前五月12大上市房企近半售價(jià)明顯下滑

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東    

每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東

房?jī)r(jià)實(shí)在是令人糾結(jié)的一個(gè)事物——太高，老百姓因買(mǎi)不起房而怨聲載道；太低，又可能會(huì)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)造成不利影響。當(dāng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步入關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)時(shí)，這種糾結(jié)就更加明顯。

在樓市看空論大行其道的當(dāng)下，房?jī)r(jià)到底將去向何方？在整體的困境面前，房企又將采取怎樣的應(yīng)對(duì)措施？解答這些問(wèn)題，不僅有助于厘清宏觀經(jīng)濟(jì)起伏的脈絡(luò)，也與老百姓的腰包息息相關(guān)。畢竟，買(mǎi)房置業(yè)一直是咱中國(guó)人最重要的投資方式之一。

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》抽取12家A股與港股上市房企作為樣本，展開(kāi)了深入的調(diào)查研究，以期為投資者窺房企轉(zhuǎn)型之一斑。

進(jìn)入2014年之后，看空樓市的情緒越來(lái)越濃，房企降價(jià)已然不再是一個(gè)新鮮詞。從各類(lèi)渠道可以看到，態(tài)度激進(jìn)的房企對(duì)降價(jià)也不再遮遮掩掩，買(mǎi)房打折、買(mǎi)房送車(chē)位、大面積贈(zèng)送等多種促銷(xiāo)方式層出不窮。甚至最新的標(biāo)普?qǐng)?bào)告也警示稱(chēng)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)令人擔(dān)憂(yōu)。那么，在此大背景下，國(guó)內(nèi)優(yōu)秀房企2014年前5月的表現(xiàn)又是如何呢？

對(duì)此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從2013年房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排名靠前的優(yōu)秀代表企業(yè)（數(shù)據(jù)來(lái)自克而瑞信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2013年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售排行榜TOP50》排行榜）中，選取了12家A股與港股上市公司進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，通過(guò)對(duì)比其合約銷(xiāo)售金額、合約銷(xiāo)售面積以及銷(xiāo)售均價(jià)等關(guān)鍵指標(biāo)后發(fā)現(xiàn)，有5個(gè)樣本在前5月的銷(xiāo)售中，其銷(xiāo)售平均價(jià)格有明顯的下降痕跡，占比將近一半。昔日的市場(chǎng)寵兒們，如今果真有些力不從心了。

多公司“以?xún)r(jià)換量”/

調(diào)查結(jié)果確實(shí)有些令人驚訝?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在對(duì)綠城中國(guó)、龍湖地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬(wàn)科A、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、華潤(rùn)置地這12個(gè)樣本進(jìn)行數(shù)據(jù)梳理后發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)、恒大地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團(tuán)這5家房企，在前5月的銷(xiāo)售中，銷(xiāo)售均價(jià)有明顯的下降。

比如說(shuō)雅居樂(lè)，據(jù)其公告顯示，2014年1~5月份的平均銷(xiāo)售均價(jià)分別為12917元、11538元、10566元、9583元、9291元，可以看到月平均售價(jià)呈現(xiàn)明顯下滑態(tài)勢(shì)，5月份的銷(xiāo)售均價(jià)較1月份時(shí)跌了3626元，而雅居樂(lè)售價(jià)的走跌，也是樣本中最為明顯的。

其次，萬(wàn)科平均售價(jià)的下滑趨勢(shì)也很明顯。記者看到，在2014年1~4月份，萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)分別為14153元、12222元、11900元、11651元，4月份的銷(xiāo)售均價(jià)較1月份下跌了2502元。好在5月份萬(wàn)科的銷(xiāo)售均價(jià)保持在了11788元一線(xiàn)，較4月份有輕微反彈，但與1月份的均價(jià)相比，差距仍然不小。

此外，融創(chuàng)中國(guó)1月的銷(xiāo)售均價(jià)為24450元，5月份這個(gè)數(shù)據(jù)也僅在20950元的位置；恒大方面，1月份的銷(xiāo)售均價(jià)為7738元，5月份降到了6333元，兩者間差了1405元；金地1月份與5月份之間的落差也很明顯，1月份均價(jià)為14000元，5月份則是12380元，跌價(jià)1620元。

