不敢“長(zhǎng)高”的唐山：高庫(kù)存懸頂 城市轉(zhuǎn)型遇“余震”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自河北唐山    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自河北唐山

從最高只有3層的老磚樓搬進(jìn)坐電梯都要等上四五分鐘的高層住宅樓，新鮮感足以沖抵居所改變帶來(lái)的不習(xí)慣。這是李云麗第三次搬家，這距離唐山大地震已經(jīng)過(guò)去了37年。

像李云麗這樣的“平改戶”在唐山有10萬(wàn)多戶。大地震之于唐山這座城市的痛楚正在慢慢消退。震后大量復(fù)建的平房矮樓難與這座北方資源型城市“奔跑”的速度匹配，城市建設(shè)的兇猛更是賦予了這座不敢 “長(zhǎng)高”的城市追求高度的勇氣。

如果說(shuō)30多年前的大地震讓唐山竭力重生，那么，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開(kāi)采與建設(shè)則讓這座城市經(jīng)歷著新的轉(zhuǎn)型考驗(yàn)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者日前在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，工期放緩、銷售遇阻等負(fù)面情緒正困擾著當(dāng)?shù)貥鞘?，這座城市也在經(jīng)歷著一場(chǎng)轉(zhuǎn)型過(guò)程中高庫(kù)存重壓下的樓市“余震”。

“平改”后遺癥/

“大地震之后大家都不敢住樓房，很多房子最高就蓋到3層?！崩钤汽惖囊暰€從18層的客廳窗戶向外望去，順著她的視線所見(jiàn)的這座城市，此起彼伏的高樓混雜著塔吊，像一個(gè)沒(méi)有邊界的工地。

這座重建在地質(zhì)斷裂帶上的城市，對(duì)于高樓有著天生的恐懼?！爸鞍匆?guī)定也就是建到12層，但現(xiàn)在20多層的樓房隨處可見(jiàn)，大家對(duì)于地震的恐懼早已淡化。”王國(guó)林如是說(shuō)。

王國(guó)林是唐山市一家小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人，一聊起唐山市場(chǎng)，他的眉頭始終沒(méi)有松開(kāi)?！斑€好我現(xiàn)在也沒(méi)什么項(xiàng)目了，房地產(chǎn)我不打算再沾邊。”王國(guó)林略顯慶幸。

像王國(guó)林這樣的中小開(kāi)發(fā)商占據(jù)了唐山的絕大部分房地產(chǎn)市場(chǎng)，在萬(wàn)科、華潤(rùn)這些品牌房企進(jìn)駐之前，這里大多是一些社會(huì)資源好的本土企業(yè)。“有些就是煤老板或者是鋼廠老板，有錢了投一兩個(gè)項(xiàng)目，但這兩年市場(chǎng)不好了，大家自然也就不投了?！蓖鯂?guó)林說(shuō)。

“唐山樓市的形勢(shì)發(fā)展變化應(yīng)該有3年了，明不降暗降也得有2000塊錢?！碧粕揭晃徊辉妇呙姆科筘?fù)責(zé)人對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)，剛需并不大，本地居民大多也都有1~2套住房。

不管是剛需還是投資性需求，兩股力量逐漸萎縮，樓市自然失去了支撐。而另一個(gè)關(guān)鍵因素，是唐山市自2007年開(kāi)始大力推進(jìn)的“平改樓”工程。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，一些遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域依稀可以看到未被改造的低矮樓房，周邊的城中村也都處于被改造的過(guò)程中。據(jù)了解，2010年8月，《唐山市震后危舊平房改造項(xiàng)目規(guī)劃方案》獲國(guó)家發(fā)改委批復(fù)，所涉及的待改造住宅樓建筑面積970萬(wàn)平方米，涉及居民12.8萬(wàn)戶。規(guī)劃建設(shè)安置住宅小區(qū)135個(gè)，建筑面積1600萬(wàn)平方米，建設(shè)住房18.84萬(wàn)套，估算總投資340億元。

遭高庫(kù)存壓頂/

“平改樓”的推進(jìn)加速了唐山市庫(kù)存量的增加。有報(bào)道稱，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計(jì)1741萬(wàn)平方米，然而，這4年年均銷量只有146萬(wàn)平方米。如果按照這樣的銷售速度測(cè)算，唐山市要消化這4年新建的樓房庫(kù)存至少需要10年。

