(fā)商最好應(yīng)該干什么？就干政府給錢的活，比如說申請棚改項(xiàng)目。

連平：房地產(chǎn)市場調(diào)整并不是什么壞事，一是市場可以擠掉一些泡沫；二是可以借這次機(jī)會把市場重組；第三，開發(fā)商要做的就是如何理性投資，合理的、理性的定價。

政府要做的事確實(shí)挺多的，政策需要梳理，有些方面的政策需要加以清晰。對銀行來說，應(yīng)該考慮如何更好地為房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)，為整個房地產(chǎn)市場服務(wù)，但并不是說就一定是盲目地加大信貸，也有一個合理的控制風(fēng)險的問題。

整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源中間，大約30%是銀行，按揭占11%，開發(fā)貸占19%。我認(rèn)為在未來很長一段時間這個比例還會上升。作為商業(yè)銀行來說，即使未來房地產(chǎn)這方面的需求不是十分強(qiáng)烈，銀行也會想盡辦法放貸款。

巴曙松：感謝各位專家第二輪的發(fā)言，我發(fā)現(xiàn)每一個都提得非常有見地，大家好好整理整理，總結(jié)總結(jié)。

感謝各位專家，也感謝各位參加這個環(huán)節(jié)，到現(xiàn)在會場還座無虛席，有這么多人參與，房地產(chǎn)市場不管是上行通道還是下行通道都沒關(guān)系。大家都在思考、總結(jié)、提高，所以這個市場運(yùn)行就會越來越健康，謝謝各位的參加。