溫州房價(jià)26月連降背后：多家企業(yè)受互保拖累 實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化待解

每經(jīng)記者 徐杰 浙江溫州攝影報(bào)道

“近100套房源，單價(jià)為16990元/平方米以下；近50%房源，單價(jià)為17990元/平方米；近2/3房源，單價(jià)為18990元/平方米以下”，本月底，溫州房企中梁地產(chǎn)即將推出香緹公館樓盤，其低價(jià)風(fēng)暴進(jìn)一步折射出溫州樓市境況。

與之相對的是，幾年前溫州市區(qū)房價(jià)幾乎都在每平方米三、四萬元以上，而如今，溫州“萬元房”又重現(xiàn)市場。

高價(jià)樓盤滯銷、普通樓盤降價(jià)，溫州樓市陷入價(jià)格戰(zhàn)，面臨巨大的去庫存壓力。

11月18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的10月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，各個(gè)城市新建商品房價(jià)格普遍上漲，同比下降的只有溫州，降幅為1.5%；而環(huán)比上，截至今年10月，溫州房價(jià)已連續(xù)26個(gè)月下降。不僅如此，新建住宅、新建商品住宅、二手房價(jià)格，各項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)最低。

與溫州房價(jià)“跌跌不休”息息相關(guān)的是，溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)空心化，以及不少企業(yè)飽受的互保風(fēng)險(xiǎn)。

樓市遇冷，資本撤離，斷供、棄房不斷，溫州樓市將何去何從？它將給其他城市帶來怎樣的警示意義？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者將為您一一揭曉。

樓市：地王項(xiàng)目滯銷 價(jià)格猛降

談起溫州經(jīng)濟(jì)，不能不談房地產(chǎn)，而談起溫州房地產(chǎn)，溫州本土龍頭房企溫州置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱置信地產(chǎn)）旗下兩個(gè)項(xiàng)目是繞不開的典型樣本。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，置信地產(chǎn)兩個(gè)項(xiàng)目均存在銷售不佳、價(jià)格跳水現(xiàn)象。而在溫州，更多樓盤則直接降價(jià)。

單價(jià)地王項(xiàng)目滯銷

置信廣場是置信地產(chǎn)開發(fā)的溫州城市地標(biāo)綜合體項(xiàng)目，為浙江省住宅第一高樓，分為住宅和寫字樓。溫州市房地產(chǎn)市場系統(tǒng)顯示，該項(xiàng)目住宅部分2011年12月開盤時(shí)均價(jià)為5.44萬元/平方米。

“目前起價(jià)3.5萬元/平方米，優(yōu)惠根據(jù)付款方式不同區(qū)別對待，單價(jià)最高時(shí)曾達(dá)到6萬元/平方米，一套售價(jià)最高達(dá)到上億元，最低也有上千萬元。”11月24日，對于價(jià)格變動(dòng)，售樓處人員表示。

溫州市房地產(chǎn)市場系統(tǒng)記錄顯示，今年以來，置信廣場已有四次價(jià)格調(diào)整，最早一次是2月25日，該項(xiàng)目8樓和20樓銷售單價(jià)為3萬元/平方米左右；最近一次是11月12日，這次價(jià)格調(diào)整顯示，1001號房源單價(jià)為2.6萬元/平方米。

盡管價(jià)格屢次下調(diào)，溫州市房地產(chǎn)市場系統(tǒng)顯示，置信廣場43套可預(yù)售房源中，截至11月24日，開盤兩年來，已售套數(shù)僅為1套，已登記5套，還有37套處于公開發(fā)售狀態(tài)；商業(yè)辦公樓方面，434套可預(yù)售房源中，還有283套處于公開發(fā)售狀態(tài)。

“投資型辦公樓（銷售）還可以，但純自用的寫字樓賣得并不好，生產(chǎn)型、制造型企業(yè)都選擇在自己公司場所辦公，而一些貿(mào)易型的皆喜歡選擇上海、杭州等城市。”置信廣場開發(fā)商溫州置信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者解釋稱。

11月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在置信廣場工地上看到，該項(xiàng)目主體工程的地下工程已基本完工，工人們正在施工建設(shè)地上幕墻等部分，而售樓處前來咨詢購房的人士并不多。

此外，置信地產(chǎn)另有一處項(xiàng)目名為置信原墅售價(jià)更高。置信原墅位于溫州鹿城學(xué)院中路，開盤信息顯示，2012年5月23日領(lǐng)出預(yù)售證，開盤均價(jià)57230元/平方米。日前，售樓處銷售人員介紹稱，該項(xiàng)目目前在售單價(jià)為5萬元/平方米 （毛坯），戶型面積多為300平方米，開盤以來價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅下降。

