誤解掛牌文件旭輝退自住商品房地塊

每經記者 尚希 發(fā)自北京

“京七條”后首輪地塊出讓的火爆場面還歷歷在目，但時隔不到一個月，曾高調出讓、并“拍”成自住型商品房用地的平谷地塊，近日被開發(fā)商退地了。

北京市土地整理儲備中心網站日前公布了一則退地公告，指出北京旭興隆置業(yè)有限公司（以下簡稱旭興?。?，通過掛牌方式以72000萬元競得北京市平谷區(qū)大興莊鎮(zhèn)A04-02、A04-05地塊R2二類居住用地、C2商業(yè)金融用地 （配建限價商品住房）國有建設用地使用權，由于對地塊《掛牌文件》存在重大誤解，經雙方協(xié)商一致后取消其競得資格，并退還其已經交納的13000萬元競買保證金。

根據資料顯示，上述地塊是旭輝集團旗下的旭興隆，于11月4日通過掛牌方式以7.2億元、現場競報自住型商品房面積110299平方米競得?！皳私馐瞧髽I(yè)在拿地前后了解到的信息不對稱造成，之前核算還是存在盈利空間，但與最終的情況出現了較大差異。”北京一位房地產行業(yè)知情人士對《每日經濟新聞》記者表示。

對于退地事宜，旭輝地產并未作出正面回應，僅表示會持續(xù)關注北京土地市場以及自住型商品房用地。

“這個價錢怎么算都賠”

從拿地到退地的二十多天里究竟發(fā)生了什么？

11月4日，北京市一連推出8宗地塊。《每日經濟新聞》記者了解到，其中順義新城第7街區(qū)地塊以及上述平谷地塊，甚至將所有商品房面積全部競為自住型商品房。

當時，平谷地塊競拍第一輪觸頂地價上限后，轉而進入自住型商品房的面積競拍，但意想不到的是，房企之間的互不相讓最終導致除25000平方米的限價商品住房面積外，剩余所有面積全部變成自住型商品房面積。

隨后平谷地塊又重新回到競地價環(huán)節(jié)。最終，旭輝以7.2億元奪得該地塊。根據出讓公告，25000平方米的限價商品住房的回購價為6000元/平方米，110299平方米的自住型商品房最高限價為11000元/平方米，而剩下的1.5238萬平米的回購房，限價為3500元/平方米。“對比7.2億元的拿地成本，限價房、商品用房、自住型商品房總貨值超過13億元。”拿地后，旭輝地產的相關人士曾告訴記者。

“但其實按照這個價錢，怎么算都是賠?！币晃徊辉妇呙姆康禺a分析人士給記者算了一筆賬，自住型商品房的建安成本大約在4000~5000元/平方米，即便是限價房和回遷房的建安成本大約也要3000~4000元/平方米。“這之后還有幾千萬元甚至接近一億元的財務成本，如果不算其他任何支出，建安成本與拿地成本加起來已經接近14億元?！?/p>

退地結果皆大歡喜

“奇怪的是，企業(yè)在拿地之前是會經過縝密的利潤分析與測算，不太可能出現拿完地之后又覺得虧本再退地的情況?！痹撊耸勘硎荆瑢τ谑欠袷且驗樘澅径椿诘牟聹y他持有保留意見，“如果真有問題，是不會返還土地出讓金的，據了解按照之前的測算是有一定的盈利空間，但后來看到的文件差異比較大。”

對于前后文件為何會有差異，具體差異在哪里，該人士表示不方便過多透露。不過，單看這次土地部門的處理結果似乎也是皆大歡喜，公告中寫到：雙方協(xié)商一致，該局決定取消旭興隆公司的競得資格，并退還其已交納的1.3億元競買保證金。

據記者了解，目前旭輝還未進入繳納土地出讓金的階段，對于此次退地，旭輝方面并未正面回應。有接近旭輝的房企人士告訴記者，北京市場依然是旭輝關注的重點，對于自住型商品房地塊也并不會就此放棄。

11月23日，旭輝地產董事長林中在接受媒體采訪時表示，旭輝絕不會“亂拿地、拿錯地、拿貴地、拿地王”，買地一旦買錯，對百億規(guī)模的房企，損傷最為明顯。

雖然無法判定林中此言是否意在提前回應此事，但可以肯定的是，這塊地對于旭輝來說不是一個正確選擇。至此，旭輝退地的真正原因也許很難判斷清楚，也可能僅僅只是個案，但放大到整個自住型商品房地塊來看，對于房企來說，是機會但也意味著風險。

一家標桿房企的北京區(qū)域負責人告訴 《每日經濟新聞》記者，在其看來，未來的1~2年，一部分高價搶地的開發(fā)商或將面臨風險?！八晕覉詻Q不趟這個渾水，連亦莊都可以拍到5萬多，這不正常?！?/p>

自住商品房是把“雙刃劍”

“亦莊5萬多的樓面價勢必不可能做普通住宅產品，一定會是高端豪宅，但未來購房者可以買得起的普通商品房將會慢慢消失?！敝袊醒雱e墅區(qū)發(fā)展研究院院長劉東在接受記者采訪時指出，房企為了拿地不惜以最大面積的自住型商品房競得，所剩無幾的普通商品房部分由于地價較高，承載了獲取利潤的重擔，勢必通過高端項目走高溢價路線，“對于沒有資格或條件購買自住型商品房或者保障房的剛需來說，他們買得起的商品房會越來越少?！?/p>

“除非不拿地，否則就無法避免要去爭搶這類政策性用地，房企的利潤率已經在逐年下跌，一旦停止拿地就意味著無路可走。所以只能通過其他配建的商業(yè)或普通商品房來取得利潤?！鄙鲜龇科笕耸繉τ浾哒f道。

“從未來市場價格走勢來看，目前市場普遍預期自住型商品房的面市對于穩(wěn)定房價漲勢將起到積極作用。不可否認，其較低的限價無疑將拉低未來整體市場的成交價格。但是在實際操作中，由于自住型商品房的地塊供應直接占據了商品住房地塊的額度，使得未來純商品住房用地及二級市場供應大幅減少?！狈治鋈耸恐赋?，一旦自住型商品房的分配機制出現問題，不能完全保證公平，那么大量輪候人群則不得不又重返商品住宅的購買當中，此時商品住宅市場必將出現更加嚴重的供需倒掛，對于價格的控制并不能起到預期作用，反而有可能促使該部分市場價格出現進一步上漲。