房企利潤(rùn)下降不代表房?jī)r(jià)會(huì)跌

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在過(guò)去的十二年里，開發(fā)商們從來(lái)沒(méi)有像今天這樣悲觀。

他們的悲觀并不是因?yàn)樗麄冑澩饨绲目捶?mdash;—認(rèn)為房?jī)r(jià)即將崩盤，也不是因?yàn)樗麄冇X得今年的利潤(rùn)率會(huì)比去年低，而是他們開始同意房地產(chǎn)大規(guī)模造房時(shí)代將在五到十年后結(jié)束，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的真正黃金期的終結(jié)。

當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率開始大幅收縮時(shí)，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)大幅下跌？過(guò)去五年的例子已經(jīng)很清楚地讓很多人知道，這種可能性幾乎不存在。事實(shí)上，從2011年開始，房地產(chǎn)行業(yè)就終結(jié)了暴利行業(yè)，行業(yè)平均凈利潤(rùn)開始以每年一個(gè)百分點(diǎn)的幅度往下降。中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)和蘭德咨詢機(jī)構(gòu)共同發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理狀況藍(lán)皮書2013》預(yù)計(jì)，到2015年房地產(chǎn)行業(yè)的凈利潤(rùn)率將跌至10%以內(nèi)。但房地產(chǎn)價(jià)格卻并沒(méi)有因?yàn)殚_發(fā)利潤(rùn)的不斷下滑而出現(xiàn)下降，尤其是在一、二線城市，去年房?jī)r(jià)漲幅相當(dāng)可觀。

這不僅僅是像華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)說(shuō)的，是因?yàn)橥恋毓?yīng)的壟斷造成地價(jià)的上漲，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)的暴漲，也有城市布局的原因。當(dāng)大量人口流入一線城市后，一線城市因?yàn)闆](méi)有足夠的房屋承載這些涌入的人口，也促成了房?jī)r(jià)的快速上升。于此同時(shí)，很多三、四線城市，則由于土地的大量供給，出現(xiàn)了大量的“鬼城”、“空城”。要根本性地解決房?jī)r(jià)問(wèn)題，平衡特大城市、大城市和中小城市的人口承載，無(wú)疑是最好的辦法。事實(shí)上，全世界很多的特大城市都經(jīng)歷過(guò)郊區(qū)化的過(guò)程，這也幾乎是城鎮(zhèn)化的必經(jīng)階段。

2月26日，習(xí)近平總書記在北京主持召開座談會(huì)，專題聽取京津冀協(xié)同發(fā)展工作匯報(bào)時(shí)強(qiáng)調(diào)，努力實(shí)現(xiàn)京津冀一體化發(fā)展，自覺打破自家“一畝三分地”的思維定式，抱成團(tuán)朝著頂層設(shè)計(jì)的目標(biāo)一起做，并提出包括著力調(diào)整優(yōu)化城市布局和空間結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城市分工協(xié)作，提高城市群一體化水平，提高其綜合承載能力和內(nèi)涵發(fā)展水平在內(nèi)的七點(diǎn)要求，顯然為減輕特大城市的承載和房?jī)r(jià)上漲壓力提供了新的思路。

以特大城市為核心的城市群協(xié)同發(fā)展，也許將是未來(lái)解決“北、上、廣、深”等特大城市房?jī)r(jià)居高不下的最好辦法。借助上述方式，特大城市的人口承載壓力得以減輕，中小城市則迅速實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和人口吸引。