唐山市的潛在供應(yīng)究竟有多大？“我了解到的是現(xiàn)在唐山有20多個(gè)村拆了還沒(méi)有改，光這部分平改的面積就有2000多萬(wàn)平方米。”上述不愿具名的當(dāng)?shù)胤科笕耸勘硎尽?/p>

據(jù)其透露，受困于市場(chǎng)降溫等多重原因，唐山市目前部分區(qū)域已經(jīng)暫緩了平改工程。

記者在走訪中了解到，包括萬(wàn)科、華潤(rùn)等房企在當(dāng)?shù)氐匿N售情況也不樂(lè)觀，一些項(xiàng)目更是通過(guò)各種價(jià)格暗降來(lái)吸引購(gòu)房者，而當(dāng)?shù)匾恍┲行》科蟮捻?xiàng)目，更是出現(xiàn)了工期放緩甚至停工的現(xiàn)象。

“從去年開(kāi)始，銀行基本上不再提開(kāi)發(fā)貸款，如果是涉及城鎮(zhèn)化建設(shè)的項(xiàng)目還可以考慮，單純的商品房住宅開(kāi)發(fā)基本上都暫停了?！碧粕绞挟?dāng)?shù)匾患覈?guó)有銀行相關(guān)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。據(jù)其透露，目前除了一些大品牌房企還能支撐外，大部分中小房企的日子都不好過(guò)。

一位長(zhǎng)期關(guān)注該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的專家則表示，由于過(guò)分依賴鋼鐵能源等產(chǎn)業(yè)，唐山在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型中并沒(méi)有把握住最佳時(shí)機(jī)，過(guò)度工業(yè)化造就的不宜居也讓唐山難以吸引更多的人口流入。

土地財(cái)政明顯/

從唐山市中心繁華商業(yè)區(qū)一直往南行，不到10分鐘的車程便能抵達(dá)這座城市最著名的南湖公園。據(jù)當(dāng)?shù)厝说慕榻B，這個(gè)曾被聯(lián)合國(guó)給予嘉獎(jiǎng)的城市公園正是從一處采礦塌陷地變身為生態(tài)綠地。

作為資源型城市的唐山，大規(guī)模的鋼鐵、煤炭等資源開(kāi)采與建設(shè)也這讓這座城市轉(zhuǎn)型經(jīng)歷新的考驗(yàn)。短短十幾公里的路程，記者發(fā)現(xiàn)，連手機(jī)屏幕上都布滿了灰塵。

顯然，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)注意到了這一問(wèn)題。從建設(shè)南湖公園、環(huán)城水系這些生態(tài)工程，到關(guān)停部分環(huán)保不達(dá)標(biāo)的鋼廠、煤礦，都是在為轉(zhuǎn)型做準(zhǔn)備。

值得注意的是，伴隨著傳統(tǒng)工業(yè)的貢獻(xiàn)逐漸減少，政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴越來(lái)越明顯?！颁搹S、礦廠的稅收少了，只能靠土地出讓?！鄙鲜龇科笕耸空f(shuō)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢公開(kāi)資料了解到，自2009年以來(lái)，唐山市累計(jì)出讓地塊幅數(shù)高達(dá)3714宗，累計(jì)成交建筑面積1.94億平方米，平均樓面價(jià)為553.91元/平方米。土地供應(yīng)在2011年大幅增長(zhǎng)，共推出1017宗地塊，遠(yuǎn)高于前兩年的123宗及553宗。隨后的2012年及2013年，分別推地996宗與1025宗。

這一土地供應(yīng)量十分驚人。即便是北京，2009年到2013年累計(jì)成交土地的建筑面積為1.2億平方米。而人口僅為北京1/3的唐山，在過(guò)去5年的土地供應(yīng)量卻幾乎與北京持平。

“這些城市的確有這樣的跡象，但從土地供應(yīng)這塊來(lái)說(shuō)，政府也開(kāi)始重視這一現(xiàn)象。目前由于處于調(diào)整期，觀望氣氛濃厚，對(duì)庫(kù)存的壓力就更大。”河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人士表示。

據(jù)了解，為了加速人口聚集能力，唐山市提出了建設(shè)曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城以及空港城四大功能區(qū)，但受制于產(chǎn)業(yè)聚集力的影響，這些區(qū)域并未能很好地吸引人口流入。