需要指出的是，除上述5個(gè)樣本之外，不少企業(yè)有間歇降價(jià)的情況，但由于均價(jià)跳躍，或者落差不大，趨勢(shì)尚不明顯，故不在上述降價(jià)樣本之列。當(dāng)然，在12個(gè)樣本當(dāng)中，也有如華潤(rùn)這種“異類(lèi)”，該公司2月份到5月份的銷(xiāo)售均價(jià)不跌反增，2月份銷(xiāo)售均價(jià)為9588元，5月份為13508元，同時(shí)合約銷(xiāo)售金額和合約銷(xiāo)售面積也在上漲。對(duì)此業(yè)內(nèi)人士指出，華潤(rùn)這種情況與項(xiàng)目布局和推盤(pán)節(jié)奏有關(guān)，較為特殊。

回籠資金成首要任務(wù)/

“目前，杭州商品房的去化周期超過(guò)20個(gè)月，全國(guó)大概有35個(gè)城市的商品房庫(kù)存量基本上都超過(guò)20個(gè)月，這表明中國(guó)房地產(chǎn)局部樓市供應(yīng)過(guò)剩，庫(kù)存過(guò)高，房企的庫(kù)存余額過(guò)高，這些都會(huì)導(dǎo)致房企的資金鏈趨于緊張，并逼迫房企降價(jià)。”針對(duì)上述降價(jià)情況，亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓如是告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“目前所有的房企都押在‘金九銀十’，根據(jù)我們的觀察，7月份就開(kāi)始準(zhǔn)備開(kāi)始促銷(xiāo)了。”

上述說(shuō)法也得到了深圳一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士的贊同，該人士進(jìn)一步向記者介紹，現(xiàn)在房地產(chǎn)庫(kù)存確實(shí)比較大，而且?guī)齑媪康拇笮》植家膊痪鶆?，一些房地產(chǎn)庫(kù)存較少的城市的庫(kù)存也在上升。

另?yè)?jù)路透香港6月17報(bào)道，今年前五個(gè)月，很多房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只實(shí)現(xiàn)了不到30%的銷(xiāo)售目標(biāo)?；诖耍瑸榱藢?shí)現(xiàn)2014年的銷(xiāo)售目標(biāo)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商今年第三季度或許被迫大幅降價(jià)，而降價(jià)則有助于提升銷(xiāo)量，降低庫(kù)存，緩解中國(guó)樓市的供應(yīng)過(guò)剩局面。

同時(shí)，銷(xiāo)售平均價(jià)格的變化也間接反映出了房地產(chǎn)企業(yè)在銷(xiāo)售策略和心態(tài)上的變化。北京某房地產(chǎn)行業(yè)分析師告訴記者，現(xiàn)在來(lái)看，降價(jià)房企的銷(xiāo)量得到了提升，那部分房企主要還是為了回籠資金，而沒(méi)有降價(jià)的房企，是因?yàn)樗鼈儧](méi)有資金壓力，從而沒(méi)有降價(jià)的動(dòng)力。

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房企對(duì)策

上市房企三大招數(shù)過(guò)冬：降價(jià)、布局二線(xiàn)和多元化

每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東

上海統(tǒng)計(jì)局6月17日公布的一組數(shù)據(jù)顯示，1~5月，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1056.78億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增速降至2012年下半年以來(lái)最低值，比上月和去年全年分別回落0.8和14.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，新建商品房銷(xiāo)售面積和新開(kāi)工面積降幅擴(kuò)大，開(kāi)發(fā)企業(yè)本年到位資金趨緊。

北上廣一直以來(lái)都是最為炙手可熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，然而上述數(shù)據(jù)卻顯示出，雖然眼下已是6月，但房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在過(guò)著長(zhǎng)冬。面對(duì)現(xiàn)今的生存困境，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，房企除了傳統(tǒng)的降價(jià)策略之外，尚還祭出了選擇性布局、多元化發(fā)展等組合拳。

