黃人天：避免樓市崩盤的政策回旋空間

每經(jīng)編輯 黃人天    

◎黃人天

近期，伴隨中國經(jīng)濟(jì)下行，許多城市出現(xiàn)房價(jià)松動(dòng)現(xiàn)象，不少人甚至預(yù)言樓市將在2014年崩盤，連帶中國經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前形勢(shì)和發(fā)展趨勢(shì)究竟是怎樣的？其內(nèi)在作用機(jī)理到底是什么？

筆者認(rèn)為，從本質(zhì)上說，高房價(jià)問題主要就是個(gè)貨幣問題，房價(jià)與貨幣政策寬松度正相關(guān)。由于土地市場(chǎng)的稀缺性、房地產(chǎn)按揭貸款對(duì)市場(chǎng)需求的透支和投機(jī)資本對(duì)房地產(chǎn)金融性盈利機(jī)會(huì)的渴望，還由于一些資本無法投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，所以貨幣政策一旦寬松，就會(huì)有大量金融投機(jī)資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)牟取短期貸款和房屋倒賣等投機(jī)利潤，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙方出現(xiàn)人為的“不差錢”狀態(tài)，進(jìn)而價(jià)格機(jī)制遭到扭曲，房價(jià)往往就在相當(dāng)程度上脫離真實(shí)供求關(guān)系，嬗變?yōu)橐粋€(gè)貨幣問題。

直到目前，這個(gè)命題依然有效，但房價(jià)與貨幣政策寬松度的正相關(guān)效應(yīng)在遞減。數(shù)據(jù)顯示，同樣實(shí)行寬松貨幣政策，2013年的房價(jià)上漲與2009年那一輪房價(jià)上漲已經(jīng)不可同日而語。

2013年，雖然一線城市和部分二線城市漲幅較大，但由于部分二線城市漲幅小，許多三、四線城市持平，部分三、四線城市和大部分小城鎮(zhèn)下跌，全國房價(jià)綜合起來，只是小幅上漲。2013年房價(jià)上漲幅度為什么大大低于2009年？筆者認(rèn)為，原因在于寬松貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)而對(duì)房價(jià)的決定作用在逐漸遞減。

2009年的房價(jià)暴漲是因?yàn)榇笠?guī)模刺激，2010年開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。但是經(jīng)濟(jì)很快就轉(zhuǎn)為下滑，從2007年的14.6%大幅下滑至2012年第二季度的7.7%，表明擴(kuò)大內(nèi)需和轉(zhuǎn)型升級(jí)政策沒有成功帶來足以替代勞動(dòng)密集型出口和粗放化投資的新經(jīng)濟(jì)增長引擎。2012、2013年經(jīng)濟(jì)下滑都是在二季度達(dá)到無法忍受的程度，于是年中經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議前后推出刺激政策。而今年是在一季度就推出微刺激政策，說明今年一季度的經(jīng)濟(jì)下滑就已經(jīng)達(dá)到無法忍受的程度?？梢?，中國的潛在經(jīng)濟(jì)增長率已經(jīng)削弱，貨幣政策對(duì)中國經(jīng)濟(jì)影響力大大下降。中國政府現(xiàn)在之所以只搞微刺激，就是因?yàn)閺?qiáng)刺激是飲鴆止渴，會(huì)降低潛在經(jīng)濟(jì)增長率。

由于寬松貨幣政策使居民部門的長期收入削減，房屋購買力必然下降，所以寬松貨幣政策對(duì)房價(jià)的影響力也將下降，因此重新實(shí)行寬松貨幣政策的2013年房價(jià)漲幅遠(yuǎn)低于2009年。

中國經(jīng)濟(jì)泡沫是否真的會(huì)在2014年發(fā)生崩盤式破滅呢？我認(rèn)為，那倒也未必。

得益于獨(dú)特的要素稟賦結(jié)構(gòu)，人口眾多，地區(qū)差異大，產(chǎn)業(yè)體系全面，中國經(jīng)濟(jì)抗沖擊能力遠(yuǎn)超日本?，F(xiàn)在還沒有到山窮水盡的時(shí)候。中國政府還有相當(dāng)程度的政策回旋空間，足以避免短期內(nèi)崩盤式破滅。

