重兵布陣北京房企恐陷京七條泥潭

北京“地王季”剛過沒多久，京七條“寒流”便接踵而至。近日公布的京七條升級了北京房地產(chǎn)調(diào)控，對供給端進行調(diào)控，直接沖擊了在北京地區(qū)重倉土地和項目的房企，其中就包括合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、方興地產(chǎn)等多家房企。值得注意的是，重倉北京地塊的房企不少偏向中高端住宅，這將令這些房企未來銷售雪上加霜。

銷售堪憂

京七條規(guī)定，北京未來今后將加快發(fā)展自住型商品住房，采取“限房價、競地價”等方式供地，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右（之前規(guī)定為20%），年底前完成2萬套供應，明年預計完成5萬套，將占新增供應的50%以上。

“顯然，此次京七條加大了供給端的供應，對商品房形成了一定沖擊，措施的出臺將加大購房者觀望情緒，促使房價增長回落。”東興證券房地產(chǎn)分析師鄭閔鋼稱。

據(jù)記者了解，此前，包括方興地產(chǎn)、合生創(chuàng)展、融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的多家房企均將北京視為銷售重地。

公開資料顯示，昔日華南五虎之一合生創(chuàng)展今年上半年實現(xiàn)銷售額55.64億元，其中北京及天津（樓盤）就貢獻了28.04億元，而位于北京通州的合生濱江帝景單盤銷售額達19億元。

而方興地產(chǎn)在北京擁有多個土地儲備，該公司旗下“金茂府”項目也是其銷售的重中之重。在2011年4月，金茂府一期開盤，均價為4.5萬元/平方米，不到兩小時全部售罄。2011年9月25日，均價上調(diào)0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤。一年之后雖然樓市政策持續(xù)收緊，金茂府再度逆市開盤，并將本期擬售價定為5.6萬元/平方米至5.98萬元/平方米。到了去年年底，金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯(lián)北京市單盤銷售冠軍。

穆迪的一份研報顯示，今年上半年上述公司的北京合同銷量分別占其總銷量的15%~30%。截至6月底，上述房企土地儲存量的7%~17%集中在北京。

該研報分析，方興地產(chǎn)和富力地產(chǎn)得益于其強流動性和高毛利潤，能更輕松地應對銷量和售價的下跌。而合生創(chuàng)展集團由於其較弱的流動性，銷量下降給其帶來的影響將最大。

壓低利潤

事實上，京七條對重倉北京的房企影響不僅僅如此，因為土地成本始終高昂，項目入市售價卻必須“低頭”。以融創(chuàng)中國為例，該公司9月拍出北京年內(nèi)單價地王—農(nóng)業(yè)展覽館地塊，該地塊樓面地價拍出了7.3萬元/平方米的單價，這也是北京土地出讓歷史上最高的樓面地價。

“高昂的地價成本，再加上限價，在北京項目多的公司只能通過產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)、降低建設成本、縮短上市周期等方式盡量爭取收益。”華南一家上市房企高層人士告訴記者。他認為，由于自住型商品房用地將占到北京全市住宅用地的一半左右，面粉貴過面包的情況未來在北京地區(qū)將會時常發(fā)生。

鄭閔鋼也認為，年內(nèi)北京地區(qū)商品房銷售出現(xiàn)大幅增長概率較小，房企加快開發(fā)周轉率的增長空間已不大，房企推盤速度在逐漸放緩。“隨著北京出臺七條措施，其他各地也會在調(diào)研措施上有所作為，短期這將加大市場的觀望情緒。”他說。