不過，溫州市房地產(chǎn)市場系統(tǒng)顯示，置信原墅項(xiàng)目共573套房源，除19套屬非銷售房源，還有223套處于公開發(fā)售狀態(tài)，已登記329套，已售僅2套。

值得一提的是，2010年11月29日置信原墅項(xiàng)目所在地塊正式出讓，引來江蘇華城、中通置業(yè)、置信房產(chǎn)等房企爭奪，最終，置信房產(chǎn)以總價(jià)37.02億元競得，溢價(jià)超過90%，樓面價(jià)高達(dá)37020元/平方米，成為2010年全國宅地單價(jià)地王，至今仍只有少量地塊樓面價(jià)超越。

價(jià)格戰(zhàn)下庫存巨大

事實(shí)上，置信地產(chǎn)旗下兩個(gè)項(xiàng)目或只是溫州豪宅項(xiàng)目的縮影。以鹿城廣場為例，2011年價(jià)格最高峰達(dá)9萬元/平方米，現(xiàn)在已下跌至4萬元/平方米左右；另一較為典型的項(xiàng)目香緹半島，價(jià)格則由5萬元/平方米下降至3萬元/平方米上下。截至目前，這些項(xiàng)目還有不少房源處于可售狀態(tài)。

更多普通樓盤則直接降價(jià)。11月份后，溫州城區(qū)的德信泊林公館、中梁公園天下和華鴻中央公園二期，新房均價(jià)分別約為每平方米15500元、18500元、19500多元，紛紛跌破兩萬元關(guān)口。

對于溫州房價(jià)前后的懸殊，溫州大學(xué)房地產(chǎn)研究所研究員向洋表示，濕地板塊的鉑金家園、香緹半島、橡樹灣當(dāng)時(shí)的開盤價(jià)格都在每平方米三四萬元左右，如今同板塊的萬科金域成交均價(jià)卻在24000元/平方米左右，君庭領(lǐng)墅甚至以“起價(jià)13980元，最高單價(jià)23300元”叫賣。

臨近年底，價(jià)格戰(zhàn)越打越激烈，開盤價(jià)一個(gè)比一個(gè)低。“不少開發(fā)商拿地成本很高，但開盤時(shí)售價(jià)接近成本價(jià)或者低于成本價(jià)，這樣的項(xiàng)目并不少。”對于溫州樓市目前的尷尬，溫州置信地產(chǎn)副總經(jīng)理葉郎加向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

與此同時(shí)，溫州房價(jià)還面臨著巨大的庫存壓力。溫州房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，截至11月24日，溫州可售房源為40687套，涉及477萬平方米預(yù)售面積。根據(jù)三角洲房產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，未來幾個(gè)月內(nèi)將有超過200萬平方米的新盤上市，如果按照溫州每年100萬平方米的平均歷史去化速度，完全消化至少要6年左右。

如今在溫州，炒房者的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生變化，與此同時(shí)，地產(chǎn)商的開發(fā)理念與操盤方式也在發(fā)生變化，更為強(qiáng)調(diào)市場和節(jié)奏性，他們會(huì)擇優(yōu)選擇操盤團(tuán)隊(duì)，會(huì)更為理性地做開盤等銷售安排。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在溫州采訪時(shí)獲悉，即便市場如此，溫州開發(fā)商依然看好房地產(chǎn)行業(yè)。葉郎加的心態(tài)可能代表了溫州當(dāng)前一部分房地產(chǎn)商：“房地產(chǎn)行業(yè)比制造加工業(yè)、外貿(mào)等傳統(tǒng)行業(yè)要好，后者受到的沖擊更大。”

房企：受累互保 破產(chǎn)顯現(xiàn)

伴隨溫州房價(jià)的高位下跳，多家房企出現(xiàn)破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。加速企業(yè)走向破產(chǎn)之路的，為溫州互保怪圈。

企業(yè)間的聯(lián)保、互保，使得更多企業(yè)被牽連其中。在葉郎加看來，溫州當(dāng)?shù)亻_發(fā)商多為當(dāng)?shù)氐呢?cái)團(tuán)抱團(tuán)組成，這種做法確實(shí)比較激進(jìn)，一旦出現(xiàn)問題，實(shí)體企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)都難免遭受互保拖累。

又一家房企陷入破產(chǎn)

