瑞安融資百億改造虹鎮(zhèn)老街 上海中心城區(qū)舊改加速

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

香港瑞安房地產(chǎn)有限公司 （以下簡稱瑞安房地產(chǎn)）于11月14日，與國家開發(fā)銀行、中國工商銀行、中國銀行、上海銀行等組建的銀團簽署協(xié)議，獲得總額100億元貸款，用于上海中心城區(qū)最大的舊城改造項目——虹鎮(zhèn)老街。

據(jù)上海政務網(wǎng)報道，上述百億元資金將用于支持虹鎮(zhèn)老街的舊改征收和新建項目。同時，這也是瑞安房地產(chǎn)自今年年初拋出供股計劃籌資41.37億港元，用于上海太平橋和虹鎮(zhèn)老街舊改之后，又一次針對上海市中心舊改項目的融資。在此之前，上置集團也曾經(jīng)通過發(fā)行總規(guī)模為14.6億元的信托（優(yōu)先級），用于公司在上海黃浦區(qū)的一個舊改項目。

金融機構大規(guī)模“輸血”上海舊區(qū)改造，釋放的信號意味深長。中房信研究總監(jiān)薛建雄說，在可供開發(fā)用地數(shù)量有限的情況下，大力推動舊改，將為上海的住宅供應增加新的來源。

羅康瑞曾稱不再參與舊改

瑞安房地產(chǎn)此次融資百億參與上海虹鎮(zhèn)老街的舊改，出乎很多人意料。

由于動遷速度緩慢，又占用了集團大量資金，瑞安房地產(chǎn)董事主席羅康瑞曾對外表示，以后不會再參與舊改項目。

受舊改速度緩慢的牽連，瑞安房地產(chǎn)去年業(yè)績不佳。2012年報顯示，其負債率由2011年的65%上升至70%；全年營業(yè)額為人民幣48.21億元，而2011為84.84億元；凈利潤較2011年下跌41%至20.29億元。

羅康瑞在接受媒體采訪時曾認為，去年業(yè)績不佳與公司主攻“舊城改造”的模式有關，大型動遷項目導致公司的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)靈活度遠不如其他開發(fā)商。

根據(jù)2012年年報，瑞安已投入88.51億元用于太平洋、瑞虹新城數(shù)個地塊的動遷工作，為了在近3年內(nèi)完成這幾個地塊的動遷，還需投入39.15億元。

中房信研究總監(jiān)薛建雄也認為，瑞安房地產(chǎn)的資金緊張和業(yè)績不佳，與公司舊城改造項目動遷緩慢有一定關系，這些項目大量吞噬公司的現(xiàn)金流，卻幾乎不貢獻收入。

不但不貢獻收入，動遷進展緩慢，給瑞房帶來了巨大的資金壓力。截至2012年12月31日，公司現(xiàn)金及銀行存款合計為人民幣88.63億元，負債凈額則高達260.35億元，凈資產(chǎn)負債率為70%。

上海易居研究院研究員嚴躍進指出，隨著城市房價上漲、百姓維權意識提高，房企拆遷的成本越來越大，陷入動遷僵局往往會吞噬大量資金和利息，從而加劇企業(yè)資金的緊張程度。

加之以舊改項目向銀行申請貸款，難度也大，很多開發(fā)商寧可在土地市場上高價拍地，也不愿收購參與舊城改造的房地產(chǎn)項目公司。

這些因素的存在，拖累了上海城市舊改進度。《第一財經(jīng)日報》報道稱，按照規(guī)劃，上?！笆晃濉逼陂g將完成中心城區(qū)400萬平方米成片二級舊里以下房屋的改造任務，但最終只完成了343萬平方米。

“二次征詢”加速動遷

為解決資金壓力，瑞安房地產(chǎn)欲將其部分投資物業(yè)打包上市。

今年10月31日，瑞安房地產(chǎn)與美國Brookfield基金宣布進行投資合作，Brookfield以5億美元，成為中國新天地的策略性基礎股東。

據(jù)悉，這5億美元的投資可轉(zhuǎn)換成中國新天地上市擴大股本后的21.8%股權。Brookfield同時承諾了第二批合共2.5億美元的投資資金。

瑞安房地產(chǎn)方面認為，此次引入Brookfield是其分拆中國新天地的重要一步，估計可透過中國新天地套現(xiàn)7.5億美元，可用于償還部分將到期的票據(jù)（債券）及未來開發(fā)用途資金。11月20日，瑞安向其票據(jù)及永久證券持有人征求同意，分別修訂其人民幣票據(jù)契約、美元票據(jù)契約、新加坡元票據(jù)契約及永久證券若干條款，以完成有關交易及分拆上市。

