誰為房地產(chǎn)泡沫局部破裂埋單

每經(jīng)編輯 葉檀    

每經(jīng)評論員 葉檀

興潤置業(yè)事件發(fā)酵，顯示為房地產(chǎn)泡沫支付局部代價的時代已經(jīng)開啟。

資金實力不足、踏錯周期的房地產(chǎn)開發(fā)商首先付出代價。興潤置業(yè)雖然在奉化當(dāng)?shù)貙儆诖箝_發(fā)商，但在全國范圍內(nèi)排不上號，融資能力有限使其在高利貸市場泥足深陷，只要市場有風(fēng)吹草動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格下挫，開發(fā)商就在泥潭里拔不出腿。

《21世紀(jì)經(jīng)濟報道》披露，參與興潤置業(yè)債務(wù)事件處置的政府人士分析，原來房地產(chǎn)業(yè)形勢好，土地價值高，銀行樂見抵押貸款，放貸額度也大，但現(xiàn)在土地價格跌了，“比如長汀項目，原來評估土地有1000萬元/畝，現(xiàn)在同地段的地，只值328萬元/畝。”而興潤置業(yè)、銀行都是按照每畝1000萬元做出的市場規(guī)劃，如今資產(chǎn)價格下跌一半，建立在資產(chǎn)價格上的所有金融、實業(yè)規(guī)劃落空，壞賬水落石出。

對于地方政府而言，此前靠房地產(chǎn)與汽車業(yè)拉動消費，帶動數(shù)十個行業(yè)是正確的，如今保持穩(wěn)健的貨幣政策、甚至停貸首套房貸也是正確的，當(dāng)交易中掌握土地這一重要定價權(quán)的一方不承擔(dān)任何風(fēng)險，另一方承擔(dān)的就是全部風(fēng)險，唯一的辦法就是保證現(xiàn)金流穩(wěn)健，可以抵擋隨時而來的調(diào)控。

恰恰在這方面，習(xí)慣了房地產(chǎn)增長的開發(fā)商過于輕心。從長周期來看，中國從住宅市場化之后，至今都處于上升周期，每次開發(fā)商信心降到低谷時，隨之而來的保增長就會讓開發(fā)商后悔沒有大量購入資產(chǎn)，沒有大量借錢開發(fā)，形成了條件反射，以至于風(fēng)險預(yù)判能力不足，進入房地產(chǎn)行業(yè)者如過江之鯽，A股市場上超過六成企業(yè)涉足房地產(chǎn)。一個小風(fēng)暴，足以讓不扎實的船傾覆海底。

如今貨幣收緊，除非上市在國際市場有融資渠道，成為公眾公司有多國法律與投資者保護，否則，現(xiàn)金流不足進行高利貸借貸的開發(fā)商，首當(dāng)其沖成為殉葬者。當(dāng)?shù)卣詫εd潤置業(yè)從拯救到袖手準(zhǔn)備后事，就是大環(huán)境的變化，當(dāng)?shù)厥袌龅牡兔?，?fù)雜的債權(quán)，讓拯救變得不現(xiàn)實。興潤置業(yè)的覆滅，提示浙江企業(yè)家，任何行業(yè)都有風(fēng)險，房地產(chǎn)也不例外，從事自己擅長的行業(yè)才是保全之本。而浙江的房地產(chǎn)泡沫從激進的溫州，進入在全國房地產(chǎn)市場上略顯溫和的寧波奉化，可以看出，泡沫覆蓋的趨勢在擴大。

其次付出代價的是進入高息金融鏈條的投資人，無論鄂爾多斯還是寧波奉化，貨幣收緊導(dǎo)致民間高息金融無處不在，大家在火中取栗，等著賺取因為資產(chǎn)負(fù)債表崩潰而垂死掙扎的企業(yè)主最后一桶金，這是不道德的，但初創(chuàng)期的市場不靠道德取勝。

興潤置業(yè)的債權(quán)人主要是銀行，中新網(wǎng)向官方核實的數(shù)據(jù)顯示，欠貸涉及的銀行有19家，包括農(nóng)行、中信、恒豐、浙商、民生等銀行，相信24億元的銀行貸款會有部分核銷，但大部分通過資產(chǎn)拍賣追回。問題在于個人債權(quán)，公司掌舵者沈氏父子先后于2013年11月23日和2014年1月24日因涉嫌非法吸收公眾存款罪被公安機關(guān)刑事拘留。有證據(jù)證實的非法吸收公眾存款7億多元，涉及98人（其中機關(guān)事業(yè)人員7人）。

銀行與個人作為債權(quán)人擁有相同的權(quán)利，但個人的高息不受保護，不僅如此，目前奉化市成立的專案組和應(yīng)急工作領(lǐng)導(dǎo)小組針對涉事機關(guān)事業(yè)人員，市紀(jì)委也已介入調(diào)查，機關(guān)事業(yè)單位人員將因為違紀(jì)受到追究。從銀行到個人，都會因為公司資不抵債清盤受損，根據(jù)償債順序，能夠拿回本金已是大吉。從超日債事件，到某些信托項目虧損，到此興潤置業(yè)債務(wù)處理，所有的投資者都應(yīng)該認(rèn)識到，進入高息市場就意味著高風(fēng)險，央行與地方政府不再兜底，穩(wěn)賺不賠的時代已經(jīng)結(jié)束。與企業(yè)一樣，對投資者來說，第一要義是安全，第二才是收益。

興潤置業(yè)事件真正的風(fēng)險在于，引發(fā)三、四線城市房地產(chǎn)顯性、隱性信托風(fēng)險的大規(guī)模爆發(fā)，是否會因為風(fēng)險蔓延造成銀行資產(chǎn)負(fù)債表崩潰，而不是當(dāng)?shù)劂y行核銷10億元，或者高利貸者血本無歸，這不是決策者考慮的范圍。只要風(fēng)險不蔓延就不是大風(fēng)險，從這個角度說，央行通過鄂爾多斯、溫州、奉化進行了實際壓力測試，這比紙面測試要可靠得多。

動蕩市場，別指望救世主，只有自己控制住風(fēng)險，徹底了解項目的風(fēng)險、信用、盈利前景，才能救自己。