“跨境通”業(yè)務(wù)料沖擊零售地產(chǎn) 物流地產(chǎn)或得益成新寵

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

上海自貿(mào)區(qū)僅掛牌七天，海關(guān)總署就推出了跨境通業(yè)務(wù)，境外的海淘網(wǎng)站只要繳納關(guān)稅，就可以向境內(nèi)居民銷(xiāo)售商品，價(jià)格要比上海核心商業(yè)圈專(zhuān)柜價(jià)格便宜三成。

此前，仲量聯(lián)行就電商對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的沖擊進(jìn)行過(guò)調(diào)查，認(rèn)為電商會(huì)沖擊部分零售商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，與此同時(shí)，這股新趨勢(shì)也為開(kāi)發(fā)商在物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)創(chuàng)造了新機(jī)遇。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)研究部總監(jiān)柯志謙表示，當(dāng)前的主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景過(guò)于悲觀，同時(shí)電商市場(chǎng)結(jié)構(gòu)在向B2C（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）不斷轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，將為物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)創(chuàng)造發(fā)展機(jī)遇。

電商崛起加速商業(yè)地產(chǎn)整合

摩根士丹利數(shù)據(jù)顯示，2012年中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)的總規(guī)模略大于日本，達(dá)到1260億美元。美國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)自2003年以來(lái)年均增長(zhǎng)率穩(wěn)定在17%左右，而中國(guó)的電子商務(wù)市場(chǎng)近5年的年均增長(zhǎng)率達(dá)到90%，增速超越了其他所有主要國(guó)家。

事實(shí)早已證明，在發(fā)達(dá)國(guó)家，電子商務(wù)的崛起會(huì)對(duì)實(shí)體零售業(yè)造成強(qiáng)烈沖擊。在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，盡管包括低端散售在內(nèi)的一些細(xì)分市場(chǎng)存在著一定風(fēng)險(xiǎn)，但當(dāng)前主流觀點(diǎn)對(duì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景表現(xiàn)得較為悲觀。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)鄧汝舜對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，網(wǎng)購(gòu)并不會(huì)使實(shí)體零售業(yè)全部消亡，但某些零售業(yè)態(tài)確實(shí)會(huì)因?yàn)殡娚淌ジ?jìng)爭(zhēng)力。其中風(fēng)險(xiǎn)最大的一類(lèi)要數(shù)那些低價(jià)且高度分散無(wú)品牌的大眾服飾，而以這些商品類(lèi)型為主要租戶(hù)的低端散售型購(gòu)物中心將最先受到?jīng)_擊。整棟持有型購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng)者，可以采用自上而下的策略來(lái)適應(yīng)大環(huán)境。

網(wǎng)購(gòu)催生物流開(kāi)發(fā)新機(jī)遇

對(duì)物流開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，電子商務(wù)的發(fā)展毫無(wú)疑問(wèn)是有積極影響的。作為中國(guó)最大的物流開(kāi)發(fā)商，普洛斯（GLP）在其年報(bào)中披露，在其中國(guó)大陸可租賃的倉(cāng)庫(kù)面積中，電商租賃面積的占比已從2011年中期的14%上升至2012年末的20%。

由于越來(lái)越多的零售商開(kāi)始在平臺(tái)網(wǎng)站上設(shè)立店鋪，同時(shí)建立完善自有網(wǎng)站，因此零售商需要更多的倉(cāng)儲(chǔ)空間來(lái)滿(mǎn)足線(xiàn)上訂單需求。作為物流開(kāi)發(fā)商，也正著眼于新興消費(fèi)群中心的主要內(nèi)地城市，并考慮在該些區(qū)域建設(shè)新的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，以順應(yīng)未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)租賃需求。線(xiàn)下零售商也需要通過(guò)建立更加集中的配送管理體系來(lái)完善供應(yīng)鏈，同樣對(duì)現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)空間形成了巨大需求。