11月的溫州已漸入寒，在溫州龍灣區(qū)上莊村委會(huì)斜對面，一處圍墻內(nèi)的地塊擱置數(shù)年，只有空地上的雜草周而復(fù)始地生長枯萎。

這處空地上計(jì)劃建起的項(xiàng)目為“金域?yàn)?middot;怡嘉錦苑”，開發(fā)商為溫州中鐵置業(yè)有限公司，土地性質(zhì)為“出讓”，土地面積為1.5萬多平方米，土地用途為“綜合商住用地(住宅、商服)”，住宅土地使用年限為“2079年11月24日止”，商服土地使用年限為“2049年11月24日止”。按照原規(guī)劃，該項(xiàng)目建成后一共4幢高樓，開發(fā)成88平方米至125平方米的精致戶型。

日前，記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該土地早在2009年就完成了出讓，但至今可見的只是已施工的少量水泥樁基。

這個(gè)項(xiàng)目為何遲遲沒有動(dòng)工？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，“金域?yàn)?middot;怡嘉錦苑”項(xiàng)目已完成樁基工程，但工程款尚未交付。與此同時(shí)，因?yàn)榕c建筑商牽涉到擔(dān)保，開發(fā)商背負(fù)了一起官司，沒錢還債。

記者進(jìn)一步獲悉，2011年4月14日~2011年5月30日，溫州中鐵建設(shè)工程有限公司（以下簡稱溫州中鐵建設(shè)）因資金周轉(zhuǎn)需要，先后7次向上海浦發(fā)銀行溫州分行借款，合計(jì)1.2億元，溫州中鐵置業(yè)為此借款擔(dān)保，并以“金域?yàn)?middot;怡嘉錦苑”項(xiàng)目所在地塊的國有土地使用權(quán)作為抵押物，抵押給上海浦發(fā)銀行溫州分行。

然而，還款期限已到，溫州中鐵建設(shè)未能如期歸還借款。2012年5月，上海浦發(fā)銀行溫州分行將溫州中鐵建設(shè)、溫州中鐵置業(yè)一并告上法院，法院審理判決，溫州中鐵建設(shè)償付銀行借款本金1.2億元及利息，溫州中鐵置業(yè)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但是判決生效后，兩公司均沒有依照判決履行還款義務(wù)。

去年12月31日，上海浦發(fā)銀行溫州分行向鹿城區(qū)法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，請求依法對抵押物進(jìn)行拍賣、變賣。兌現(xiàn)后，銀行優(yōu)先受償。今年8月29日，鹿城法院計(jì)劃拍賣，不過，據(jù)鹿城區(qū)法院工作人員向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，因?yàn)殚_發(fā)商目前申請破產(chǎn)，該項(xiàng)目土地使用權(quán)拍賣已被暫緩。

互保怪圈

溫州中鐵置業(yè)的破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并非個(gè)例。在此之前，溫州市鹿城房地產(chǎn)開發(fā)總公司便以資不抵債為由主動(dòng)向鹿城區(qū)人民法院申請破產(chǎn)清算；7月25日，溫州市鹿城區(qū)法院正式裁定受理破產(chǎn)清算一案。

根據(jù)審計(jì)報(bào)告顯示，截至2012年3月31日，該公司總資產(chǎn)合計(jì)3.82億余元，債務(wù)合計(jì)3.91億余元，已經(jīng)資不抵債。公司辦公樓也于2010年10月被溫州市中級人民法院強(qiáng)制拍賣，公司賬戶已被查封，無法正常經(jīng)營。

實(shí)際上，溫州市鹿城房地產(chǎn)開發(fā)總公司在當(dāng)?shù)卦且患颐餍枪?，先后?dú)家或合作開發(fā)建設(shè)了溫州市豐收住宅區(qū)，吳橋一、二期工業(yè)園區(qū)，溫州市人民中路八組團(tuán)和飛霞南路改建區(qū)等多個(gè)項(xiàng)目。

與溫州中鐵置業(yè)相同，導(dǎo)致溫州鹿城房開公司最后走向破產(chǎn)之路的，也是被卷入互保。溫州市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)書記兼副秘書長卓學(xué)松向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，溫州鹿城房開公司為其商會(huì)的聯(lián)系企業(yè)，主要受到擔(dān)保牽連，以及自身經(jīng)營不善，以致負(fù)債累累，資不抵債。

根據(jù)溫州法院網(wǎng)數(shù)據(jù)，近年來，由于溫州鹿城房開公司為北京裕金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提供擔(dān)保，被法院判決承擔(dān)2290萬元債務(wù)、拖欠銀行到期貸款1741余萬元無法償還、無法支付施工單位巨額工程款1.7億余元、拖欠稅款1179萬余元。

