房地產(chǎn)企業(yè)兩極分化加劇

2012-2013年度隨著中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全面回暖與行業(yè)規(guī)模不斷壯大，調(diào)控政策逐漸趨穩(wěn)，住房需求持續(xù)釋放，住房企業(yè)銷售表現(xiàn)普遍良好，雖然三、四線城市交易量價整體表現(xiàn)一般，但2013年第一季度一、二線城市剛性需求與改善性需求的高位延續(xù)與持續(xù)釋放，致使全國整體住房市場交易量價齊升，超出預(yù)期。同時房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度進一步提升，強者恒強甚至更強的局面進一步凸顯。大型房企規(guī)模與業(yè)績迅速增長，而中小房企市場份額逐漸萎縮，生存發(fā)展前途堪憂。 1、企業(yè)數(shù)量發(fā)展進入縮減區(qū)間 從企業(yè)數(shù)量來看，隨著產(chǎn)業(yè)集中度的持續(xù)提升，大量的中小企業(yè)逐漸被擠出，2013年全國住房企業(yè)約為5萬余家并且仍有進一步縮減的趨勢。而規(guī)模較大、財力雄厚的住房企業(yè)經(jīng)營范圍也普遍跨度廣泛，除建筑工程、物業(yè)管理外，還主要集中在能源開發(fā)、國內(nèi)、國外貿(mào)易、批發(fā)零售、高新技術(shù)等領(lǐng)域。部分被勒令退出住房市場的央企依舊涉足住房產(chǎn)業(yè)，甚至不退反進。 2、銷售額漲勢明顯 2012-2013年度住房企業(yè)商品房銷售額與銷售面積均漲勢明顯，2012年第四季度與2013年前三季度銷售總額為7.8萬億元，比2011年第四季度與2012年前三季度6萬億元的銷售額同比增長30%。在供需矛盾突出的一線城市，住房企業(yè)通常通過多元化的營銷模式和異質(zhì)化的住房產(chǎn)品來吸引顧客，降價促銷的策略并不常見。相反在大多二、三線城市，由于住房企業(yè)面臨較大的去庫存壓力，以價促量仍然是保證高周轉(zhuǎn)率的有效銷售策略。 3、房地產(chǎn)企業(yè)回流一線城市推高地價 土地購置方面，房地產(chǎn)企業(yè)回流一線城市推高地價，一、二線城市地王頻出的火熱景象與一路走低的房企土地購置面積總量形成鮮明對比。由于一線城市住房市場量價齊升、利潤空間巨大，而二、三線城市房價持續(xù)疲軟，許多之前因躲避調(diào)控政策而逃離北上廣的住房企業(yè)紛紛重返一線城市。同時中國住房企業(yè)的海外投資熱情繼續(xù)高漲，萬科、綠地、碧桂園等十多家房企巨頭在海外投資規(guī)模已逾600億元，其中大部分項目位于海外華人購房需求旺盛的發(fā)達國家，投資主要集中在住宅和旅游地產(chǎn)，也包括少量商業(yè)地產(chǎn)項目。 4、融資額高速增長，資金鏈壓力有所緩解 與住房銷售、開發(fā)投資變化趨勢相同，住房企業(yè)的融資額也呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢，資金鏈壓力得到緩解。2012年10月至2013年9月，住房企業(yè)到位資金總額11.61萬億元，比2011年10月至2012年9月的8.95萬億元超出2.66億元，增幅為29.7%。同時擁有海外融資平臺的大型房企，或傾向于加大發(fā)行海外債券的力度，或通過銀團貸款這種規(guī)模大、利率恰當?shù)哪Ｊ綇暮Ｍ饽技Y金，以期增強資金流動性并調(diào)整長期債務(wù)結(jié)構(gòu)。2013年1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金，超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。 二、中國住房企業(yè)的主要問題 1、房企盈利能力有所降低 雖然房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力各項財務(wù)指標均高于全部國有企業(yè)平均值，但是2012年度凈資產(chǎn)收益率、銷售收益率以及成本費用利潤率都出現(xiàn)不同程度的下滑，其中銷售收益率下滑最快，達到4.4個百分點。在上市房企中，營業(yè)利潤下滑的企業(yè)從2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于銷售額以及凈資產(chǎn)進入高速增長通道，其增速快于利潤增速，導(dǎo)致財務(wù)指標基數(shù)變大、指標數(shù)值變小。而根本原因則是企業(yè)成本控制能力較弱，住房企業(yè)普遍重視外部銷售投資，疏忽于企業(yè)內(nèi)部成本控制。隨著市場環(huán)境中銷售、融資、土地以及人力成本的上升，費用壓力擠壓利潤空間也自然成為住房企業(yè)面臨的巨大問題。 2、負債水平高、周轉(zhuǎn)速率慢推高房企財務(wù)風(fēng)險 2012-2013年雖然房企銷售表現(xiàn)良好，大量資金快速回籠，但為了填補開發(fā)投資額的缺口，融資額也迅猛增長。其中，國內(nèi)貸款累計同比增長率在2013年9月達到36.1%，是除自籌資金和銷售回款外房企最主要的資金來源。同時，108家滬深上市住房企業(yè)中有94家在2013年第三季度的存貨周轉(zhuǎn)率小于1次，雖然略好于2012年同期的96家，但存貨周轉(zhuǎn)率仍然急需提高以消化存貨，增強現(xiàn)金流。因此，住房企業(yè)居高不下的債務(wù)水平與緩慢的存貨周轉(zhuǎn)效率相疊加就會成倍增長企業(yè)債務(wù)違約的風(fēng)險，危及企業(yè)生存發(fā)展。 