高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，至2013年第二季度末，上海優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)平均租金為人民幣1.20元/天/平方米，環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4.0%。租金企穩(wěn)的原因是因市場(chǎng)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)近乎滿(mǎn)租，并且季內(nèi)無(wú)新增供應(yīng)入市。

受上海租賃空間有限及租金成本上升影響，長(zhǎng)三角區(qū)域二、三線(xiàn)城市持續(xù)吸引著尋求物流倉(cāng)儲(chǔ)及廠房物業(yè)的企業(yè)。這些城市為物流物業(yè)發(fā)展商和潛在租戶(hù)提供了更多的選擇，而且其基礎(chǔ)建設(shè)在過(guò)去幾年中得到了顯著的改善。

工業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇

很顯然，開(kāi)發(fā)工業(yè)地產(chǎn)有樂(lè)觀的前景，然而這些開(kāi)發(fā)商面對(duì)的也有風(fēng)險(xiǎn)。此前，一些大型B2C平臺(tái)開(kāi)始探索建立自己的物流網(wǎng)絡(luò)，自行持有和管理倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施。

不過(guò)，仲量聯(lián)行中國(guó)工業(yè)部總監(jiān)司徒藝認(rèn)為，建設(shè)和管理電商配送專(zhuān)屬的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施是一項(xiàng)十分復(fù)雜的工作，只有個(gè)別電商會(huì)自建倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)，更多公司仍會(huì)選擇與專(zhuān)業(yè)物流開(kāi)發(fā)商合作。因?yàn)?，與電商合作不但能為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)優(yōu)質(zhì)的租戶(hù)，也會(huì)因?yàn)槟軌虼_保優(yōu)質(zhì)電商租戶(hù)入駐而更容易從政府處獲得土地。

地方政府在向開(kāi)發(fā)商出讓工業(yè)用地時(shí)，往往著眼于那些能夠給地方帶來(lái)稅收并創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。制造業(yè)項(xiàng)目由于昂貴的設(shè)備具有較高的注冊(cè)資本和產(chǎn)能，并且流水線(xiàn)需要眾多勞動(dòng)力，恰恰符合政府的標(biāo)準(zhǔn)。

而倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施造價(jià)便宜、雇員較少，且鮮有公司根據(jù)貨物存放的地點(diǎn)交稅，因此政府通常對(duì)物流用地出讓較為謹(jǐn)慎。

“但如果物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商能夠保證其倉(cāng)庫(kù)有電商入駐，那么地方政府或許會(huì)更愿意接受物流用地?！彼就剿嚤硎?。

除了電商自建倉(cāng)儲(chǔ)的風(fēng)險(xiǎn)，也有報(bào)道稱(chēng)一些租賃大量倉(cāng)儲(chǔ)面積的電商開(kāi)始轉(zhuǎn)租過(guò)剩的空間或試圖重新商議租期。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這一問(wèn)題緣于國(guó)內(nèi)電商迅猛發(fā)展的頭幾年，電商銷(xiāo)售額年增長(zhǎng)率可達(dá)100%以上。然而，隨著市場(chǎng)日益成熟，增長(zhǎng)率減緩到穩(wěn)定增長(zhǎng)的速度，加上電商內(nèi)部的整合，一些公司的倉(cāng)儲(chǔ)面積明顯過(guò)剩。

不過(guò)，仲量聯(lián)行方面表示，網(wǎng)購(gòu)銷(xiāo)售額的增長(zhǎng)以及對(duì)高效配送服務(wù)的需求，表明電商對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求將會(huì)持續(xù)增加。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)，其實(shí)和開(kāi)發(fā)普通的住宅或商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別并不大?？硕鹧芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，目前已有開(kāi)發(fā)商可以采用分割銷(xiāo)售的形式快速回籠資金，目前北京已有不少物流開(kāi)發(fā)商采用這種方法，一般分割銷(xiāo)售面積在500~1500平方米。