廣州“限價令”出臺半年 熱銷樓盤明降暗漲

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

廣州樓市“限價令”出臺已過半年，除了把房價數(shù)據(jù)往下摁，大多數(shù)樓盤真實售價依然處在上升通道，“日光盤”更是不斷涌現(xiàn)。

根據(jù)合富輝煌旗下房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，“限價令”出臺半年，從數(shù)據(jù)上看，廣州樓市出現(xiàn)“量價齊跌”的走勢。但仔細觀察，近半年廣州一百個持續(xù)銷售的樓盤中有65%的樓盤成交均價呈上漲趨勢。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前廣州樓市雙合同現(xiàn)象泛濫，導致各區(qū)域房價“明降暗漲”愈演愈烈，引發(fā)市場進一步被扭曲。如果實際房價與管理部門指導價差距越來越大，未來開發(fā)商很可能額外收取各種名目的費用規(guī)避限價政策，最終受傷的依然是置業(yè)者。

超六成熱銷樓盤成交均價呈上漲趨勢

今年4月24日，廣州市國土房管局發(fā)出《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管的通知》，規(guī)定房企項目申報價格過高且不接受國土房管部門指導的，暫不核發(fā)預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同。

根據(jù)房王網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計顯示，廣州“限價令”出臺半年（2013.4.24～2013.10.23），全市十區(qū)兩市共網(wǎng)簽一手住宅43721套，環(huán)比政策出臺前半年（2012.11.24～2013.4.23）下跌3%；成交面積為488.5萬平方米，環(huán)比跌7.5%；一手住宅網(wǎng)簽均價為12817元/平方米，環(huán)比跌6.4%，總體呈現(xiàn)“量價齊跌”的走勢。

但與此同時，房王網(wǎng)抽取全市十區(qū)兩市持續(xù)在售的100個樓盤進行限價前后半年的網(wǎng)簽均價對比，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，百盤中有65%的樓盤成交均價呈上漲趨勢，28%的樓盤成交均價下跌，僅7%的樓盤成交均價保持不變。

其中，漲幅突出的前三樓盤有保利東江首府、富力金港城、萬科歐泊，保利東江首府網(wǎng)簽均價由11305元/平漲至15180元/平，漲幅達34.2%。降幅突出的前三樓盤分別是南沙云山詩意、中惠壁瓏灣、碧桂園天璽灣，清一色為南沙樓盤。

一位開發(fā)商內(nèi)部人士告訴記者，全市均價的下降主要是受到“雙合同”拉低均價的影響，其中南沙受影響最大，由于南沙要求區(qū)域內(nèi)洋房銷售均價不能高于8400元/平方米，大量樓盤被迫采用“雙合同”規(guī)避限價令，導致南沙房價由政策出臺前半年的11111元/平方米降至9214元/平方米。

以南沙區(qū)熱賣大盤碧桂園天璽灣為例，項目對外銷售均價為12000元/平方米，但《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心獲悉，該項目最近一季度網(wǎng)簽均價僅為8621元/平方米。

行政式干預難以真正奏效

在中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜看來，“限價令”之所以難以真正奏效，歸根到底是由于這種行政干預式的政策違背市場規(guī)律，導致市場供求關(guān)系進一步惡化，引發(fā)房價持續(xù)上漲。

“限價政策出臺后，不少樓盤由于定價不符合國土房管局的指導價格，無法申請預售證，導致市場供求減少。但由于市場需求并沒有減少，引發(fā)供求關(guān)系進一步惡化”，黃韜認為。

合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者，根據(jù)其統(tǒng)計，今年1～8月，廣州十區(qū)90平方米以下的小戶型單位消化率為109%，90～120平方米的中戶型單位消化率為111%，僅有120平方米以上的大戶型單位消化率低于100%，這意味著除了部分大戶型單位存在擠壓，廣州中小戶型產(chǎn)品處于供不應(yīng)求的局面。

正因如此，盡管限價令從數(shù)據(jù)上“管住”了房價，但實際房價卻是在一路上漲。合富輝煌集團最新發(fā)布的研究報告顯示，今年廣州中心四區(qū)除了原芳村區(qū)外“起步價”已經(jīng)上漲至30000元/平方米，南沙新貨價格普遍由7、8月的約11000元/平方米躍升至11000-13000元/平方米，價格水平上升一個臺階，花都新盤普遍漲價7%-15%，全面進入萬元時代，蘿崗也難覓16000元/平方米以下帶裝修項目。

黃韜認為，隨著房價不斷上漲與預售價格管制愈來愈嚴格，將迫使開發(fā)商采用更多手段規(guī)避“限價令”。“現(xiàn)在不少毛坯樓盤也附帶裝修合同，如果實際房價與指導價差距越來越大，未來開發(fā)商很可能額外收取各種名目的費用規(guī)避限價政策，最終受傷的依然是置業(yè)者。”