在溫州，還有一些爛尾樓出現(xiàn)，比如《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道過的溫州平陽鰲江“泰宇花苑”、海林軒等。

實(shí)質(zhì)上，此前溫州大量實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金通過“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”進(jìn)入樓市，已為此埋下了“地雷”。數(shù)據(jù)顯示，2004年溫州銀行業(yè)貸款統(tǒng)計(jì)，溫州當(dāng)年貸款資金大為增加，增加的四成多進(jìn)入了房地產(chǎn)，溫州不少實(shí)體企業(yè)也開始分出資金炒房地產(chǎn)。

到了2008年，溫州有100多家規(guī)模以上的實(shí)體企業(yè)涉足樓市，在實(shí)業(yè)資本的推動(dòng)下，地王頻出，2011年溫州市區(qū)新建商品住宅價(jià)格高達(dá)34674元/平方米，遠(yuǎn)超北上廣。

實(shí)業(yè)：勞動(dòng)力與投資現(xiàn)外遷

2013年8月，是溫州樓市值得紀(jì)念的月份。溫州樓市數(shù)據(jù)顯示，8月全市商品房成交3321套，成交面積388475.56平方米，環(huán)比分別增長39.3%、42.9%。這是自今年1月以來，單月成交又一次突破3000套，這一數(shù)據(jù)讓張軍（化名）等了兩年多時(shí)間。

拯救房地產(chǎn)

張軍既是溫州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，也是當(dāng)?shù)亻_發(fā)商代表。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，自2010年下半年開始，他就多次以協(xié)會(huì)名義向溫州市政府“請?jiān)?rdquo;，希望對現(xiàn)行的樓市調(diào)控政策作些調(diào)整，“前后共有20多次”。

直到今年7月，張軍接到了相關(guān)部門的通知，他被邀請參加7月24日的房地產(chǎn)提案座談會(huì)，此外參會(huì)的還有溫州市住建委官員，被樓市套牢的實(shí)業(yè)企業(yè)主和開發(fā)商代表。

會(huì)上，很多被樓市套牢的企業(yè)主大吐苦水，張軍也重申了關(guān)于放松限購的提議。會(huì)議最后的討論結(jié)果是，溫州市住建委會(huì)向上級匯報(bào)再作決定。而在此次會(huì)議前，新任溫州市委書記陳一新曾在多個(gè)公開場合表示，將振興溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)放在第一位。

8月6日，溫州正式放松限購令：2011年3月14日后已購買一套住宅的，即日（8月6日）起還可以再購買一套；同時(shí)限購范圍縮小，即在甌海、鹿城、龍灣城區(qū)有房子的，雖然不能在本區(qū)域買，但可以到轄區(qū)內(nèi)的縣級城市平陽、樂清、永嘉購買，而這些縣級城市居民在本區(qū)域限購，但可到溫州市區(qū)購房。

限購政策“松綁”之后，溫州樓市為之一振，當(dāng)月商品房成交出現(xiàn)前述的靚麗數(shù)據(jù)。“這是在給開發(fā)商解套，救贖”，溫州當(dāng)?shù)匾晃恍袠I(yè)協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。

有數(shù)據(jù)顯示，在“2009年浙江百強(qiáng)民營企業(yè)排行榜”上，與房地產(chǎn)沾邊的企業(yè)達(dá)70%，而在2010年溫州百強(qiáng)企業(yè)中，有一半涉足房地產(chǎn)。

先前，房地產(chǎn)的快速賺錢模式讓不少私營企業(yè)主放棄實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而如今，溫州試圖通過拯救房地產(chǎn)，進(jìn)而拯救實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

實(shí)體經(jīng)濟(jì)救贖

柳市雖然只是個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，卻是溫州工業(yè)經(jīng)濟(jì)版圖中十分重要的一塊。在這里誕生了諸如正泰、德力西、天正、人民電器、華通等中國制造業(yè)知名企業(yè)。如今走在柳市鎮(zhèn)的主干道上，雖然仍能看到裝載集裝箱的貨車進(jìn)進(jìn)出出，但人流量已經(jīng)今非昔比。

自今年下半年以來，溫州提出“振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)”與“溫商回歸”兩大戰(zhàn)略重點(diǎn)，柳市也在積極推行中，但在現(xiàn)實(shí)中遇到不少問題。其一便是近年來隨著外省務(wù)工人員不斷回流，勞動(dòng)力新增量越來越?。煌瑫r(shí)，面對周邊麗水及福建、河南等招商引資，有些企業(yè)已經(jīng)有了外遷的念頭。

