視頻：博鰲之夜精英對(duì)話：爭(zhēng)論下行通道

連平：未來可能還是在波動(dòng)當(dāng)中，但是走平的市場(chǎng)，這種也是完全合理的。說到長期，有幾個(gè)方面我想大家都很熟悉的，現(xiàn)在還看不到這些因素迅速的走弱，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)很大的調(diào)整。

比如說城鎮(zhèn)化的問題，很難想象城鎮(zhèn)化還有比較大的成長空間的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就開始走向拐點(diǎn)，走向長期趨弱的態(tài)勢(shì)。

第二就是從人均收入來說，中國人均GDP還是7000美元，未來的增長空間還非常大。人均收入的不斷提高，比如說翻一倍，我們會(huì)如何考量這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)？會(huì)有多少改善性的房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生？

第三就是關(guān)系到房地產(chǎn)消費(fèi)在國民經(jīng)濟(jì)中比重的問題，這方面有很多的數(shù)據(jù)支撐，我這里只說一個(gè)數(shù)據(jù)，就是住房貸款余額占當(dāng)年GDP的比重，這個(gè)在中國20%不到，但是在美國達(dá)到了50%，在英國接近50%，連日本也是30%左右，住房消費(fèi)占GDP的比重還是比較低的。在這樣的狀態(tài)下，說中長期的趨勢(shì)已經(jīng)改變，出現(xiàn)了下行的態(tài)勢(shì)，我覺得很難接受。

短期確實(shí)是在調(diào)整，這種調(diào)整在未來的態(tài)勢(shì)，可能會(huì)有這樣幾個(gè)因素，最終形成一個(gè)平衡點(diǎn)，第一就是剛需，在未來終有一天剛需是要爆發(fā)出來的，剛需可能暫時(shí)會(huì)忍耐，或者說觀望一段時(shí)間；第二就是政策松動(dòng)之后，包括剛需還有改善性需求在將來也會(huì)逐漸釋放出來。

另外就是股市的運(yùn)行，未來可能產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來需求，帶來投資和消費(fèi)的刺激。還有非常重要的因素，就是從供給角度這個(gè)去看，開發(fā)商會(huì)理性地對(duì)價(jià)格做一些調(diào)整，這些供給和需求的這幾方面因素，可能會(huì)在未來一段時(shí)間最終形成一個(gè)平衡點(diǎn)，這個(gè)時(shí)候短期的調(diào)整可能差不多就結(jié)束了。

這次來開會(huì)，在外面感覺挺熱，從市場(chǎng)上來說，很多人說房地產(chǎn)市場(chǎng)的冬天到了。但是在這個(gè)會(huì)場(chǎng)里面，我感受到的是可能比外面還要熱氣騰騰，所以我認(rèn)為這種調(diào)整可能還是短期的。

巴曙松：偉大的經(jīng)濟(jì)學(xué)家凱恩斯說“在長期中我們都死去了”，意思說經(jīng)濟(jì)關(guān)注長期問題沒意義，這一兩年的調(diào)整，有多少企業(yè)能扛得??？如果是一兩年后好轉(zhuǎn)的話，確實(shí)這個(gè)調(diào)整會(huì)帶來問題。在房地產(chǎn)貸款方面，交行今年以來有什么新的趨勢(shì)、新的變化沒有？

連平：我認(rèn)為房地產(chǎn)信貸政策沒有大的變化，現(xiàn)在大家比較關(guān)心的是按揭貸款，老百姓反映比較多，這方面我覺得主要是從銀行收益的角度，可能現(xiàn)在在座的人不會(huì)像做銀行的人有那么深的體會(huì)，負(fù)債的成本，主要是存款的利率，最近這幾年來上升非常大，利差收窄趨緊。大家看銀行的報(bào)表，二季度明顯比一季度更差，利差收窄之后，對(duì)商業(yè)銀行來說，在資產(chǎn)業(yè)務(wù)方面當(dāng)然需要考慮至少資產(chǎn)定價(jià)不會(huì)出現(xiàn)明顯的回落，不要選那些定價(jià)水平比較低的來進(jìn)行投放。按揭貸款這一塊應(yīng)該說不是最重要的，當(dāng)然也不代表不選擇，這一塊達(dá)到一定的比例也是非常重要的。

不是說沒有風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)也是有的，現(xiàn)在說風(fēng)險(xiǎn)是銀行按揭貸款減少的原因，我覺得這是不對(duì)的，主要的原因是收益變少了。

巴曙松：謝謝連首席，接下來要發(fā)言的是任總，今天一天他都沒說話，一直在醞釀今天晚上的第一次亮相。但是我們新聞界的朋友們，今天9點(diǎn)34分就編了一條新聞，說是他說的，他到目前為止就沒有說過話，一直等到現(xiàn)在，等待他講一個(gè)精彩的觀點(diǎn)，大家歡迎。

任志強(qiáng)：不是9點(diǎn)34分，8點(diǎn)58分就說任志強(qiáng)在會(huì)上說了一大堆。我記得咱們今天早上的會(huì)是9點(diǎn)多才開始的，8點(diǎn)58分已經(jīng)在網(wǎng)上傳了消息說是我說的。