案例一：

以?xún)r(jià)換量恒大銷(xiāo)售面積同比猛增

在有降價(jià)情況的房企中，恒大收到的效果最為明顯。

數(shù)據(jù)顯示，恒大的銷(xiāo)售平均價(jià)格從1月份的7738元下降到了5月份的6333元，兩者相差1405元，但是在此期間恒大合約銷(xiāo)售金額卻達(dá)到了562.1億元，與去年同期相比增長(zhǎng)了64.4%；合約銷(xiāo)售面積也有822.6萬(wàn)平方米，與去年同期相比增長(zhǎng)了57.5%。在眾多房企當(dāng)中，恒大的表現(xiàn)可謂“一枝獨(dú)秀”。

能取得如此出色的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，降價(jià)策略可謂功不可沒(méi)。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，恒大地產(chǎn)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)主要的依賴(lài)因素就是降價(jià)，其降價(jià)的幅度跟2008年的時(shí)候差不多。如果不降價(jià)的話(huà)，肯定是沒(méi)有這么好的業(yè)績(jī)的。

“恒大的布局很大部分在三線(xiàn)城市，質(zhì)量和設(shè)計(jì)會(huì)有一點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，但是價(jià)格也要高一點(diǎn)，現(xiàn)在降價(jià)的話(huà)，議價(jià)能力就會(huì)提高，因?yàn)槿€(xiàn)城市消費(fèi)者的價(jià)格敏感度很高，降價(jià)的話(huà)，跑量就很快，所以恒大今年反而賣(mài)得好”。對(duì)于恒大的情況，一位深圳房地產(chǎn)行業(yè)分析師補(bǔ)充道。

不過(guò)需要指出的是，同樣采取降價(jià)的手段，產(chǎn)生的效果并不見(jiàn)得一致。如金地集團(tuán)，該公司雖然5月份較1月份的銷(xiāo)售平均價(jià)格下跌了1620元，但是，其1~5月的合約銷(xiāo)售金額與2013年同期相比仍然下滑了11.22%，為127億元；合約銷(xiāo)售面積為96萬(wàn)平方米，與2013年同期相比下滑了13.41%。業(yè)績(jī)方面，從金地集團(tuán)的一季度報(bào)告數(shù)據(jù)可以看到，在1~3月份期間，該公司的營(yíng)業(yè)收入為31.5億元，與2013年同期相比下滑了25.91%；凈利潤(rùn)比2013年同期下滑了73.65%，為0.49億元。

對(duì)此，謝逸楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，金地銷(xiāo)售業(yè)績(jī)下滑的主要原因是他們的商業(yè)地產(chǎn)占比過(guò)多，今年銷(xiāo)售比較困難。

案例二：

拿地傾向二線(xiàn)城市保利加速布局海西經(jīng)濟(jì)圈

據(jù)恒大董事局主席許家印此前在2013年業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上的介紹，在受惠于城鎮(zhèn)化發(fā)展的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)應(yīng)該在二、三線(xiàn)城市。由此可見(jiàn)，除了降價(jià)之外，恒大也將目光傾注到了二、三線(xiàn)城市市場(chǎng)。

有著同樣看法的不僅僅是恒大。據(jù)公開(kāi)信息顯示，保利在5月份期間，新增了2個(gè)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，總地面積23.51萬(wàn)平方米，建筑面積89.96萬(wàn)平方米，總地價(jià)43.23億元。

廣發(fā)證券分析師表示，從區(qū)域來(lái)看，5月份保利新增兩個(gè)項(xiàng)目分別處于海西經(jīng)濟(jì)圈和京津冀地區(qū)。該公司自3月份首次進(jìn)入莆田市之后，5月又在福州拿地，實(shí)踐了公司年初的投資計(jì)劃，加速布局海西經(jīng)濟(jì)圈。而保利上次在石家莊拿地還是在2011年，今年5月再次拿地反映了公司對(duì)于京津冀地區(qū)的關(guān)注。保利5月拿地均在二線(xiàn)城市，且均位于城市核心地區(qū)，進(jìn)一步印證了公司重點(diǎn)扎根二線(xiàn)城市的戰(zhàn)略，預(yù)計(jì)未來(lái)公司仍將在二線(xiàn)城市進(jìn)一步拓展。

