樓市供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)加大 3月土地市場(chǎng)遇冷

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

樓市正在醞釀新一輪波動(dòng)，最直接的表現(xiàn)是樓盤降價(jià)、地市遇冷。

據(jù)昨日（3月26日）中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的 “2014中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究”報(bào)告，一線城市中的北京和廣州個(gè)別樓盤降價(jià)銷售，目前常州、杭州和南京等長(zhǎng)三角城市多處樓盤出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從市場(chǎng)整體情況看，雖然2014年前兩個(gè)月成交回落，但新開盤項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格整體仍保持小幅上漲，這些城市個(gè)別項(xiàng)目的降價(jià)促銷，實(shí)際上是少數(shù)企業(yè)促銷回籠資金的需要。

但她同時(shí)表示，截至2013年底，二線代表城市銷供比為0.9，低于一線城市，不同城市間差異明顯，南昌、杭州、青島等城市供應(yīng)量超過需求量，供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)加大。相比一、二線城市，三、四線城市供過于求態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。

多重壓力下開發(fā)商跑量銷售

杭州樓盤降價(jià)在今年全國(guó) “兩會(huì)”期間特別被住建部副部長(zhǎng)齊驥提到，按照他的表述，樓盤降價(jià)盡管屬實(shí)，但降價(jià)后需求仍然旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行還很健康。

但近段時(shí)間來，全國(guó)很多城市都出現(xiàn)樓盤降價(jià)促銷現(xiàn)象，降幅在2000元-5000元/平方米不等。黃瑜表示，庫存和房企自身資金鏈?zhǔn)菍?dǎo)致一些城市樓盤出現(xiàn)降價(jià)的主要原因。

上述報(bào)告顯示，截至2013年12月，多數(shù)城市商品住宅可售量及出清周期與2012年底相比呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。一線城市中，僅北京出清周期低于10個(gè)月，可售量下降明顯，降幅超過二成，市場(chǎng)供應(yīng)壓力較大；上海、深圳、廣州出清周期均在10個(gè)月以上，其中深圳、廣州庫存量較2012年底大幅增長(zhǎng)。

二線城市呈現(xiàn)較大差異，武漢、天津、西安等城市庫存量位居高位，但市場(chǎng)需求旺盛，出清周期均在20個(gè)月以下水平；北海、杭州等城市出清周期超過20個(gè)月，去庫存壓力凸顯。

中指院院長(zhǎng)莫天全還告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，年初以來，唱衰樓市的言論再度發(fā)酵，加上不容樂觀的信貸環(huán)境，“房?jī)r(jià)下跌”預(yù)期升溫，購房者不再貿(mào)然出手，近日杭州等城市房?jī)r(jià)波動(dòng)現(xiàn)象更加重了購房者觀望情緒，資金比較吃緊的中小企業(yè)有回籠部分資金的降價(jià)沖動(dòng)。

標(biāo)普分析師符蓓認(rèn)為，大部分未上市的小型內(nèi)地開發(fā)商在資本市場(chǎng)的介入相當(dāng)有限，銀行借貸是其主要融資渠道。過去三、四年，內(nèi)地銀行提高了風(fēng)險(xiǎn)管理標(biāo)準(zhǔn)，令小型開發(fā)商愈來愈難取得銀行貸款。

“過于激進(jìn)的投資策略也加大了企業(yè)資金壓力，一旦資金鏈吃緊，打折促銷在所難免。”莫天全說。

打折促銷不會(huì)大面積蔓延

在樓市低迷時(shí)，大型房企的一舉一動(dòng)都會(huì)成為市場(chǎng)的新信號(hào)，王石和任志強(qiáng)等大佬也在年初時(shí)預(yù)警“今年可能不會(huì)太好”。

但從市場(chǎng)表現(xiàn)看，盡管萬科北京一樓盤也出現(xiàn)降價(jià)現(xiàn)象，但今年大型房企對(duì)銷售預(yù)期并不能說悲觀。

中國(guó)房地產(chǎn)top10研究組分析稱，百強(qiáng)房企2014年的銷售目標(biāo)增速與2013年實(shí)際銷售增速保持相近水平。

以萬科為例，其在2013年新增權(quán)益規(guī)劃建筑面積約2148萬平方米，年底累計(jì)權(quán)益規(guī)劃建筑面積約4495萬平方米，2014年預(yù)計(jì)新開工面積2238萬平方米，在儲(chǔ)備資源如此雄厚的基礎(chǔ)上，萬科如果要實(shí)現(xiàn)銷售額突破2000億元并非難事。