陳一新在15日召開的溫州市委常委擴(kuò)大會(huì)議上表示，溫州穩(wěn)定看金融，金融業(yè)承擔(dān)著重要而艱巨的任務(wù)，這是年內(nèi)溫州經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)。

“這種發(fā)展不確定因素還很多，特別是企業(yè)的資金鏈、擔(dān)保鏈的風(fēng)險(xiǎn)仍在蔓延，銀行的不良貸款率還在迅速攀升。”陳一新說，必須通過分析研究，防患于未然，不讓2011年不良貸款率持續(xù)攀升的現(xiàn)象重演。

陳一新透露，目前溫州貸款明顯不足，除了金融界承諾的800億元貸款額度，目前尚有240多億元的缺口。

警示：擴(kuò)張過快房地產(chǎn)存泡沫

溫州房價(jià)已連續(xù)下跌26個(gè)月，是否會(huì)成為中國樓市未來走勢的預(yù)演，溫州房價(jià)的連降，給中國樓市、甚至中國經(jīng)濟(jì)帶來什么警示？

葉郎加認(rèn)為，溫州房價(jià)“跳水”具有一定普遍意義，不少城市的房地產(chǎn)擴(kuò)張過快，樓市存在泡沫，只是沒有被擠出來。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一11月20日在溫州表示，這是溫州房價(jià)理性回歸的表現(xiàn)，是由溫州市場的特殊性所決定的，之前的溫州房地產(chǎn)市場投資投機(jī)成分較大，而由于受樓市調(diào)控影響，投資需求得到有效抑制。

知名財(cái)經(jīng)評論家鄭榮華認(rèn)為，溫州憑借小商品、大市場的發(fā)展特色被稱為“溫州模式，但而后逐步被以資本投資、民間拆借為主導(dǎo)的“新溫州模式”所替代，大量私營業(yè)主紛紛從傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)入資本投資領(lǐng)域，傳統(tǒng)制造業(yè)因利潤不高而被拋棄，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)升級動(dòng)力不強(qiáng)，從而失去了競爭優(yōu)勢。

在經(jīng)濟(jì)模式上，溫州或是前車之鑒。“溫州房價(jià)下降的基本原因在于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣”，浙江大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院一教授對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，溫州實(shí)體經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間，存在一榮俱榮一損俱損的關(guān)系，隨著經(jīng)濟(jì)遭遇重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場萎靡不振，房價(jià)一路領(lǐng)跌。

浙江厚道資產(chǎn)管理有限公司丁浚哲認(rèn)為，溫州有其特殊性，屬于典型的資本輸入型城市，投資賺錢在外，消費(fèi)卻在溫州，導(dǎo)致溫州當(dāng)?shù)胤績r(jià)等物價(jià)水平居高不下，而溫州本地民營經(jīng)濟(jì)10年前已經(jīng)顯示頹勢，隨著其他地方民營經(jīng)濟(jì)整體低迷，溫州經(jīng)濟(jì)成了無源之水，資本回流成了問題，無法支撐其當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)，所以導(dǎo)致豪宅價(jià)格出現(xiàn)“腰斬”。

丁浚哲還認(rèn)為，與溫州異常發(fā)達(dá)的民營經(jīng)濟(jì)有關(guān)，隨著眼下民營經(jīng)濟(jì)不振，以及近年來物價(jià)水平高企，人口凈流入有所減緩，這種消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了溫州房價(jià)不存在長期上漲的基礎(chǔ)。

華通機(jī)電集團(tuán)公司董事長李成文認(rèn)為，市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向有兩種，一是以溫州模式為代表的民營經(jīng)濟(jì)，二是蘇南模式為代表的集體經(jīng)濟(jì)，但溫州經(jīng)濟(jì)眼下出現(xiàn)的問題并不能說明溫州模式是不好的，其模式仍然是值得肯定的，它代表的是一種以市場作為資源配置的決定作用，但需要進(jìn)一步提升和優(yōu)化。

李成文認(rèn)為，眼下溫州經(jīng)濟(jì)要一手抓實(shí)體經(jīng)濟(jì)，一手嚴(yán)厲打擊跑路、假破產(chǎn)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)移、逃廢債等行為。

浙江省發(fā)展和改革研究所所長卓勇良認(rèn)為，溫州經(jīng)濟(jì)對于全國的警示還在于，在浙江這樣的改革領(lǐng)先及自然礦產(chǎn)資源相對匱乏的省份，什么時(shí)候改革慢了，自然資源的制約就會(huì)加劇。