薛建雄表示，瑞安在中國新天地項目上投入了大量資金，同時還需償還商業(yè)貸款，資金壓力不小。與Brookfield基金的合作，有助于其提高資金周轉(zhuǎn)速度，提升凈資產(chǎn)收益率，對于下一步擴張有著深遠的意義。

中國新天地要完成拆分上市尚需時日，瑞安又大量融資參與舊改，無疑引起各種猜疑：此次百億元貸款的融資，是否也會像之前那樣深陷舊改泥潭？

現(xiàn)在看來，情況是樂觀的。今年10月，瑞虹新城3號地塊完成拆遷，并于11月開始動工。上述地塊是2010年底才開始動遷的，完成整個動遷只花了兩年多時間。而在以往，瑞安改造一幅地塊，通常需要需要5年。

事實上，從2010年開始，上海已經(jīng)找到辦法來解決動遷緩慢的 “頑癥”，即采用“二次征詢”的舊城改造方法。第一次征詢，主要征求居民改造意愿，居民同意改造的比例達到規(guī)定要求的，列入改造計劃；第二次，征詢居民房屋拆遷補償安置方案意見，一定時間內(nèi)，簽訂附生效條件的拆遷補償安置協(xié)議的居民戶數(shù)超過規(guī)定比例，進入實施改造階段。

通過這種方法，瑞虹新城3號地塊前三個月的動遷比例達到70%以上，2011~2012年，瑞虹新城2號、9號及10號地塊的整體動遷比例達85%。

瑞安房地產(chǎn)透露，目前上述地塊已進入最后司法裁決階段，預計2014年年初將完成瑞虹新城2號、9號地塊拆遷工作，2014年年底完成瑞虹新城10號地塊拆遷工作。2013年，瑞虹新城1號及7號地塊采用該方法，前兩個月動遷比例達92%以上。

據(jù)介紹，采用“二次征詢”，瑞安房地產(chǎn)前期資金的投入量因動遷進展加快會適當增加，但開發(fā)速度的加快使公司可維持健康良好的財務水平。

上海市中心舊改提速

十八屆三中全會審議通過的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出，“允許社會資本通過特許經(jīng)營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構?！焙珂?zhèn)老街的舊改項目被認為正是貫徹三中全會精神的民生實事。根據(jù)虹口區(qū)宣傳部提供給東方網(wǎng)的稿件，虹鎮(zhèn)老街最后兩個地塊，僅用了18天就征收成功，舊城改造取得了決定性的成功。

從今年下半年開始，上海的舊城改造正在加快。除虹鎮(zhèn)老街改造項目外，上置集團在黃浦區(qū)一處開發(fā)改造地塊，也通過信托融資，推動項目的改造。另外，新湖中寶公告稱，擬通過定向增發(fā)募資55億元，對上海閘北和普陀兩個舊改地塊進行舊改。

上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，加快舊城拆遷效率，不僅激發(fā)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績增長，也有助于增加城市土地供應。

上海房屋拆遷之“二次征詢”

（一）第一次征詢

征詢舊區(qū)改造意愿

愿意改造居民戶數(shù)超過規(guī)定比例的，開始改造；愿意改造居民戶數(shù)未達到規(guī)定比例的，暫停改造。

（二）第二次征詢

征詢房屋拆遷補償安置方案

制定《房屋拆遷補償安置方案》，優(yōu)化并公示后，按規(guī)定辦理試點項目用地、房屋拆遷許可等手續(xù)。

（三）簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議

在簽約期內(nèi)，簽約戶數(shù)達到規(guī)定比例的，協(xié)議生效；簽約戶數(shù)未達到規(guī)定比例的，可進入簽約附加期。統(tǒng)計并公示居民簽約結(jié)果和比例。