農(nóng)地流轉(zhuǎn)將緩解高地價(jià)“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”或催生房企新盈利模式

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

一場涉及土地制度改革的大戲拉開帷幕。

11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》明確提出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)。同時(shí)，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，鼓勵(lì)承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)場、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種形式規(guī)模經(jīng)營。這標(biāo)志著備受期待的農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)終見曙光。

國泰君安研究報(bào)告預(yù)計(jì)，土地改革是未來幾年最大的制度紅利之一，農(nóng)地不僅可以釋放出數(shù)量可觀的建設(shè)用地，緩解高地價(jià)的壓力，部分坐擁大量非住宅用地的房企可能將大幅受益土改盛宴。

更重要的是，農(nóng)地流轉(zhuǎn)將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的投資機(jī)會。一直以來，國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)及旅游項(xiàng)目存在規(guī)模與集約化程度不高、競爭力不強(qiáng)等局面。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一旦農(nóng)地可自由流轉(zhuǎn)，必然吸引大量房地產(chǎn)企業(yè)介入，并積極探索休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的全新盈利模式。

在巨大的政策利好與資本支持下，“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”能否締造出一個(gè)產(chǎn)業(yè)盛景？

緩解土地供應(yīng)壓力

據(jù)悉，根據(jù)我國現(xiàn)行土地管理法，農(nóng)村集體建設(shè)用地主要是宅基地、村集體建設(shè)用地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地，這些用地不能直接用于商業(yè)開發(fā)。要想進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，一定是先由國家征用，變成國有土地之后，再進(jìn)行公開招拍掛。

有效土地供應(yīng)不足，一直被視為推高房價(jià)的重要因素之一。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾指出，房地產(chǎn)行業(yè)的暴利正是由于競爭不充分，假如土地可自由流轉(zhuǎn)，房價(jià)就會下降一大截。

這一情況伴隨著土地改革的來臨有望終結(jié)。根據(jù)國泰君安研究報(bào)告測算，假設(shè)農(nóng)村建設(shè)用地中的8%可流轉(zhuǎn)，可增加233萬公頃建設(shè)用地，使城市建設(shè)用地面積增加60%，滿足未來6年城市建設(shè)需求；以農(nóng)村、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計(jì)算，可節(jié)約368萬公頃建設(shè)用地，占現(xiàn)在城市建設(shè)用地的94%，滿足未來9年需求，這意味著農(nóng)地流轉(zhuǎn)釋放出的新增建設(shè)用地將極大緩解土地供應(yīng)的壓力。

國泰君安分析師孫建平認(rèn)為，目前房地產(chǎn)行業(yè)最大的瓶頸是一二線城市地價(jià)過高，開發(fā)商擴(kuò)張難，若農(nóng)地大量流轉(zhuǎn)導(dǎo)致土地供應(yīng)量上行，地價(jià)將溫和回落，供求關(guān)系的扭轉(zhuǎn)還將使得房價(jià)從上漲逐步趨向穩(wěn)定，市場發(fā)展更為健康，同時(shí)市場不必再擔(dān)心可能出臺的加碼調(diào)控政策。

“對于開發(fā)商而言，地價(jià)回落將減輕成本壓力，有助于利潤率上行；同時(shí)較低成本會使得開發(fā)商定價(jià)更靈活，投資銷售增速將有望上行，”孫建平認(rèn)為。

但是目前，由于我國土地資源配置的市場化程度不高，地方政府尚未擺脫對土地財(cái)政的依賴，新一輪土地改革將是一個(gè)長期的過程，無法在短期內(nèi)完成。

銀河證券認(rèn)為，盡管農(nóng)地將開放入市，但在18億畝耕地紅線不變的前提下，從可持續(xù)發(fā)展角度看，農(nóng)地及城市建設(shè)用地供應(yīng)的總量仍然會受到一定的限制，所以并不會有大量農(nóng)地集中涌入二級交易市場，而會在政府計(jì)劃和籌措之內(nèi)，有序地成為市場的交易對象。