巴曙松：先談對(duì)短期下行通道的看法，先把這個(gè)觀點(diǎn)說完。

任志強(qiáng)：下行通道的觀點(diǎn)都是媒體弄的，我們還沒來得及說，他們就說了一大堆下行通道。

我不太贊成用下行通道，其實(shí)上午已經(jīng)說了一些指標(biāo)，從整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的角度來說，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，沒有任何數(shù)據(jù)可以證明現(xiàn)在是下行的。

我們的投資是正增長的，不管增長率是不是比原來低了，但還是正的，沒有變成負(fù)增長。如果投資在正增長的情況下說是下行通道，我覺得沒有道理。如果它是負(fù)增長，說是下行通道是對(duì)的。

我們現(xiàn)在有些指標(biāo)是負(fù)的，比如說土地購置、新開工等，可是別忘了還有一大堆非房地產(chǎn)開發(fā)，政府那一部分和代建的部分，那些都加起來，總量也是增加的。今年上半年國土資源部公布的建設(shè)用地的數(shù)據(jù)是略有下降，17.4萬公頃，開發(fā)商做了11萬公頃，剩下那些地都跑哪兒去了？都是政府的非開發(fā)商所建設(shè)的用地。

過去開發(fā)商的比例是很大的，最高的時(shí)候是73%，現(xiàn)在下降了很多，今年可能下降了10個(gè)點(diǎn)，也就是說現(xiàn)在可能占總量的60%左右，政府這一塊擴(kuò)大到了40%左右。這兩個(gè)數(shù)字加起來，總量還是上升的，而不是下降的。

我們可以看短期，僅從房地產(chǎn)銷售的情況來看，確實(shí)是有下降的趨勢(shì)，但是如果把政府那部分和發(fā)展商的加起來的話是上升的。去年我們總體銷售是13萬億，今年除了開發(fā)商的銷售，加上政府那部分，兩個(gè)加起來的總量可能大于13萬億，比去年還多。

到目前為止，從總量上或者從總需求來看，我們還看不出是下行的趨勢(shì)。但是就指標(biāo)本身來看，一部分是下降的，一部分是上升的，投資還是增的，但是其它的有一部分是下降的，開發(fā)商的增長是負(fù)的，到位資金增長是正的，但是增幅已經(jīng)很小了，這是可以看到的一些數(shù)據(jù)。

還有幾個(gè)數(shù)據(jù)也不夠好，比如銷售還是負(fù)的，但是銷售環(huán)比是上升的，6月份比5月是上升的，所以我們還不能得出結(jié)論說已經(jīng)完全處于一個(gè)下行通道。

可能短期來看是一個(gè)波動(dòng)過程，因?yàn)槲覀兊脑鲩L速度在縮小，有下降的可能，但不一定是長期的，也許過幾個(gè)月就變了，銀行信貸稍微放一放也許就變了。從短期一兩個(gè)月的數(shù)字來證明是已經(jīng)進(jìn)入下行通道，證據(jù)不夠充分，所以我不認(rèn)為是下行通道。

巴曙松：任總的意思就是說僅僅從開發(fā)商這一塊的數(shù)據(jù)，有一部分指標(biāo)是下行的。賈康所長剛剛從機(jī)場(chǎng)趕過來，對(duì)下行通道的看法說兩句。

賈康：現(xiàn)在如果說下行通道，給人一個(gè)簡單化的理解，就是一直往下走?，F(xiàn)在看到的，比如說房價(jià)在這幾個(gè)月里面，前面出現(xiàn)過二手房的房價(jià)同比下降的情況，而且下降的面開始擴(kuò)大，環(huán)比下降的表現(xiàn)也比較明顯一點(diǎn)。但最近我們看到的有市場(chǎng)分化方面更明顯的表現(xiàn)，有一些賣得好的現(xiàn)在還在往上走，比較典型的是北京學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在還在繼續(xù)往上走。

光說下行通道容易簡單化，要講市場(chǎng)分化全面一點(diǎn)，在總的態(tài)勢(shì)上來說，跟前面那幾年顯然是有階段性的區(qū)別。前面那幾年，雖然在調(diào)控的時(shí)候有過一定調(diào)整，但是整體感覺是單邊往上走，看不出有什么風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在既然是市場(chǎng)分化了，就得注意風(fēng)向，我倒認(rèn)為這是一個(gè)健康的新調(diào)整，也是進(jìn)一步讓全民一起來認(rèn)識(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)市場(chǎng)和進(jìn)一步抓住這個(gè)契機(jī)，把過去不得已的一些行政手段淡化掉，加快培育，應(yīng)該跟市場(chǎng)對(duì)接經(jīng)濟(jì)手段為主的框架，這是一個(gè)契機(jī)。所以我傾向于將盤整、調(diào)整、市場(chǎng)分化，而不是簡單的說是下行，下行通道是一個(gè)長期拐點(diǎn)，這個(gè)觀點(diǎn)容易引起誤導(dǎo)。

巴曙松：謝謝賈所長。朱會(huì)長是資深的房地產(chǎn)專家，他既代表房地產(chǎn)發(fā)言，同時(shí)又很超脫。今天有人跟我聊天的時(shí)候就說，他們參加了幾個(gè)開發(fā)商的閉門會(huì)議，開發(fā)商都很緊張，有的都很悲觀，但是參加博鰲房地產(chǎn)論壇，個(gè)個(gè)都跟任總一樣打了雞血似的，請(qǐng)朱會(huì)長就這個(gè)問題在討論下行通道這個(gè)觀點(diǎn)的給我們順便講講。