保利集團(tuán)換帥后 地產(chǎn)業(yè)務(wù)“兄弟”互搏難題高懸

每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 2014年1月15日，國資委網(wǎng)站公布了中國保利集團(tuán)最新職務(wù)變動(dòng)情況，徐念沙任中國保利集團(tuán)公司黨委書記，免去陳洪生中國保利集團(tuán)公司黨委書記、黨委常委、黨委委員職務(wù)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，這也是繼去年6月，原中國機(jī)械工業(yè)集團(tuán)有限公司黨委書記、副董事長(zhǎng)徐念沙接替陳洪生出任董事長(zhǎng)職務(wù)后，保利集團(tuán)的又一次高層職務(wù)變動(dòng)，這也標(biāo)志著保利集團(tuán)完成了從陳洪生向徐念沙的順利交班。 自2010年5月陳洪生接任賀平出任中國保利集團(tuán)公司董事長(zhǎng)以來，集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展突飛猛進(jìn)，保利地產(chǎn)（600048，SH）2012年銷售額成功突破千億，保利香港（0119，HK）同年更名為保利置業(yè)集團(tuán)，銷售金額也突破200億元大關(guān)。在兩個(gè)地產(chǎn)上市平臺(tái)迅速壯大的同時(shí)，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。 隨著同為央企的中建系地產(chǎn)整合正式啟動(dòng)，傳聞已久的保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合能否在徐念沙時(shí)代順利完成也引發(fā)了業(yè)界的高度關(guān)注。 大股東“偏愛”保利置業(yè)/ 從數(shù)據(jù)上看，保利地產(chǎn)是保利集團(tuán)當(dāng)仁不讓的地產(chǎn)業(yè)務(wù)支柱。銷售數(shù)據(jù)顯示，保利地產(chǎn)2013年實(shí)現(xiàn)銷售金額1252.89億元，同比增長(zhǎng)23.15%，穩(wěn)坐上市房企的第三把交椅。保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)合約銷售額267億元，同比上漲14%，銷售規(guī)模為保利地產(chǎn)的五分之一。 事實(shí)上，保利集團(tuán)對(duì)于保利置業(yè)的支持力度卻并不比對(duì)保利地產(chǎn)的小。 2005年，保利香港以5.85億元向保利集團(tuán)收購保利上海位于北京、上海、蘇州等城市的多個(gè)物業(yè)與土地儲(chǔ)備。2007年9月，保利置業(yè)前身保利香港以14.3億港元向保利集團(tuán)配發(fā)約2.35億股新股，獲得集團(tuán)位于深圳、廣州等地共15個(gè)項(xiàng)目。2009年10月，保利香港再度向保利集團(tuán)配股融資30.13億港元，主要用于收購大股東價(jià)值27.42億港元的內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，在大股東的力挺下，當(dāng)年保利香港的土地儲(chǔ)備快速擴(kuò)展至1150萬平方米。 反觀保利地產(chǎn)，自1992年組建成立至今，除了在2009年的定向增發(fā)中保利集團(tuán)以15億元現(xiàn)金認(rèn)購，以及在2008年發(fā)行43億元公司債獲得大股東提供擔(dān)保外，幾乎沒有獲得集團(tuán)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入。保利地產(chǎn)2012年報(bào)顯示，保利集團(tuán)和關(guān)聯(lián)方保利財(cái)務(wù)有限公司向上市公司提供的一筆20億元兩年期貸款，利率高達(dá)11.54%。 “保利置業(yè)快速發(fā)展的背后，大股東的支持確實(shí)是比較關(guān)鍵的因素?！陛x立證券分析師陳耕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 正因如此，隨著沒有保利香港背景的徐念沙接任保利集團(tuán)董事長(zhǎng)與黨委書記職務(wù)，大股東對(duì)于兩個(gè)地產(chǎn)平臺(tái)的支持力度會(huì)否出現(xiàn)改變引發(fā)業(yè)界關(guān)注。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，就在徐念沙去年6月接任保利集團(tuán)董事長(zhǎng)職位后，保利置業(yè)位于廣州的住宅項(xiàng)目在去年11月獲得集團(tuán)旗下的保利金控增資入股，大股東的“偏愛”似乎仍未向保利地產(chǎn)傾斜。 