“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”將成新藍(lán)海？

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，新一輪土地改革必然會為房地產(chǎn)企業(yè)帶來新的投資機(jī)會。

盛富資本與協(xié)縱國際總裁黃立沖認(rèn)為，一旦農(nóng)地實(shí)現(xiàn)自由流轉(zhuǎn)，開發(fā)商必然會在其中探索新的盈利機(jī)會。

據(jù)黃立沖介紹，他曾參與開發(fā)的一個(gè)別墅項(xiàng)目便是“地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)”相結(jié)合的試水之作。該項(xiàng)目位于北京延慶古崖居西側(cè)，最大的賣點(diǎn)是擁有0.18的超低容積率，每戶擁有600平方米的私家庭院。

“我們在那里不僅開發(fā)了上千棟別墅，并且與地方政府達(dá)成了協(xié)議，在項(xiàng)目旁邊承包了大片的農(nóng)地與林地，為每一棟別墅提供了農(nóng)田與莊園，業(yè)主可以在那里種蔬果，這也是把農(nóng)業(yè)用地與房地產(chǎn)結(jié)合開發(fā)的一次嘗試，”黃立沖表示。

這并非孤例。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾于2011年5月份報(bào)道，位于上海周邊的嘉興市某樓盤便曾以 “買洋房，送土地”為宣傳賣點(diǎn)，只要購買一套小戶型洋房，就可以獲贈9平方米的土地使用權(quán)，業(yè)主可以在贈送的土地上種植蔬菜瓜果。

據(jù)悉，農(nóng)業(yè)部曾于2011年8月份頒布《全國休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，《規(guī)劃》指出要大力發(fā)展集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)觀光、休閑度假、參與體驗(yàn)于一體的休閑農(nóng)業(yè)，到2015年，休閑農(nóng)業(yè)要成為橫跨村鄉(xiāng)鎮(zhèn)縣一、二、三產(chǎn)業(yè)的新興產(chǎn)業(yè)，成為發(fā)展新型消費(fèi)業(yè)態(tài)和擴(kuò)大內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)。

以中國臺灣為例，有機(jī)構(gòu)研究發(fā)現(xiàn)該地區(qū)都市農(nóng)業(yè)發(fā)展包括三個(gè)階段：在人均產(chǎn)值達(dá)到3000美元左右的時(shí)候，以市民到農(nóng)村觀光旅游為特點(diǎn)的農(nóng)業(yè)會迅速發(fā)展起來，在達(dá)到7000美元的時(shí)候，就會上升到名副其實(shí)的休閑階段，市民不僅到農(nóng)村旅游，而且在農(nóng)場食宿。目前臺灣已經(jīng)達(dá)到13000美元，開始進(jìn)入度假農(nóng)業(yè)階段，一些家庭農(nóng)場逐漸從一般農(nóng)場演變?yōu)樾蓍e度假農(nóng)場。

部分企業(yè)已經(jīng)嗅到了農(nóng)業(yè)地產(chǎn)的巨大商機(jī)并有所行動(dòng)，據(jù)《中國房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，早在2010年，慈溪市與正大集團(tuán)就開發(fā)杭州灣農(nóng)業(yè)科技生態(tài)園項(xiàng)目簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，成立了注冊資金為1億美元的正大現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設(shè)有限公司，除了計(jì)劃發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)外，正大集團(tuán)還計(jì)劃利用該園區(qū)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)風(fēng)貌，開發(fā)農(nóng)業(yè)觀光旅游產(chǎn)業(yè)。

“以往農(nóng)業(yè)用地由于無法自由流轉(zhuǎn)，嚴(yán)重限制了休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展。隨著土地改革的來臨，休閑農(nóng)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)合必將迎來很大的發(fā)展機(jī)遇，這不僅包括高檔住宅開發(fā)與農(nóng)業(yè)莊園的結(jié)合，大型旅游地產(chǎn)開發(fā)還可以充分融合休閑農(nóng)業(yè)。”黃立沖認(rèn)為。