3、經(jīng)營管理欠規(guī)范，財務(wù)粉飾、尋租現(xiàn)象突出 根據(jù)2013年7月商務(wù)部研究院信用評級與認證中心發(fā)布的《中國非金融上市公司財務(wù)安全評估報告》，房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)安全指數(shù)在所有20個行業(yè)中排名墊底，存在著資產(chǎn)效率低下、資產(chǎn)泡沫化嚴重、借款效率低下、債務(wù)支付緩慢等諸多問題。據(jù)調(diào)查，存在財務(wù)粉飾嫌疑的住房企業(yè)多達96家，在129家樣本中占比高達74.4%。住房企業(yè)尋租現(xiàn)象同樣泛濫。根據(jù)蘭德咨詢公司報告，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)中共有116個潛在尋租點，貫穿了從獲批項目、規(guī)劃、采購、建設(shè)到營銷整個經(jīng)營環(huán)節(jié)。 4、大型房企爭相出海，投融資風(fēng)險不容忽視 中外房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)與制度存在著巨大差異，沒有經(jīng)過充分的了解就大踏步出海經(jīng)營，無疑會有水土不服而折戟國外的風(fēng)險。海外發(fā)債或銀團貸款等融資模式會導(dǎo)致杠桿性提升，給房企帶來的負面影響很可能大于其改善資金流動性的正面作用。如果房企繼續(xù)按目前的頻率激進發(fā)債擴張，數(shù)年后債務(wù)到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則發(fā)債人評級將很有可能被下調(diào)并且資金流動性會進一步惡化。除此之外，匯率波動、國際稅收以及海外的政治環(huán)境等這些外部因素，也都會對海外融資的風(fēng)險與成本產(chǎn)生巨大影響。 三、促進住房企業(yè)進一步平穩(wěn)健康發(fā)展的政策建議 1、完善法律法規(guī)與政策制度，規(guī)范房企經(jīng)營行為 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱，同時又是所有行業(yè)中財務(wù)風(fēng)險重災(zāi)區(qū)，財務(wù)粉飾、偷稅漏稅、尋租現(xiàn)象等嚴重問題所帶來的風(fēng)險不可估量。因此亟需完善相關(guān)法律法規(guī)和政策制度來加強對房企的監(jiān)督，有效約束房企經(jīng)營行為，促使整個行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。具體來說，首先應(yīng)加大對住房企業(yè)資質(zhì)審批審核力度和對違規(guī)企業(yè)的懲罰力度，拒絕有不規(guī)范經(jīng)營“前科”的企業(yè)或集團進入住房市場，對發(fā)現(xiàn)有嚴重違規(guī)經(jīng)營行為的住房企業(yè)予以懲戒或直接清退出市；其次，還要加強對住房企業(yè)財務(wù)報告的審計，對容易進行財務(wù)粉飾的具體財務(wù)指標制訂行業(yè)規(guī)范；最后，盡快建立健全多部門協(xié)調(diào)監(jiān)管的聯(lián)動機制，加大信息公開披露，使住房企業(yè)業(yè)務(wù)流程更加透明公正，遏制尋租行為。 2、增強國有房地產(chǎn)企業(yè)的社會擔當，發(fā)揮其積極作用 國有房企憑借其先天性的融資優(yōu)勢和政策優(yōu)勢在土地市場中呼風(fēng)喚雨，推高土地價格，屢次刷新地王紀錄，限制了其他住房企業(yè)的發(fā)展，更重要的是間接推高了商品住宅的價格。因此，應(yīng)明確國有房企的社會擔當，將國計民生與社會責任作為國有房企的經(jīng)營目標與職責，包括要求其承擔保障性住房建設(shè)任務(wù)、嚴懲其在商品房市場和土地市場的不正當競爭和壟斷行為。同時嚴格督促主業(yè)非房地產(chǎn)的央企盡快完全退出住房市場，控制國有資產(chǎn)在住房市場中所占比重。 3、小規(guī)模房企需“開源節(jié)流”，提高周轉(zhuǎn)率 房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下降已成明顯趨勢，對于融資渠道不暢、資金壓力較大、靠少量項目維系的小型房企來說，企業(yè)的生存應(yīng)該處于首要位置。因此在穩(wěn)步運營的前提下，小型房企需認準自身產(chǎn)品競爭優(yōu)勢，準確定位市場需求，爭取到持續(xù)穩(wěn)定的市場份額。同時靈活運用定價策略，必要時適當降價加快去庫存化，以提升銷售業(yè)績?yōu)榍疤?，擺脫以個別項目運營為主的發(fā)展模式。小型房企開源也需節(jié)流，一方面提高周轉(zhuǎn)率，加速推進項目運營的標準化、系統(tǒng)化流程，加快資金回籠速度，另一方面也需要注重企業(yè)內(nèi)部的成本管理，通過完善相關(guān)制度、明確細化成本控制方案、適當調(diào)整高管薪酬等方式，有效地降低行業(yè)運營成本上升對企業(yè)利潤空間的擠壓。 4、海外投融資需謹慎防范風(fēng)險 房企在出海之前就應(yīng)做足充分準備，在進行投融資項目的評估時，不單單要從資金成本與潛在收益的角度考量，更要對項目的潛在風(fēng)險做出預(yù)測，要看其是否符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與投資國政策環(huán)境要求。一旦決定出海投資或融資，就必須先對國外文化體制、法律規(guī)定、市場環(huán)境等方面做足功課以防“水土不服”。在進入海外市場的方式中，建議國內(nèi)房企仍然選取與當?shù)刈》科髽I(yè)合作或收購項目等穩(wěn)妥策略。最關(guān)鍵的是要在投資、融資鏈的每個環(huán)節(jié)上能夠把握國外市場周期和特性，做到因地制宜、隨行就市、有效降低和分散風(fēng)險。