地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合懸念未解/ 正所謂“一山不能容二虎”，隨著保利置業(yè)的不斷壯大，保利系兩兄弟的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。 2013年9月23日，在廣州南沙區(qū)政府交易大廳，廣東保利置業(yè)有限公司擊敗萬科、中海和綠地，以30.3億元拿下南沙2013NJY-2地塊，折合樓面價(jià)5224元/平方米，晉升南沙新地王。但僅僅三天之后，廣東保利地產(chǎn)有限公司以5.08億元連奪南沙兩宗地塊，并將南沙地王價(jià)格刷新至6434元/平方米。 “保利集團(tuán)早期是希望通過保利地產(chǎn)與保利置業(yè)錯(cuò)位開拓市場(chǎng)，前者主要開拓一二線大城市，后者主力深耕二線以及以下城市，但隨著雙方規(guī)模的不斷壯大，業(yè)務(wù)重疊的區(qū)域越來越多，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也愈加激烈。”陳耕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。 對(duì)于兩者的分工，保利地產(chǎn)前任董事長(zhǎng)李彬海在接受《中國經(jīng)營報(bào)》采訪時(shí)曾表示，在業(yè)務(wù)拓展時(shí)會(huì)適當(dāng)回避對(duì)方已進(jìn)入的市場(chǎng)。在一些歷史遺留下來的雙方都存在業(yè)務(wù)的地區(qū)，則會(huì)采取在原有項(xiàng)目開發(fā)完畢后再謀求整合的方式。李彬海強(qiáng)調(diào)，保利地產(chǎn)會(huì)主力開拓一線城市，而兄弟公司會(huì)回避這些區(qū)域。 據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，保利地產(chǎn)與保利置業(yè)的項(xiàng)目重疊區(qū)域包括海南、佛山、重慶、武漢、杭州等城市。在保利地產(chǎn)的總部廣州，保利置業(yè)共有6個(gè)項(xiàng)目，在后者的總部上海，保利地產(chǎn)更擁有高達(dá)15個(gè)項(xiàng)目。 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在一線城市中，北京屬于保利地產(chǎn)的地盤，深圳則屬于保利置業(yè)的領(lǐng)域，但雙方仍有“暗斗”。保利置業(yè)在北京擁有北京保利大廈，保利地產(chǎn)于去年推出東莞保利生態(tài)城主打深圳客戶。保利地產(chǎn)集團(tuán)副總經(jīng)理、廣東公司董事長(zhǎng)余英在微博上的留言更是引發(fā)遐想：“廣東保利盡管沒有深圳這個(gè)主戰(zhàn)場(chǎng)，但將永遠(yuǎn)是廣東老大。只要哪一天解禁，允許保利地產(chǎn)進(jìn)深圳，我保證三年內(nèi)深圳銷售第一！” 事實(shí)上，早在2012年4月舉行的保利地產(chǎn)股東大會(huì)上，就曾有股東建議保利地產(chǎn)通過在香港發(fā)行股票，以換股的方式合并保利置業(yè)實(shí)現(xiàn)保利系地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，進(jìn)而從根本上解決雙方之間的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題。在2013年8月舉行的保利置業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，面對(duì)股東提問，保利置業(yè)董事會(huì)主席雪明也曾表示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合要遵守很多規(guī)則，由于內(nèi)地與香港資本市場(chǎng)的要求不太一樣，目前還沒有一個(gè)明確的方案，只能說未來有這個(gè)想法。 盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，平臺(tái)整合的好處很明顯，不僅可以減少同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，也有利于大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)利用最大化，對(duì)于保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展有舉足輕重的意義。 “決定性因素還是在于保利集團(tuán)管理層的意向，但從短期來看，管理層沒有流露出地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的強(qiáng)烈意向”，陳耕表示。 針對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合事宜，保利地產(chǎn)相關(guān)人士接受記者采訪表示，目前沒有聽說有這方面的意向。