中海整合中建地產(chǎn)起步：醞釀“大部制”縱向一體化

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳    

每經(jīng)記者 葉燕婷 發(fā)自深圳

1月14日，中國(guó)建筑（601668，SH，以下簡(jiǎn)稱中國(guó)建筑）公布2013年經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報(bào)，2013年中國(guó)建筑地產(chǎn)業(yè)務(wù)總銷售額達(dá)1426億元人民幣，同期增長(zhǎng)28.9%；1月9日，中國(guó)海外發(fā)展(00688，HK，以下簡(jiǎn)稱中海地產(chǎn))公布2013年銷售情況，全年累計(jì)合約銷售額1385.2億港元（約合1081.68億元人民幣）。

這是中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)兩家地產(chǎn)公司宣布合并之后的首份業(yè)績(jī)單。而在中海地產(chǎn)和中建地產(chǎn)正式完成合并后，業(yè)界普遍預(yù)期，未來的中海地產(chǎn)將是繼綠地和萬達(dá)之后，對(duì)萬科龍頭位置的又一有力挑戰(zhàn)者。

事實(shí)上，合并中建地產(chǎn)之后，中海地產(chǎn)的管理模式正在醞釀新一輪的變革?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者從房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士處獲悉，中海地產(chǎn)實(shí)行多年的區(qū)域化管理模式近期調(diào)整為 “大部制”縱向一體化管理。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種權(quán)力更加集中的方式，在推動(dòng)重大變革時(shí)效率更高，或?yàn)檎现薪ǖ禺a(chǎn)進(jìn)入中海體系的過渡型舉措。

記者就此向公司進(jìn)行采訪，中海地產(chǎn)投資者關(guān)系部稱，對(duì)于管理調(diào)整和整合問題，暫無新信息可供披露，而中海地產(chǎn)內(nèi)部人士則對(duì)管理模式的變化一說不置可否。

合并后土地儲(chǔ)備超萬科/

2013年，中海地產(chǎn)與龍頭房企萬科1709億元的銷售額相差628億元，較2012年的差距拉大近80億元。但若算入中國(guó)建筑旗下其他地產(chǎn)業(yè)務(wù)，1426億元人民幣的總銷售額與萬科的差距將縮小至283億元。

中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)的合并早已在醞釀之中。2013年8月5日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告稱，母公司中國(guó)建筑擬將房地產(chǎn)事業(yè)部、中建地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)，此后中國(guó)建筑原則上不再新增直營(yíng)從事純粹房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。一時(shí)間，關(guān)于中海地產(chǎn)劍指萬科，規(guī)模和盈利有望成為行業(yè)龍頭的分析在業(yè)內(nèi)不斷升溫。

孔慶平在卸任中海地產(chǎn)董事局主席以及執(zhí)行董事前曾表示，整合目的主要兩個(gè)，一是解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，二是通過中海地產(chǎn)的成本管控優(yōu)勢(shì)，把資源集中并發(fā)揮到最高水平。

目前，中建地產(chǎn)旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)除中海地產(chǎn)品牌以外的部分都納入中建地產(chǎn)，這家2007年成立的房企與中海地產(chǎn)超過千億業(yè)績(jī)的龍頭規(guī)模相比尚顯稚嫩，但持續(xù)保持高速增長(zhǎng)，根據(jù)公司數(shù)據(jù)粗略計(jì)算，中建地產(chǎn)2013年銷售收入達(dá)345億元，同比上漲超過六成，相當(dāng)于中海地產(chǎn)同期銷售收入的三成。

對(duì)于中海地產(chǎn)而言，注入中建系地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除了可以坐收數(shù)百億的年銷售額外，還將自身土地儲(chǔ)備大幅提升超過七成?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者粗略計(jì)算，截至2013年底，中海地產(chǎn)新增權(quán)益土地儲(chǔ)備4324.8萬平方米（不包括中國(guó)海外宏洋有限公司）；同期，中國(guó)建筑土地儲(chǔ)備達(dá)7599萬平方米，二者之間超過3000萬平方米的土地儲(chǔ)備差距，有望在整合后一舉納入中海地產(chǎn)，而此總量已超越萬科。

德意志銀行相關(guān)研報(bào)預(yù)估，若中海地產(chǎn)能達(dá)到20%的核心凈利潤(rùn)率，母公司資產(chǎn)注入將令中海凈資產(chǎn)值提升10%左右，2014~2015年的核心凈利潤(rùn)提升20%。

組織框架醞釀大幅調(diào)整/

與中建地產(chǎn)整合前景可觀，然而一家央企下的資源如何融入高度市場(chǎng)化的中海地產(chǎn)，仍有很多問題。

對(duì)于整合的最終方式和進(jìn)展，中海投資者關(guān)系處相關(guān)人士向記者表示暫時(shí)無法透露。

業(yè)內(nèi)人士向記者分析，中建地產(chǎn)央企背景濃郁，而中海地產(chǎn)很早就已經(jīng)市場(chǎng)化，整合起來難度大于一般民營(yíng)企業(yè)。

而據(jù)深圳知名房產(chǎn)分析師、“房地內(nèi)參”創(chuàng)始人尹香武透露，中海地產(chǎn)管理模式已經(jīng)調(diào)整，或是在為整合鋪路，中海地產(chǎn)舍棄已實(shí)行多年的區(qū)域化制度，改為大部制縱向一體化管理，即在集團(tuán)層面組建工程、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)三公司，實(shí)行全國(guó)縱向一體化職能管理，而原華南區(qū)負(fù)責(zé)人曲詠海調(diào)管全國(guó)營(yíng)銷，中海物業(yè)今年也成立了中海專業(yè)管理公司，統(tǒng)一全國(guó)專業(yè)設(shè)備的運(yùn)營(yíng)管理。

中海地產(chǎn)內(nèi)部人士向記者核實(shí)了曲詠海調(diào)動(dòng)一事，但對(duì)管理模式變革一事不置可否，同時(shí)否認(rèn)該調(diào)動(dòng)與變革有關(guān)。

深圳一房地產(chǎn)行業(yè)人士認(rèn)為，所謂“大部制垂直管理”,也即集權(quán),在推動(dòng)重大變革時(shí),這種組織更具效率。但隨之而來的問題在于,穿插于“大部”間的項(xiàng)目,由于不同“大部”都會(huì)追求自身利潤(rùn)最大化,容易導(dǎo)致中間環(huán)節(jié)過多,對(duì)單一項(xiàng)目而言，成本可能會(huì)提高。

除了克服公司背景上的差異，中海地產(chǎn)的高毛利優(yōu)勢(shì)在新資產(chǎn)注入后能否延續(xù)，亦具有不確定性。中國(guó)建筑董秘孟慶禹曾這樣表述兩家的定義：中海地產(chǎn)偏向高端，在一線城市、二線城市的項(xiàng)目較多。而中建地產(chǎn)是根據(jù)中國(guó)建筑的建筑工程發(fā)展起來的，主要做一些中檔或中低檔項(xiàng)目。

中建地產(chǎn)注入后，中海地產(chǎn)能否發(fā)揮成本管理優(yōu)勢(shì)，并提高前者項(xiàng)目毛利率，尚具不確定性。