誰(shuí)為房地產(chǎn)泡沫局部破裂埋單

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

興潤(rùn)置業(yè)事件發(fā)酵，顯示為房地產(chǎn)泡沫支付局部代價(jià)的時(shí)代已經(jīng)開(kāi)啟。

資金實(shí)力不足、踏錯(cuò)周期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先付出代價(jià)。興潤(rùn)置業(yè)雖然在奉化當(dāng)?shù)貙儆诖箝_(kāi)發(fā)商，但在全國(guó)范圍內(nèi)排不上號(hào)，融資能力有限使其在高利貸市場(chǎng)泥足深陷，只要市場(chǎng)有風(fēng)吹草動(dòng)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格下挫，開(kāi)發(fā)商就在泥潭里拔不出腿。

《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》披露，參與興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)事件處置的政府人士分析，原來(lái)房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)好，土地價(jià)值高，銀行樂(lè)見(jiàn)抵押貸款，放貸額度也大，但現(xiàn)在土地價(jià)格跌了，“比如長(zhǎng)汀項(xiàng)目，原來(lái)評(píng)估土地有1000萬(wàn)元/畝，現(xiàn)在同地段的地，只值328萬(wàn)元/畝。”而興潤(rùn)置業(yè)、銀行都是按照每畝1000萬(wàn)元做出的市場(chǎng)規(guī)劃，如今資產(chǎn)價(jià)格下跌一半，建立在資產(chǎn)價(jià)格上的所有金融、實(shí)業(yè)規(guī)劃落空，壞賬水落石出。

對(duì)于地方政府而言，此前靠房地產(chǎn)與汽車(chē)業(yè)拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)數(shù)十個(gè)行業(yè)是正確的，如今保持穩(wěn)健的貨幣政策、甚至停貸首套房貸也是正確的，當(dāng)交易中掌握土地這一重要定價(jià)權(quán)的一方不承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)，另一方承擔(dān)的就是全部風(fēng)險(xiǎn)，唯一的辦法就是保證現(xiàn)金流穩(wěn)健，可以抵擋隨時(shí)而來(lái)的調(diào)控。

恰恰在這方面，習(xí)慣了房地產(chǎn)增長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商過(guò)于輕心。從長(zhǎng)周期來(lái)看，中國(guó)從住宅市場(chǎng)化之后，至今都處于上升周期，每次開(kāi)發(fā)商信心降到低谷時(shí)，隨之而來(lái)的保增長(zhǎng)就會(huì)讓開(kāi)發(fā)商后悔沒(méi)有大量購(gòu)入資產(chǎn)，沒(méi)有大量借錢(qián)開(kāi)發(fā)，形成了條件反射，以至于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判能力不足，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)者如過(guò)江之鯽，A股市場(chǎng)上超過(guò)六成企業(yè)涉足房地產(chǎn)。一個(gè)小風(fēng)暴，足以讓不扎實(shí)的船傾覆海底。

如今貨幣收緊，除非上市在國(guó)際市場(chǎng)有融資渠道，成為公眾公司有多國(guó)法律與投資者保護(hù)，否則，現(xiàn)金流不足進(jìn)行高利貸借貸的開(kāi)發(fā)商，首當(dāng)其沖成為殉葬者。當(dāng)?shù)卣詫?duì)興潤(rùn)置業(yè)從拯救到袖手準(zhǔn)備后事，就是大環(huán)境的變化，當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的低迷，復(fù)雜的債權(quán)，讓拯救變得不現(xiàn)實(shí)。興潤(rùn)置業(yè)的覆滅，提示浙江企業(yè)家，任何行業(yè)都有風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)也不例外，從事自己擅長(zhǎng)的行業(yè)才是保全之本。而浙江的房地產(chǎn)泡沫從激進(jìn)的溫州，進(jìn)入在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上略顯溫和的寧波奉化，可以看出，泡沫覆蓋的趨勢(shì)在擴(kuò)大。

其次付出代價(jià)的是進(jìn)入高息金融鏈條的投資人，無(wú)論鄂爾多斯還是寧波奉化，貨幣收緊導(dǎo)致民間高息金融無(wú)處不在，大家在火中取栗，等著賺取因?yàn)橘Y產(chǎn)負(fù)債表崩潰而垂死掙扎的企業(yè)主最后一桶金，這是不道德的，但初創(chuàng)期的市場(chǎng)不靠道德取勝。

興潤(rùn)置業(yè)的債權(quán)人主要是銀行，中新網(wǎng)向官方核實(shí)的數(shù)據(jù)顯示，欠貸涉及的銀行有19家，包括農(nóng)行、中信、恒豐、浙商、民生等銀行，相信24億元的銀行貸款會(huì)有部分核銷(xiāo)，但大部分通過(guò)資產(chǎn)拍賣(mài)追回。問(wèn)題在于個(gè)人債權(quán)，公司掌舵者沈氏父子先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機(jī)關(guān)刑事拘留。有證據(jù)證實(shí)的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人（其中機(jī)關(guān)事業(yè)人員7人）。

銀行與個(gè)人作為債權(quán)人擁有相同的權(quán)利，但個(gè)人的高息不受保護(hù)，不僅如此，目前奉化市成立的專(zhuān)案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組針對(duì)涉事機(jī)關(guān)事業(yè)人員，市紀(jì)委也已介入調(diào)查，機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員將因?yàn)檫`紀(jì)受到追究。從銀行到個(gè)人，都會(huì)因?yàn)楣举Y不抵債清盤(pán)受損，根據(jù)償債順序，能夠拿回本金已是大吉。從超日債事件，到某些信托項(xiàng)目虧損，到此興潤(rùn)置業(yè)債務(wù)處理，所有的投資者都應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，進(jìn)入高息市場(chǎng)就意味著高風(fēng)險(xiǎn)，央行與地方政府不再兜底，穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。與企業(yè)一樣，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，第一要義是安全，第二才是收益。

興潤(rùn)置業(yè)事件真正的風(fēng)險(xiǎn)在于，引發(fā)三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)顯性、隱性信托風(fēng)險(xiǎn)的大規(guī)模爆發(fā)，是否會(huì)因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)蔓延造成銀行資產(chǎn)負(fù)債表崩潰，而不是當(dāng)?shù)劂y行核銷(xiāo)10億元，或者高利貸者血本無(wú)歸，這不是決策者考慮的范圍。只要風(fēng)險(xiǎn)不蔓延就不是大風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)角度說(shuō)，央行通過(guò)鄂爾多斯、溫州、奉化進(jìn)行了實(shí)際壓力測(cè)試，這比紙面測(cè)試要可靠得多。

動(dòng)蕩市場(chǎng)，別指望救世主，只有自己控制住風(fēng)險(xiǎn)，徹底了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、信用、盈利前景，才能救自己。