傾向布局二線(xiàn)城市的，還有招商地產(chǎn)，“守住一線(xiàn)，拓展二線(xiàn)，謹(jǐn)慎介入三線(xiàn)”一直是這家公司的宗旨。而背后的原因，就在于一線(xiàn)土地供應(yīng)越來(lái)越少，競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)相對(duì)較高。公開(kāi)信息顯示，招商地產(chǎn)2013年新進(jìn)昆明、大連、寧波、南寧、杭州、煙臺(tái)等城市，二線(xiàn)重要城市的經(jīng)營(yíng)比重在逐步擴(kuò)大。

案例三：

船小好掉頭中小房企嘗試多元化發(fā)展

在排名靠前的大企業(yè) “以?xún)r(jià)換量”的壓力下，規(guī)模稍小一點(diǎn)的房企則主動(dòng)開(kāi)始嘗試多元化發(fā)展。

比如萊茵置業(yè)，數(shù)據(jù)顯示，萊茵置業(yè)2011年至2013年的凈利潤(rùn)分別為6162.42萬(wàn)元、6289.56萬(wàn)元、6750.76萬(wàn)元，增長(zhǎng)乏力，2014年第一季度還錄得2778.63萬(wàn)元的虧損。在這種情況下，該公司開(kāi)始了多元化發(fā)展，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體，著重發(fā)展天然氣業(yè)務(wù)。2013年5月，萊茵置業(yè)成立浙江萊茵達(dá)新能源發(fā)展有限公司，于2013年末又收購(gòu)洛克能源51%股權(quán)。而來(lái)自廣發(fā)證券的研報(bào)預(yù)計(jì)，萊茵置業(yè)新業(yè)務(wù)最早在2014年下半年便能實(shí)現(xiàn)盈利。

從億城股份發(fā)布的2013年年報(bào)中可以看到，該公司明確表示將轉(zhuǎn)型為金融投資平臺(tái)，以信托和基金為重點(diǎn)，并探索其他金融服務(wù)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

2013年12月，億城股份定增募資30.6億元，其中27.59億參股渤海國(guó)際信托有限公司，獲得后者27.93%的股份。此外，億城股份還在2014年3月31日剝離其地產(chǎn)公司，以8.19億元和2270萬(wàn)元掛牌出讓其北京和蘇州的地產(chǎn)公司。從上述舉動(dòng)可以看出，億城股份正處于淡化地產(chǎn)業(yè)務(wù)的過(guò)程中。

此外，華業(yè)地產(chǎn)也算是一個(gè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型的典型。早在2011年，華業(yè)地產(chǎn)就涉足金礦行業(yè)，目前在陜西擁有2個(gè)金礦探礦權(quán)，預(yù)計(jì)年底前取得采礦證；在新疆擁有新疆托里塔爾巴斯套金礦，計(jì)劃于年底前正式投產(chǎn)。與此同時(shí)，華業(yè)地產(chǎn)還于今年參股國(guó)泰君安申易投資基金，向金融投資領(lǐng)域邁出第一步，以期實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。

對(duì)此，謝逸楓告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中小房企謀轉(zhuǎn)型謀出路跟生存環(huán)境的變化有密切關(guān)系，一方面中小房企很難從銀行獲得貸款，另一方面大房企越來(lái)越大越來(lái)越強(qiáng)，又?jǐn)D壓了中小房企的生存空間。“目前中小房企的出路要么是被兼并，被收購(gòu)；要么把地賣(mài)掉，把樓賣(mài)掉（轉(zhuǎn)型）；還有就是繼續(xù)向銀行借錢(qián)或者借高利貸。”

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專(zhuān)家觀點(diǎn)

定向降準(zhǔn)利好樓市？業(yè)內(nèi)分歧巨大

每經(jīng)記者 趙陽(yáng)戈 實(shí)習(xí)記者 袁東

房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)如何，與錢(qián)息息相關(guān)。在4月份下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行、縣域農(nóng)村合作銀行存準(zhǔn)率后，央行又在6月9日宣布，從6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行將下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