第一，中國并沒有像2007年美國次貸危機(jī)之前那樣放任沒有足夠償還能力的次級(jí)貸款人買房。中國一套房首付高達(dá)30%，而美國是零首付了多年并且還借金融衍生產(chǎn)品高倍放大風(fēng)險(xiǎn)之后才引發(fā)次貸危機(jī)。中國政府至少還可以逐步降低首付比例，支撐房價(jià)不暴跌。

第二，即使是合乎貸款條件的購房者，也受制于全國大范圍實(shí)行的限購限貸，想買買不到，想貸貸不到。預(yù)計(jì)2014年中國政府將逐步放松限購限貸，如此空置商品房將得以部分消化，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

第三，中國政府不會(huì)容忍全國性的房價(jià)暴跌，因?yàn)槟蔷鸵馕吨娴纳鐣?huì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所謂“兩害相權(quán)取其輕”，一條路是讓房價(jià)暴跌，結(jié)果是經(jīng)濟(jì)崩潰，社會(huì)動(dòng)蕩。而另一條路是維持全國房價(jià)整體持平或小幅下跌，容忍個(gè)別地區(qū)房價(jià)崩潰，這樣經(jīng)濟(jì)社會(huì)可以維持基本穩(wěn)定，為轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取時(shí)間。顯然，再偉大的改革家也只會(huì)走第二條路。因此，如果所謂微刺激不能夠穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定會(huì)有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)刺激政策。

在2014年全國“兩會(huì)”上，住建部稱中國樓市十年不會(huì)崩盤、將啟動(dòng)“雙向調(diào)控”，已經(jīng)表明了政府的樓市政策基調(diào)。

第四，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商仍然資金比較充足，房價(jià)維持能力仍然較強(qiáng)。例如在重慶等地，據(jù)地方建委官員透露，只有40%左右開發(fā)商貸款，大部分開發(fā)商依靠前幾年的利潤積累就可以暫時(shí)維持房價(jià)。

第五，中國政府還可以產(chǎn)業(yè)救市。筆者一貫反對(duì)照搬其他國家的簡(jiǎn)單階梯式發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，反對(duì)機(jī)械套用片面線性的西方經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，強(qiáng)調(diào)中國作為世界第一人口大國的要素稟賦結(jié)構(gòu)異質(zhì)性，提倡仍然應(yīng)該大力扶持勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、遏制人民幣升值、技術(shù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)與保持傳統(tǒng)勞動(dòng)密集型出口優(yōu)勢(shì)必須并重，不可偏廢。

須知，高精尖加金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚不能讓3億多人口的美國可持續(xù)發(fā)展，怎么可能讓14億人口的中國可持續(xù)發(fā)展？

今年1月中旬，九部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)勞動(dòng)密集型中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，同時(shí)人民幣主動(dòng)開啟貶值進(jìn)程，顯示中央已經(jīng)出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)變。如果此舉貫徹實(shí)施徹底，那么由于增加了勞動(dòng)密集型中小企業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的工資、利潤和稅收等非金融收入，必然有利于提高真實(shí)的有效需求，有利于穩(wěn)定國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)具有緩解作用。1~4月的外貿(mào)數(shù)據(jù)顯示，雖然同比有所下降，但排除去年對(duì)港虛假貿(mào)易導(dǎo)致的高基數(shù)效應(yīng)之后，實(shí)際出口是回暖的，這表明產(chǎn)業(yè)救市的效果正在顯現(xiàn)。

筆者預(yù)計(jì)，2014年中國房價(jià)會(huì)有短暫向下波動(dòng)，正如目前，但是隨著下半年經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步加碼和出口形勢(shì)的回穩(wěn)，全年全國整體房價(jià)漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌。其中少數(shù)中心城市房價(jià)小幅上漲，多數(shù)城市基本持平，少數(shù)城市下跌。