緊隨萬科之后的綠地集團(tuán)，2013年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)1625億元的銷售額，較上年增長(zhǎng)50.7%，在如此高增速、高基數(shù)下，綠地集團(tuán)2014年的銷售額目標(biāo)為2400億元，目標(biāo)增速高達(dá)47.7%，其對(duì)2014年業(yè)績(jī)的信心由此可見一斑。

上述研究組稱，大型房企利用自身綜合實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、業(yè)績(jī)回報(bào)可期的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行了大額度、多元化的融資。截至2014年3月15日，百強(qiáng)企業(yè)共融資20筆，涵蓋銀行貸款、委托貸款、優(yōu)先票據(jù)、銀團(tuán)貸款、次級(jí)永久資本證券、外幣債券、信托等多種類型。

黃瑜說，目前大型房企的全國(guó)布局策略已經(jīng)落地，其銷售策略對(duì)樓市整體格局影響較大，根據(jù)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市近兩個(gè)月新開盤情況看，多數(shù)城市新開盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格仍以上漲為主。

“純新盤入市多為平價(jià)或略高于周邊項(xiàng)目入市，老盤新推項(xiàng)目較上次開盤價(jià)格上漲現(xiàn)象較為普遍。”黃瑜說，從市場(chǎng)整體情況看，大幅打折促銷行為并無蔓延跡象。

土地市場(chǎng)3月驟然降溫

“不樂觀”的情緒傳遞到了土地市場(chǎng)。

據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至3月25日，一線城市土地出讓金收入僅為84.5億元，而去年同期，這一數(shù)字高達(dá)320億元。

從土地報(bào)價(jià)看，熱度相比之前已經(jīng)有所降溫。昨日，中國(guó)鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司以26.45億元現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)自住型商品房面積19000平方米競(jìng)得北京市大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)約49%。相比之下，北京弘軒鼎成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以8.27億元拍得另一塊位置稍差的北京市平谷區(qū)夏各莊鎮(zhèn)地塊，溢價(jià)率僅為1.47%。

黃瑜分析說，未來熱門地塊仍然會(huì)有房企爭(zhēng)搶，但部分遠(yuǎn)郊區(qū)地塊會(huì)較多受到市場(chǎng)大環(huán)境以及自住房供應(yīng)影響，溫度將有所降低。

截止目前，萬科等10大標(biāo)桿房企今年合計(jì)拿地額為776億元，僅相當(dāng)于2013年拿地額3885億的20%，其中的大部分企業(yè)均放緩了拿地。

“這同時(shí)與很多房企已經(jīng)在去年完成土地儲(chǔ)備有關(guān)，房企回歸一、二線城市在樓盤銷售和拿地策略中都有明顯跡象。”黃瑜說。

據(jù)中指院報(bào)告，百強(qiáng)綜合實(shí)力前十企業(yè)2013年在一、二線城市的土地購置金額占比分別達(dá)31.7%和50.2%；素來深耕二線和三、四線城市的恒大地產(chǎn)，也頻頻在北京、上海和廣州拿地，一線城市的土地購置金額占比達(dá)36.1%。

具體來看，中海地產(chǎn)全年拿地25宗，新增可開發(fā)面積1211萬平方米，其中一、二線城市比重超過九成；龍湖、首開2013年來自一、二線城市的新增土地儲(chǔ)備占比達(dá)到100%。

報(bào)告指出，百強(qiáng)企業(yè)2013年土地儲(chǔ)備規(guī)劃建筑總面積均值為1209.4萬平方米，較上年增長(zhǎng)11.6%，增長(zhǎng)率較上年提高了7.3個(gè)百分點(diǎn)，充足的土地儲(chǔ)備滿足了未來4-5年持續(xù)增長(zhǎng)的需求。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，此輪樓市調(diào)整反映出的是一個(gè)供大于求的市場(chǎng)關(guān)系，是一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的自我調(diào)整，市場(chǎng)是最主要的因素。

但他同時(shí)表示，去年樓市量?jī)r(jià)高速上漲、土地市場(chǎng)熱潮不斷的情形或難再現(xiàn)，“降溫、放緩、趨穩(wěn)”將成為今年的大趨勢(shì)。