從范圍來(lái)看，第二次的定向降準(zhǔn)覆蓋了大約2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，遠(yuǎn)大于4月25日的降準(zhǔn)范圍。而后，興業(yè)銀行等股份制銀行也相繼發(fā)公告表示符合降準(zhǔn)范疇，這一度引得市場(chǎng)激動(dòng)了一把。那么定向降準(zhǔn)能否給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)曙光呢？

額度有限 實(shí)質(zhì)影響恐較小

定向降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有無(wú)影響，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此也是爭(zhēng)論紛紛。

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，定向降準(zhǔn)不會(huì)提升銀行個(gè)貸。而光大證券研報(bào)則顯示，開(kāi)發(fā)商對(duì)房款依賴(lài)將加大，需依靠銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好回歸帶來(lái)的個(gè)貸額度增加以及利率回歸來(lái)提振樓市，盡管本次定向?qū)捤晌刺峒暗禺a(chǎn)，但在貨幣寬松基調(diào)下個(gè)貸支持力度提升值得期待。

安信證券則認(rèn)為，定向降準(zhǔn)難以惠及房地產(chǎn)。一方面，今年兩次定向降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性較小，疊加貨幣乘數(shù)對(duì)流動(dòng)性的貢獻(xiàn)可謂微乎其微，對(duì)房地產(chǎn)尤其是房貸的影響則更小。另一方面，在此次央行定向降準(zhǔn)之后，近期市場(chǎng)關(guān)注的降息及全面降準(zhǔn)預(yù)期也會(huì)進(jìn)一步下降。

但亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“定向降準(zhǔn)對(duì)中國(guó)樓市有利，可以提升市場(chǎng)信心，對(duì)提升預(yù)期是有一定幫助的，一定程度上可以促進(jìn)成交的提升。但是兩次定向降準(zhǔn)沒(méi)有辦法阻止市場(chǎng)對(duì)于樓市下降的預(yù)期，因：第一，它釋放的額度非常有限；第二，這兩次定向降準(zhǔn)針對(duì)的是三農(nóng)跟中小企業(yè)，跟房地產(chǎn)沒(méi)有太大關(guān)系；第三，兩次定向降準(zhǔn)覆蓋的銀行和范圍是非常有限的。”

業(yè)內(nèi)：定向降準(zhǔn)或有后續(xù)

不過(guò)，這兩次定向降準(zhǔn)也給了人們一定的想象空間——之后會(huì)不會(huì)有更多的、范圍更大的定向降準(zhǔn)甚至是全面降準(zhǔn)？

對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，他不清楚政府對(duì)房?jī)r(jià)、房地產(chǎn)調(diào)整的容忍度到底有多高。但他表示，對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)的現(xiàn)狀很悲觀。這兩次定向降準(zhǔn)的量級(jí)還是太小，全面降準(zhǔn)的可能性也不大。不過(guò)，出于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的需要，可能會(huì)不斷地進(jìn)行定向降準(zhǔn)，一次比一次范圍更廣，通過(guò)多次的定向降準(zhǔn)達(dá)到實(shí)質(zhì)性的全面降準(zhǔn)。

謝逸楓則告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，定向降準(zhǔn)表明貨幣政策從微刺激轉(zhuǎn)向了中刺激，簡(jiǎn)單地說(shuō)就是從穩(wěn)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向了保增長(zhǎng)，加大了經(jīng)濟(jì)刺激力度。但是定向，一方面是金額少，一方面是有行業(yè)區(qū)別，刺激力度和幅度是有限的，作用和效果也有限，改善市場(chǎng)心理預(yù)期的作用會(huì)大于實(shí)際的市場(chǎng)效果。對(duì)于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，兩次降準(zhǔn)起不到?jīng)Q定性作用，關(guān)鍵還是對(duì)房貸政策的松綁。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，關(guān)鍵還是房貸的首付和利率的下調(diào)。當(dāng)然，“也不排除（后續(xù)）會(huì)有全面降準(zhǔn)出現(xiàn)”。