葉檀:央行對房價上漲的以靜制動甚妙

每經評論員 葉檀

房價上漲到令人絕望，似乎什么都阻擋不住中國房價上漲的步伐。

在經濟不振的情況下，CPI仍然上升到3.1%，食品價格大幅上升，那么房地產作為保值投資工具的上漲一點也不奇怪。翻揀以往的數(shù)據(jù)，2010年5月，CPI上升3.1%，70個大中城市房價同比上漲12.4%。也有CPI上升到5%甚至6%，但房價就是不漲的現(xiàn)象，如房地產大幅調控的2011年，但當年政府嚴厲調控，并且當年房價數(shù)據(jù)受到質疑。

房價還會漲嗎？大城市上漲概率很高。

居民購買力支持房價上升，根據(jù)央行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年8月，個人存款數(shù)量高達45.02萬億元，年初為41.91萬億元，去年年初為37.06萬億元。個人存款數(shù)量瘋狂上升，說明有很大一部分財富進入了高收入階層手中。這還不包括流向境外的部分，主要用于教育與房產投資的財富。房地產不是資金的沉淀池，相反，在房地產熱潮期，房地產是資金泡沫的攪拌器，從房地產中生成源源不斷的新貨幣，回流到套現(xiàn)者手中。

房價上漲明顯的大城市生活成本大幅躥升。據(jù)北京市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年9月，北京市居民消費價格指數(shù)（CPI）同比上漲3.3%，漲幅較8月擴大0.6個百分點。構成CPI的八大類商品價格 “六升二降”，食品、娛樂教育文化用品及服務價格漲勢“兇猛”，分別達到5.3%和5.7%，居住類價格同比上漲4.7%。

有誰相信北京房價只上漲了4.7%嗎？全虧了CPI中房價的計算方法與權重，使北京等地的CPI不至于太難看。按照統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，住房租金相比上月100的基數(shù)，上升到104.5，水電燃料上升到102，其中房租是統(tǒng)計局的折合租金，權重僅占1.6%。即使不買房，房租也是不小的成本，住房租金北京連續(xù)上漲52個月，廣州連漲48個月，深圳連漲51個月，幸虧以上年度為基數(shù)，如果以10年前的租金為基數(shù)，5倍以上的租金讓人情何以堪。

聚集財富與人口的大城市房價瘋漲，中小城市房價上漲受到一定程度的抑制，尤其是缺乏人才、資金吸引力的城市，房地產泡沫只等破裂的那聲脆響。

原因同樣來自于信貸，今年1到9月份，全國商品房銷售金額5.4萬億元，同比增長33.9%。房地產開發(fā)企業(yè)到位資金8.78萬億元，同比增長28.7%。其中，國內貸款同比增長32.3%，個人按揭貸款增長45.8%，增速繼續(xù)回落4.5個百分點。今年前三季度主要金融機構累計新增個人住房貸款累計12492億元，占累計新增人民幣貸款的17.2%，同比下降1.8%。今年1到9月，銷售金額增速下降幅度超過銷售面積增速，房價上漲的內在動力在減緩。全國住宅待售面積在9月末繼續(xù)上升127萬平方米，到2.93億平方米，北京、上海等地的庫存量處于歷史低位，那些無法出清的樓盤在什么地方，用腳趾頭都想得到。

房貸取消優(yōu)惠利率，相當于房貸利率間接上升，而房貸發(fā)放周期拉長，說明回款速度下降，考驗的是城市、樓盤的吸引力，那些想搭便車的城市與樓盤，很快就會露出馬腳。全國70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市有65個，比8月份減少了1個，以后還會繼續(xù)減少。

城鎮(zhèn)化建立基礎設施，需要土地變現(xiàn)；農民要進城，需要土地變現(xiàn)；拆遷救助城市貧民，同樣需要土地變現(xiàn)；地方政府的債務負擔增加，可以償債的手段沒有任何變化，稅收不行只有土地政策彌補。有哪個地方政府真的愿意本地的房地產市場步溫州的后塵？以控制預售證的手段抑制房價，不過是一場自欺欺人的秀，不增加地方政府在房地產市場的話語權，對于解決房地產深層問題毫無作用。

面對危如累卵的局面，以靜制動是最好的辦法，不說話，不表態(tài)，收緊房貸讓真金白銀的民間資金替銀行與地方政府解套，沒有比這個方法更美妙的了。保持房價上漲預期，資金源源不斷流入房地產，財政無斷炊之憂。至于房產稅，慢慢來，等值錢的土地賣得差不多再說，要知道，民間50萬億元的財富需要出路。

讓我們?yōu)檠胄徐o悄悄的行動鼓掌，這一輪對民間資金的釜底抽薪，如果沒有房價配合，就不可能成功。希望到房價下跌時，銀行已經成功軟著陸。